서울남부지방법원 2025타경14057. 서울 구로구 구로동에 있는 비즈트위트그린 제4층 407호 오피스텔입니다. 집합건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있지만 매각물건명세서상 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 소유자 강진욱은 2021년 5월 24일 매매대금 143,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정이 등기되면서 경매가 진행됐습니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 64%까지 내려온 최저가격보다도 선순위 대항력을 가진 임차인의 보증금이 어떻게 처리되는지입니다. 김나연은 2021년 5월 20일 전입하고, 2021년 4월 23일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023년 7월 17일 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 분석됩니다. 따라서 매각물건명세서의 특별한 포기·말소 조건이 없다면 낙찰자가 상당한 보증금 잔액을 떠안을 수 있습니다.
이번 물건에는 바로 그 위험을 바꾸는 매각조건이 존재합니다. 김나연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 다만 이 포기는 김나연의 임차보증금 및 그 승계관계에 관한 것이지, 별도로 확인된 전입자의 권리까지 포괄하여 소멸시키는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제4층 제407호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 사용 |
| 전용면적 | 17.31㎡ |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 16층 중 제4층 |
| 사용승인 | 2012.11.02 |
| 소유자 | 강진욱 (2021.05.24 매매 · 거래가액 143,000,000원) |
| 감정가 | 121,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,440,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 143,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.17 갑구 9번 · 주택도시보증공사 가압류 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,200,000,000원과 강제경매 신청 청구액 143,000,000원은 별도의 등기·절차상 금액입니다. 이를 임차인 김나연의 보증금과 합산해 매수인이 전액 부담하는 채무로 해석해서는 안 됩니다. 말소기준 가압류 및 이후의 경매개시결정·압류는 매각에 따른 말소 대상으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인된 임차권 1명, 별도 전입자 1명
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
김나연 건물전부 · 주거 주택임차권등기 |
전입 2021.05.20 확정 2021.04.23 배당요구 2023.07.17 |
143,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 임차권 승계 주택도시보증공사 |
실질 0원 포기·말소 조건부 계산상 미배당 67,353,920원 |
|
DOSSET ARAILYM 전입 확인 · 점유관계 미상 |
전입 2025.03.13 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 별도 확인 필요 |
확인 필요 김나연의 포기 조건 적용 대상 아님 |
보증금과 임차권이 확인된 임차인은 김나연 1명이며, 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인으로 언급됩니다. 이와 별도로 현황조사에서 DOSSET ARAILYM의 전입이 확인됩니다. 이 사람의 임대차계약 여부, 실제 점유, 보증금, 확정일자는 확인되지 않았으므로 확정된 보증금 임차인으로 합산하지 않습니다.
DOSSET ARAILYM의 전입일 2025.03.13은 말소기준일 2023.07.17보다 늦습니다. 이 전입일만으로 선순위 대항력이 성립했다고 볼 근거는 없지만, 실제 점유와 계약관계가 밝혀지지 않은 상태에서 권리·명도 문제가 전혀 없다고도 단정해서는 안 됩니다. 판정은 대항력 가능·미상, 별도 인수 및 점유위험 확인 필요로 유보합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 최근 거래는 하락 추세
비즈트위트그린은 84세대 규모이며 2012년 11월 2일 사용승인을 받은 건물입니다. 비교 가능한 실거래는 전용 17.31㎡ 및 18.11㎡ 면적대에서 확인됩니다. 전체 12건의 평균은 116,750,000원이지만 오래된 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 115,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.11㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 18.11㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2023.07 | 18.11㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2023.07 | 18.11㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2023.02 | 18.11㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2022.08 | 18.11㎡ | 10 | 112,000,000원 |
| 2022.08 | 18.11㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 18.11㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 18.11㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.06 | 17.31㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2022.06 | 17.31㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2022.05 | 17.31㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 전체 평균 | 17.31~18.11㎡ | 12건 | 116,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.11㎡ | 2건 | 115,000,000원 |
최저매각가 77,440,000원은 최근 12개월 거래 평균 115,000,000원의 67.3%이며, 최신 거래 120,000,000원보다도 낮습니다. 김나연의 포기·말소 조건이 정상적으로 이행되고 별도 부담이 확인되지 않는다면 가격상 여유가 있는 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 이는 조건부 가격 비교이며, 미상 점유자의 법률관계나 명도·취득 부대비용까지 확정한 최종 투자수익 계산은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,793,920원 |
| 1. 임차인 김나연 보증금(우선변제) | 143,000,000원 | 75,646,080원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용 1,793,920원과 김나연에 대한 우선배당 75,646,080원을 반영하면 매각대금이 전액 배분됩니다. 주택도시보증공사 관련 가압류·경매신청 청구액은 절차상 표시된 금액으로, 동일한 채권관계가 중복 포함되는지 실제 채권내역 대조가 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
하지만 본건은 예외입니다. 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 정상 이행되는 경우, 이 67,353,920원은 김나연으로부터 매수인이 실질적으로 인수할 금액이 아니라 포기 대상인 계산상 잔액입니다. 따라서 김나연에 한정한 인수액은 실질 0원입니다. 별도 전입자의 권리위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 결과가 달라진다
선순위 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 물건에서는 단순히 최저가가 낮아진다고 투자비용이 같은 폭으로 줄어들지 않습니다. 본건은 김나연의 미배당 보증금 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 확약 조건이 이행되는 경우와 이행되지 않는 경우를 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 조건 미적용 시 계산상 인수 | 조건 이행 시 김나연 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 77,440,000원 | 67,353,920원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 61,952,000원 | 82,563,136원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 49,561,600원 | 94,730,509원 | 0원 |
계산상 인수액은 각 회차 배당 추정에 따른 수치로, 실제 매수인 부담이 확정된 금액이 아닙니다. 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면 김나연 보증금에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 다만 조건 미이행 시에는 낙찰가와 미배당 보증금의 합산 부담이 보증금 규모에 근접하게 유지될 수 있습니다. 표에는 별도 전입자의 불명확한 권리 및 비용이 포함되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 구로중학교 북측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장 및 지하철 2호선 대림역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2012.11.02 사용승인된 철근콘크리트 건물로 지하 3층, 지상 16층 규모입니다. 위생·급배수설비, 기계식 주차장, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재되어 있습니다. 공부와 현황상 용도 차이를 고려해 이용·임대 가능성과 관련 법적 사항을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·과밀억제권역 등의 규제가 표시되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있으므로 해당 오피스텔에 대한 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 84세대의 비교적 작은 규모이며 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 최근 거래 추세도 -1.8%여서 매각 예상가격과 실제 매수 수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 포기·말소 조건 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 김나연 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 승계관계 검증. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 언급되므로 실제 임차인과 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 않되, 포기 효력과 임차권 말소에 필요한 서류를 점검하세요.
- 별도 전입자 확인. DOSSET ARAILYM은 2025.03.13 전입하였지만 보증금·확정일자·계약관계·실제 점유가 확인되지 않았습니다. 현황조사, 전입세대, 임대차계약 및 현장 점유상태를 대조해야 합니다.
- 명도비용 점검. 보증금 인수액이 0원이어도 실제 점유자가 있다면 인도·명도 절차와 점유 이전에 비용이 발생할 수 있습니다.
- 최근 시세 보수적 적용. 전체 평균 116,750,000원보다 최근 12개월 평균 115,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선하세요. 최근 거래는 18.11㎡로 본건 17.31㎡보다 넓으므로 면적·층·상태 차이도 고려해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 2.8회 유찰 이력과 본건 2회 유찰의 배경을 점검하세요. 낮은 최저가만으로 입찰 경쟁이나 재매각 가능성을 판단하지 마세요.
- 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성, 기타 취득 비용을 확인해 실제 자금 계획에 반영하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 법원 공고를 확인하여 권리·점유·매각조건의 변경 여부를 점검하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄지만, 확인할 사람은 남아 있다”
구로 비즈트위트그린 407호는 감정가 121,000,000원에서 최저가 77,440,000원으로 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 115,000,000원의 67.3% 수준이므로, 표면적으로는 가격 여유가 존재합니다.
하지만 본건의 핵심은 저렴해 보이는 최저가가 아닙니다. 김나연의 선순위 임차보증금 143,000,000원이 매수인에게 인수되는지 여부입니다. 계산상 미배당 잔액은 67,353,920원이지만, 매각물건명세서에는 임차인과 임차권 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
그럼에도 DOSSET ARAILYM이라는 별도 전입자의 임대차·점유관계가 미상이라는 문제가 남습니다. 김나연의 확약은 이 전입자에게 자동 적용되지 않습니다. 여기에 최근 시세의 -1.8% 하락 추세, 최근 실거래 표본의 부족, 84세대 규모의 오피스텔이라는 환금성 요소까지 고려하면 최저가가 낮다는 사실만으로 높은 안전등급을 부여하기 어렵습니다.
결론은 ‘가격은 검토할 만하지만, 권리 확인 전에는 보류’입니다. 김나연의 포기·말소 조건 이행을 확실히 확인하고 별도 전입자의 임대차 및 실제 점유관계를 해소할 수 있다면, 현재 최저매각가와 최근 시세의 차이를 활용할 여지가 있습니다. 반대로 그 확인이 불충분하다면 낮은 최저가에도 불구하고 입찰에는 신중해야 합니다.
