서울남부지방법원 2025타경14062. 서울 구로구 개봉동 ‘삼원아이빌비’ 제3층 제301호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자는 이대로이고 2022년 9월 29일 매매를 원인으로 275,000,000원에 취득했습니다. 등기상 2021년 8월 26일 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권은 2022년 8월 17일 이미 말소됐고, 이후 2025년 12월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.

따라서 이 사건의 핵심은 경매개시결정 전 존재하는 임차권과 대항력 임차인입니다. 김현지는 2022년 9월 8일 전입·확정일자를 갖추고 2024년 6월 27일 주택임차권등기를 마쳤으며, 보증금은 273,000,000원입니다. 현재 최저가 182,400,000원에서는 배당 부족분이 93,953,600원 발생하지만, 매각물건명세서의 확약에 따라 김현지와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 부족분에 대한 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 확약이 이행되는 전제에서는 김현지 관련 실질 인수는 0원입니다.

반면 김춘식은 2025년 6월 24일 전입했고 말소기준권리인 2025년 12월 23일 경매개시결정 전에 들어와 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 이 임차인은 김현지에 대한 확약의 적용 대상이 아니므로, 확약 밖 임차인의 인수위험은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 임차인 권리는 살아 있다

2021년 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2022년 8월 17일 해지로 말소됐습니다. 그 뒤 2022년 10월 7일 이대로에게 소유권이 이전되고 같은 날 민간임대주택 등록등기도 설정됐습니다. 2024년 6월 27일 김현지의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025년 6월 24일에는 김춘식의 전입이 확인됩니다. 이후 2025년 12월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 2명, HUG는 별도 임차인이 아니다

주택도시보증공사는 김현지의 주택임차권 승계인으로 표시된 기관이므로 별도 임차인 보증금을 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김춘식·김현지 2명입니다. 김현지는 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 상태입니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮지만, 하락 추세와 표본 한계가 크다

삼원아이빌B(286-1)는 총 11세대이며, 확인된 거래 8건의 전체 평균은 269,875,000원입니다. 다만 과거 2021~2023년의 270,000,000원대 이상 거래가 섞여 있어 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 2026년 10월 202,000,000원이고, 최신 거래도 동일 금액입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -27.7%입니다.

현재 최저가 182,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 202,000,000원의 90.3%로, 숫자상 19,600,000원 낮습니다. 반면 감정가 285,000,000원은 최근 거래의 141.1%에 해당합니다. 따라서 현재 회차는 감정가 기준으로는 가격 부담이 크지만, 최저가 기준으로는 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이고 추세가 -27.7%이므로 202,000,000원을 절대적인 시세선으로 단정해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)

현재 회차 배당표상 김현지 보증금 부족분은 93,953,600원입니다. 이 금액은 확약이 없었다면 매수인 인수액이지만, 명세서상 김현지 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개웅중학교 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 제3층 제301호이며, 석재붙임 외벽·벽지 및 타일 마감·샷시 창호와 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 240.0㎡의 사다리형 평지, 지목 대이며 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,571,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 단지이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회, 매각률은 7.69%입니다. 거래 표본도 최근 12개월 1건뿐이어서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
• 민간임대주택. 2022.10.07 민간임대주택 등록등기가 설정돼 있으므로 낙찰 후 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김춘식 보증금부터 확인. 현황조사·매각물건명세서에서 전입 2025.06.24는 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 계약서·전입·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인하세요.
• 김현지 확약 확인. 93,953,600원의 미배당 잔액을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각 조건으로 이행되는지 확인해야 합니다. 확약은 김현지 및 주택임차권 승계인 HUG에만 적용됩니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 182,400,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 202,000,000원의 90.3%입니다. 다만 최근 거래가 1건이고 추세가 -27.7%이므로 단순히 202,000,000원 아래라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 가정은 145,920,000원, 4회 유찰 가정은 116,736,000원입니다. 가격은 낮아지지만 김현지 확약 밖의 김춘식 인수위험은 별개로 유지됩니다.
• 소규모 단지 환금성. 11세대·매각률 7.69%·평균 유찰 2.8회라는 수치가 있어 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡는 것이 좋습니다.
• 민간임대주택 등기. 등록등기의 현재 효력과 낙찰자 승계 여부, 임대의무 및 임대료 관련 의무를 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료를 직접 대조하고, 특히 확약 문구와 김춘식 임차관계를 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 큰 인수는 사라졌지만, 미상 임차인은 남는다”

이 사건은 단순한 대항력 임차인 인수형으로만 보면 위험도가 매우 높습니다. 김현지의 보증금 273,000,000원이 현재 최저가 182,400,000원보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조이기 때문입니다. 그러나 이번 매각 조건은 김현지와 HUG 승계인에게 미배당 잔액 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 요구해 그 인수를 실질 0원으로 해소합니다.

문제는 김춘식입니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 김현지 확약의 적용 대상도 아닙니다. 따라서 현재 최저가 182,400,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원의 90.3%라는 점에서 숫자상 접근 가능한 가격이지만, 실제 취득원가는 김춘식 보증금 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 추세 -27.7%, 11세대의 소규모 단지, 평균 유찰 2.8회, 매각률 7.69%라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 확약은 긍정적이지만, 확약 밖 임차인 확인이 끝나기 전에는 입찰을 서두를 사건이 아닙니다.