서울남부지방법원 2025타경14035. 오류동 예일아트빌 제5층 제502호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 소유자 조재순은 2020.12.07. 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2022.01.24. 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 임차인 이정은의 전입일 2020.12.04.와 확정일자 2020.10.22.는 그보다 앞섭니다. 따라서 이정은은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
통상 이런 구조에서 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 실제 회차 시뮬레이션에도 1회 유찰 시 17,556,800원, 2회 유찰 시 59,205,440원의 인수액이 표시됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건”이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재된 주체이므로 이정은과 별개의 임차보증금을 하나 더 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 59-46 예일아트빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대주택) · 36.19㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제5층 |
| 사용승인일 | 2014.10.08 |
| 소유자 | 조재순 (2020.12.07. 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘잔액 포기·말소 조건’
말소기준은 2022.01.24. 갑구 5번 국의 압류입니다. 이후 국민건강보험공단·구로구(서울특별시)·중구(울산광역시)·사상구(부산광역시)·부산광역시연제구의 압류와 2025.12.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 2022.07.18. 한국자산관리공사의 강제경매개시결정은 2023.10.16. 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.12.04. | 우선변제 有 확정 2020.10.22. · 배당요구 | 주택도시보증공사 승계 기재 중복 보증금 합산 금지 |
② 시세 비교 — 신건 264,000,000원은 최근 거래의 102.7%
예일아트빌은 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)이고, 동일 면적 36.19㎡의 확인된 최근 거래는 2026.02. 257,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 1건으로 평균 역시 257,000,000원입니다. 현재 최저매각가 264,000,000원은 이 최근 시세의 102.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 36.19㎡ | 2 | 257,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.19㎡ | 1건 | 257,000,000원 |
실거래 표본이 1건뿐이어서 넓은 가격대를 단정하기는 어렵지만, 적어도 현재 확인 가능한 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보면 신건 가격은 시세 이하가 아닙니다. 따라서 인수 0원이라는 권리상 장점을 이유로 현 회차 가격까지 싸다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 이정은 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 34,504,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용 4,496,000원, 이정은 보증금 225,000,000원, 주택도시보증공사 34,504,000원으로 매각대금 264,000,000원이 배분됩니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 이정은과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰되면 룰상 인수는 늘지만 확약이 막는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 264,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 211,200,000원 | 17,556,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,960,000원 | 59,205,440원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 일반적으로 미배당액이 커져 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 실제 시뮬레이션도 유찰 시 인수액이 증가합니다. 그러나 이정은에게는 잔액포기·임차권 말소 조건이 적용되므로 그 인수액은 실질적으로 0원입니다. 이 사건에서 유찰의 효과는 인수 증가가 아니라 매각가격 자체의 하락으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택). 예일아트빌은 다세대주택 16세대와 오피스텔 8호가 있는 건물입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 지하철 1호선 오류동역 북동측 인근. 공동주택·오피스텔·숙박시설·상업용부동산이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물, 사용승인일 2014.10.08. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대지 337.0㎡ · 공시지가 7,358,000원/㎡. 동측 약 6m내외, 북측 약 3m내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 핵심은 이정은과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문과 실제 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계 중복 금지. 실제 임차인은 이정은 1명입니다. 승계인을 별도 임차인·별도 225,000,000원 보증금으로 합산하면 권리분석이 왜곡됩니다.
- 현재 가격 착시 경계. 신건 최저가 264,000,000원은 최근 12개월 거래 257,000,000원의 102.7%입니다. 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 6건 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 동일면적 최근 12개월 거래는 1건입니다. 257,000,000원을 유일한 절대 시세로 단정하지 말고 개별 층·상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 기준 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 맞지만, 신건 가격까지 싼 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차보증금 225,000,000원 때문에 위험해 보입니다. 전입일 2020.12.04.가 말소기준 2022.01.24.보다 빠르고 확정일자도 2020.10.22.이므로 원래라면 미배당 보증금 인수를 가장 먼저 확인해야 하는 구조입니다. 실제로 유찰 시뮬레이션에는 17,556,800원, 59,205,440원의 인수액도 잡힙니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 이정은과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약 밖 별도 임차인도 확인되지 않습니다.
다만 현재 가격은 별개입니다. 신건 최저가 264,000,000원은 최근 동일면적 거래 257,000,000원의 102.7%입니다. 권리 리스크가 확약으로 정리됐다는 이유만으로 현재 가격에 가점을 줄 수는 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건의 실제 배당 영향도 확인해야 합니다. 결론은 “확약으로 인수는 해소, 신건 가격은 보수적으로”입니다.
