서울남부지방법원 2025타경14035. 구로구 오류동 예일아트빌 5층 502호는 도시형생활주택인 다세대주택입니다. 감정가 264,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,960,000원입니다. 겉으로 보면 감정가 대비 크게 낮아진 경매물건이지만, 등기부에는 임차인 이정은의 보증금 225,000,000원에 대한 주택임차권등기가 있습니다. 임차인의 전입일은 2020.12.04로 말소기준권리인 2022.01.24 국의 압류보다 앞섭니다.
따라서 원칙적인 대항력 분석만으로 접근하면 보증금 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 물건입니다. 그러나 이 사건은 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 임차인 이정은과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 해당 조건의 당사자로 명시돼 있으므로, 조건의 효력과 실제 이행이 확인된다면 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안지 않는 구조입니다. 이 점을 확인하지 않고 단순히 임차권등기가 매각으로 소멸한다고만 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 59-46 예일아트빌 제5층 제502호 도로명: 서울특별시 구로구 경인로 230-28 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(도시형생활주택·다세대주택) · 거래 비교 대상 면적 36.19㎡ · 지상 8층 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 평지붕 · 사용승인 2014.10.08 |
| 건물 구성 | 다세대주택 16세대 · 업무시설(오피스텔) 8호 |
| 소유자 | 조재순 (2020.12.07 소유권 취득 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 | 264,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,960,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준권리 | 2022.01.24 갑구 5번 압류 · 국 (처분청: 울산지방검찰청) |
| 임차인 / 보증금 | 이정은 · 225,000,000원 |
| 인수 조건 | 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건부 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.01.24 접수된 국의 압류입니다. 이후 등기된 압류와 현재 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 기재돼 있습니다. 다만 이정은의 전입과 점유는 말소기준보다 먼저 시작됐으므로, 후일 등기된 임차권이라는 이유만으로 보증금 인수 가능성을 배제할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 225,000,000원의 실제 위험
이 사건의 실제 임차인은 이정은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이자 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 독립된 별도 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 임차인과 보증기관의 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이정은 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 |
전입 2020.12.04 확정 2020.10.22 배당요구 2023.03.08 |
225,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 보증기관 승계 조건부 포기 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 · 신청채권자 |
이정은의 임차권 승계 관계 | 별도 합산 없음 | 승계기관 조건부 청구권 포기 |
이 조건의 효력 및 이행을 전제로 하면 이정은의 미배당 보증금에 대한 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 이정은과 그 임차권 승계인에 관한 포기 조건이므로, 다른 독립적인 선순위 임차인의 권리까지 자동으로 없애 주는 포괄적 면책은 아닙니다.
확약 조건이 없거나 효력을 인정받지 못하면 이 부족분이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 배당금이 줄고 미배당 보증금이 늘어나므로, 최저가가 내려간 만큼 실질취득원가도 내려간다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 표본이 적다
예일아트빌에서 확인되는 동일 면적 36.19㎡의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026.02에 2층이 257,000,000원에 거래됐습니다. 현재 매각 대상은 5층이므로 층과 개별 상태의 차이를 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 36.19㎡ | 2층 | 257,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.19㎡ | 1건 | 257,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 36.19㎡ | 5층 | 168,960,000원 |
현재 최저가는 최근 거래가격의 65.7%입니다. 따라서 확약이 정상적으로 이행돼 보증금 인수가 발생하지 않는다면, 해당 거래 사례와 비교한 가격 차이는 상당합니다. 반면 확약을 적용할 수 없다면 실질취득에는 미배당 보증금이 추가되므로, 단순한 65.7% 할인 물건으로 평가하는 것은 부정확합니다.
같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회이고, 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 낮아진 최저가만큼 매각조건과 환금성을 더 세밀하게 살펴야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,165,440원 |
| 1. 임차인 이정은 · 보증금 우선변제 | 225,000,000원 | 165,794,560원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권자 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 집행비용을 추정하고 이정은의 보증금에 우선배당하는 가정에 따른 계산입니다. 주택도시보증공사 채권액은 임차권 승계 관계와 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 법정 우선순위 및 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 인수 위험 | 확약 이행 시 보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 168,960,000원 | 59,205,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 135,168,000원 | 92,524,352원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 108,134,400원 | 119,179,482원 | 0원 |
보증금 인수형에서 최저매각가와 미배당 보증금의 합계는 집행비용 등의 차이를 제외하면 보증금 225,000,000원 규모에 근접합니다. 그러므로 확약 미적용 상황에서는 낮은 최저가를 근거로 가격 경쟁력이 커졌다고 판단할 수 없습니다. 반대로 해당 포기 조건이 유효하게 적용되는 경우에는 위 표의 미배당 보증금을 실제 인수금액에 더하지 않는 것이 정확합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 상업용 부동산 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 오류동역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2014.10.08 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 도시형생활주택 16세대 및 업무시설 오피스텔 8호로 구성된 건물입니다. 대규모 아파트단지와는 다른 매수 수요와 환금성을 고려해야 합니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 약 6m 및 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항도 있어 실제 취득 시 적용 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 7,358,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 표본이 최근 12개월간 1건뿐입니다. 257,000,000원이라는 거래가격이 확인되지만 시장가격의 변동 방향이나 안정성을 충분히 검증하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 임차인 이정은과 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 인수액 구분. 확약 이행 시 보증금 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 현재 회차의 예상 미배당액 59,205,440원이 인수 위험이 됩니다.
- 보증기관 중복계산 방지. 실제 임차인은 이정은 1명이며, 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다. 동일 보증금을 두 명의 독립적인 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 압류·당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 6건 존재합니다. 당해세 등 우선변제되는 조세가 있다면 예상 배당순위와 배당액이 달라질 수 있으므로 관련 내역을 확인하세요.
- 실제 점유와 명도. 임차권등기의 말소가 곧바로 점유자의 퇴거를 보장하는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 인도 협의 가능성, 명도 절차를 별도로 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 최근 동일 면적 거래 257,000,000원은 2층의 1건입니다. 대상 5층과의 층별 차이, 내부 상태, 추가 거래 사례를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 건물 관리 및 주차. 기계식 주차시설의 이용 가능 여부, 관리상태, 장기수선 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 지정기간과 적용 대상, 경매 취득에 대한 예외 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 매각 절차 확인. 매각기일은 2026.10.30입니다. 매각기일의 변경·취소 여부와 입찰보증금, 매각물건명세서 및 특별매각조건을 법원 공고 원본으로 다시 확인하세요.
- 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 보증기관의 확인 내용을 교차 검증하세요.
맺으며 — “보증금보다 확약이 중요하다”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원이 현재 최저매각가보다 크다는 점에서 출발해야 합니다. 일반적인 선순위 임차보증금 인수형 경매라면 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수할 보증금이 늘어, 실질취득원가는 보증금 규모에 근접하게 됩니다.
하지만 이 사건의 매각물건명세서에는 임차인 이정은과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 확실하게 적용된다면 매수인 인수액은 0원이고, 최저매각가 168,960,000원으로 평가할 수 있습니다.
최근 동일 면적 실거래가격 257,000,000원과 비교한 최저가 비율은 65.7%로 가격 차이가 크지만, 비교 사례가 단 1건이어서 환금성을 확신하기는 어렵습니다. 또한 조세 관련 압류 6건과 실제 점유·명도 문제도 최종 점검이 필요합니다.
결론은 ‘확약 이행 확인을 전제로 가격 검토 가치가 있는 조건부 안전형’입니다. 확약과 임차권 말소가 확실하다면 가격 경쟁력이 있지만, 조건이 불확실한 상태에서 최저가만 보고 입찰하면 보증금 인수 위험을 과소평가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 매각조건의 법적 효력과 이행 가능성을 얼마나 확실하게 검증하느냐에 있습니다.
