서울남부지방법원 2025타경14062. 개봉동 삼원아이빌비 제3층 제301호, 전용 24.54㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 이대로는 2022.09.29 매매를 원인으로 275,000,000원에 취득했고, 이후 김현지의 주택임차권이 2024.06.27 등기됐습니다. 김현지는 임대차계약일 2022.07.15, 전입·점유개시·확정일자 모두 2022.09.08이며 보증금은 273,000,000원입니다.
등기부상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당은 2022.08.17 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준으로 제시된 권리는 2025.12.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김현지 임차권은 원칙적으로 매수인에게 영향을 줄 수 있는 위치지만, 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 명시적 조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14062 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 24.54㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이대로 · 2022.09.29 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 김현지 확약은 유효하지만 별도 점유자는 남는다
| 점유·임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 | 건물 전부 | 273,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
| 김춘식 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 필요 |
김현지의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.09.08로, 경매개시결정 2025.12.23보다 앞섭니다. 보증금 273,000,000원에 대해 배당요구도 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에는 김현지 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적시돼 있습니다. 따라서 김현지 관련 미배당액이 발생하더라도 이 조건이 이행되는 한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지 않은 신건
삼원아이빌B(286-1)는 11세대, 2021.08.20 사용승인된 소규모 주택입니다. 전용 24.54㎡ 대상 거래를 포함한 확인 실거래는 7건이고, 전체 평균은 279,571,428원입니다. 하지만 가격 판단은 오래된 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 25.77㎡ | 3 | 283,500,000원 |
| 2022.09 | 24.54㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.09 | 24.54㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.09 | 25.77㎡ | 3 | 283,500,000원 |
| 2022.05 | 24.57㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 25.77㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 25.37㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 283,500,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 283,500,000원이며, 현재 최저가는 285,000,000원으로 최근 시세의 100.5%입니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 1.6% 높은 수치지만, 현재 신건 최저가 자체가 최근 거래보다 높으므로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 임차인 김현지 보증금 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 7,210,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 김현지 보증금 273,000,000원이 전액 우선배당되고 신청채권자에게 7,210,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자 미배당은 265,790,000원입니다. 김현지 관련 잔액 인수는 확약 조건으로 실질 0원이나, 김춘식의 미상 보증금은 이 계산만으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 김현지 보증금은 내려가는 낙찰가를 따라 인수되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 285,000,000원 | 0원 | 7,210,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 228,000,000원 | 48,992,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 182,400,000원 | 93,953,600원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호로 이용 중입니다.
- 입지. 개웅중학교 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 3층이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지, 토지면적 240.0㎡, 공시지가 2,571,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 2.3회라 가격·점유 리스크에 민감하게 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김춘식 임대차관계 확인. 보증금·계약일·확정일자·실제 점유부분이 미상입니다. 이 부분이 전체 권리분석의 가장 큰 변수입니다.
- 확약 원문 재확인. 김현지 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 거래 283,500,000원의 100.5%입니다. 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
- 유찰 여부. 평균 유찰 횟수 2.3회인 소규모 다세대라는 점을 감안해 신건에서 가격을 서두를 이유가 있는지 따져야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.10.07 민간임대주택 등기가 존재하므로 관련 상태와 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “김현지 0원”과 “전체 인수 0원”은 다른 말이다
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 보증금 273,000,000원의 김현지는 선순위 대항력 임차권이지만 매각 조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약으로 실질 인수 0원입니다. 둘째, 김춘식은 별도 점유자로 확인되면서도 보증금과 확정일자가 미상이라 이 확약의 보호 범위 밖에 있습니다. 따라서 권리 전체를 “완전 무인수”로 단정하면 안 됩니다.
가격도 공격적으로 볼 상황은 아닙니다. 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 실거래 283,500,000원의 100.5%로 이미 최근 시세 이상입니다. 현재 확인 가능한 실질취득 하한 역시 285,000,000원이고, 김춘식에게 인수해야 할 보증금이 존재한다면 실제 부담은 그보다 더 커질 수 있습니다. 주된 임차권 확약은 긍정적이지만, 미상 점유자 확인 전에는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
