부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경14057 · 서울남부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트조 17.31㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

96,800,000원 9,680만 감정가 121,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

09-22 D-9

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

968만원

최저가의 10% · 9,680,000원

실거래 대비

▼ 11.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.10억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 핵심은 임차보증금 인수 위험입니다. 신건 가격에서는 실질취득 기준 메리트가 없습니다.

가격 최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 105.2% — 최근 시세 이상
자금 입찰보증금 약 12,100,000원 · 임차보증금 미배당 예상 24,494,000원 인수 가능
리스크 김나연 임차권등기 대항력 있음 · 확약 조건에 따른 권리관계 확인 필요

한 줄 평 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황 주거용으로 사용 중인 물건입니다. 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인 김나연의 보증금 143,000,000원 중 배당 부족분 24,494,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 확약 조건에 따라 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

121,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 가능액

145,494,000원

낙찰가+인수 예상

최저가 ÷ 최근시세

105.2%

최근12개월 평균 대비

매수인 인수

24,494,000원

임차보증금 부족분

서울남부지방법원 2025타경14057. 서울 구로구 구로동 비즈트위트그린 제4층 제407호 오피스텔입니다. 등기상 핵심은 2023년 설정된 주택도시보증공사 가압류와 강제경매보다 앞선 임차권등기입니다. 임차인 김나연은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 주택임차권자로 확인되며, 배당 부족분은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경14057 (강제경매)
소재지	서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제4층 제407호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 사용
소유자	강진욱
감정가 / 최저가	121,000,000원 / 121,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 143,000,000원
매각기일	2026.08.19

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

임차인 김나연은 임차보증금 143,000,000원, 전입일 2021.05.20, 확정일자 2021.04.23으로 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인입니다. 배당표 기준 배당 가능액은 118,506,000원이며 부족분 24,494,000원은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.

⚠️ 확약 조건 확인 필요 매각물건명세서에는 임차인 김나연 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 해당 조건이 실제 적용되는 범위와 효력을 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

동일 단지 비즈트위트그린 최근 거래 기준입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 높은 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.08	18.11㎡	8층	120,000,000원
2025.11	18.11㎡	10층	110,000,000원
최근 12개월 평균	-	2건	115,000,000원

최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 105.2%입니다. 또한 최근 추세는 이전 거래 대비 -1.8%로 하락 흐름입니다. 임차보증금 인수 가능액까지 고려하면 가격 메리트는 더 낮아집니다.

배당분배 (신건 121,000,000원)

최저가 vs 실질취득 vs 시세

인수 가능 보증금까지 반영하면 실질취득 비용은 시세 대비 불리합니다.

③ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,494,000원
임차인 김나연 보증금	143,000,000원	118,506,000원
주택도시보증공사 가압류	1,200,000,000원	0원
잔여	-	0원

④ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 김나연 임차권등기와 부족분 24,494,000원 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
확약 조건 확인. 임차권등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건의 적용 범위를 확인해야 합니다.
가격 검토. 최저가 자체는 최근 12개월 평균보다 높아 신건 가격 메리트가 부족합니다.
용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)과 현황 주거용 사용 차이를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 임차보증금이 변수”

이 물건은 단순한 무인수 오피스텔이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하며, 배당 부족분 인수 가능성이 핵심 위험입니다. 확약 조건이 실제로 해소되는지 확인하지 않는다면 신건 가격에서 접근하기 어렵습니다. 권리 확인 후, 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-19	유찰	1억 2,100만원
2	2026-09-22	D-9 진행	9,680만원

부동산강제경매

임차보증금 인수가 핵심 — 구로 비즈트위트그린 407호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

③ 예상배당표

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리보다 임차보증금이 변수”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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