서울북부지방법원 2025타경13616. 상봉동 동인씨엘로103동 3층 304호로, 사건상 용도는 다세대이지만 감정평가상 이용상태는 사무소입니다. 소유자 김대성은 2020.09.22 매매를 원인으로 거래가액 255,000,000원에 취득했고, 2022.08.11 주택도시보증공사의 가압류 1,462,000,000원이 등기됐습니다. 이 가압류가 현재 말소기준권리로 계산되며, 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론낼 수 없습니다. 백민호가 2020.10.07 전입했고 배당요구도 2025.11.24 접수했으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력을 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판정해야 합니다. 특히 백민호는 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 확인되어 관계인 가능성 또는 임차관계의 실질 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13616 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 102-7 동인씨엘로103동 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 사무소 · 대상면적 51.38㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 구분건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 김대성 (2020.09.22 매매 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 332,500,000원 / 332,500,000원 (신건) |
| 청구금액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 미확정
2019.09.30 신한은행 근저당권 3,600,000,000원은 2020.02.17 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.08.11 주택도시보증공사 가압류이며, 2022.12.08 국의 압류와 2025.11.11 백민호의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부 권리만 놓고 보면 매수인에게 남는 담보권·압류권은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백민호 | 2020.10.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 66% 높은 신건 최저가
동인씨엘로103동의 확인된 실거래는 총 7건입니다. 다만 대상면적 51.38㎡와 거래 표본의 면적이 일치하지 않아, 절대적인 동일물건 비교보다는 가격 수준을 점검하는 보조지표로 보는 것이 적절합니다. 그럼에도 최근 가격 신호는 명확합니다. 최근 12개월 2건의 평균은 200,000,000원, 최신 2026.07 거래도 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 25.24㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 24.12㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.05 | 22.3㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 19.54㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 22.3㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 24.12㎡ | 4 | 217,000,000원 |
| 2021.10 | 16.95㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 200,000,000원 |
전체 7건 평균은 200,285,714원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 신건 최저가 332,500,000원은 최근 12개월 평균의 166.2%이고, 전체 평균과 비교해도 166.0%입니다. 따라서 “경매라서 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 평가는 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,455,000원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 327,045,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 백민호 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 1,717,000,000원, 예상 배당액은 327,045,000원, 미배당은 1,389,955,000원입니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 백민호의 임차보증금 자체가 확인되지 않았으므로 임차인 인수 위험까지 0원으로 확정하는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 332,500,000원 | 327,045,000원 | 1,389,955,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 1,455,524,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 212,800,000원 | 209,020,800원 | 1,507,979,200원 |
2회 유찰 시 매각가 212,800,000원까지 내려가도 최근 12개월 평균 200,000,000원보다 여전히 높습니다. 더욱이 보증금 미상 임차인의 인수 가능성이 해결되지 않는다면 낙찰가 하락만으로 실질취득가를 판단할 수 없습니다. 이 사건은 “유찰 횟수”보다 임차보증금 확인과 실제 사용·건축물 상태 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중랑우체국 남동측 인근으로 근린생활시설, 주상용건물, 다세대주택 등 공동주택이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 상봉역이 있으며 지하철 7호선·경의중앙선·경춘선을 이용할 수 있습니다.
- 접근. 남서측 면목로92라길과 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 용도. 사건상 다세대이나 집합건축물대장상 이용상태는 사무소입니다. 주거용으로 단순 가정해서는 안 됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 집합건축물대장에 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 규모·거래. 동인씨엘로103동은 21세대, 사용승인일은 2019.09.20이며 확인된 실거래는 7건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백민호 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 실제 점유관계가 확인돼야 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고 실제 임대차관계, 점유, 보증금 자료를 원문에서 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 점유자 관계 확인. 동일 이름이라는 점은 중요한 조사 포인트지만, 그것만으로 가장임차인이나 비임차인을 확정해서는 안 됩니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원입니다. 신건 332,500,000원은 166.2% 수준이므로 현재 회차에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 면적 차이. 대상면적 51.38㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않습니다. 비교가격은 보조지표로 사용하고 대상 호실 자체의 가치평가를 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반 내용과 이행강제금·원상복구 가능성 등 실제 영향을 집합건축물대장 전유부에서 확인해야 합니다.
- 사무소 이용상태. 사건 분류만 보고 일반 주거용 다세대로 평가하지 말고 현황·허가·용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 관리비·제세공과금. 감정평가에서도 미납 여부 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “신건 3.325억”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건의 등기권리만 보면 말소 구조는 비교적 명료합니다. 하지만 투자의 승부처는 거기에 있지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 200,000,000원인데 신건 최저가는 332,500,000원, 즉 166.2%입니다. 최근 가격 추세도 -0.2%로 상승장이 아닙니다.
더 큰 문제는 백민호의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 매수인의 실질취득가는 낙찰가보다 커집니다. 현재는 그 보증금 자체가 미상이므로 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 감정 이용상태가 사무소이고 위반건축물까지 등재된 점을 더하면, 이 물건은 가격도 보수적으로, 권리도 보수적으로 접근해야 합니다. 현 시점 결론은 신건 가격 메리트 없음 · 임차인 인수위험 미확정 · 입찰 전 추가 확인 필수입니다.
