서울북부지방법원 2025타경13627. 성북구 동선동5가 ‘어반스톤동선’ 1층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이소영은 2020.10.25. 매매를 원인으로 거래가액 310,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기에는 임차권자 이치현의 보증금 318,000,000원 주택임차권등기가 남아 있습니다. 이 임차인은 2020.11.10. 전입·점유를 시작했고 최초 확정일자는 2020.10.15.입니다.
핵심은 말소기준입니다. 2020.09.04. 설정됐던 관악신용협동조합 근저당권은 2020.11.10. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.02.01. 국 명의 압류입니다. 임차인 이치현의 전입일 2020.11.10.은 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동선동5가 172-16 어반스톤동선 제1층 제102호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 29.96㎡ |
| 소유자 | 이소영 (2020.10.25. 매매 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 318,181,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 신건은 인수 0원, 유찰부터 달라진다
2020.09.04. 관악신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.02.01. 압류입니다. 이보다 앞선 2020.11.10.에 전입·점유를 시작한 이치현은 대항력 있음으로 조사됐습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이치현 | 제1층 제102호 전부 | 318,000,000원 | 2020.11.10 / 2020.10.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 조건부 |
이 때문에 이 물건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”와 다르게 봐야 합니다. 1회 유찰 시 최저가는 262,400,000원, 2회 유찰 시 209,920,000원까지 내려가지만, 동시에 미배당 임차보증금이 매수인 부담으로 붙습니다. 따라서 실질취득비용은 보증금 318,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않는 구조로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 3.28억은 최근 거래보다 높다
어반스톤동선은 총 11세대, 2020.08.14. 준공된 소규모 주택입니다. 확인되는 최근 거래는 2026.07. 전용 27.47㎡ 4층의 310,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 동일하게 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.47㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 310,000,000원 |
현재 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 310,000,000원의 105.8%입니다. 즉 신건에서는 이미 최근 시세보다 높아 “시세보다 저렴하다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
더구나 이 사건은 1회·2회 유찰 때 단순히 최저가만 262,400,000원, 209,920,000원으로 떨어지는 것이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 60,073,600원, 111,818,880원이 각각 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 가격 비교의 기준은 유찰가 자체가 아니라 낙찰가와 인수를 함께 보는 실질취득비용입니다.
③ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,392,000원 |
| 1. 임차인 이치현 보증금 | 318,000,000원 | 318,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이치현 | 318,181,800원 | 4,608,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 328,000,000원 가정에서는 임차보증금 318,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 청구액 318,181,800원 중 배당모형상 4,608,000원이 별도 배당되고 313,573,800원의 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 328,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 262,400,000원 | 60,073,600원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 209,920,000원 | 111,818,880원 | 인수액 추가 증가 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성신여대입구역 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택·소규모 점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 성신여대입구역이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지, 토지면적 246.6㎡, 제1종일반주거지역이며 남서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 어반스톤동선은 총 11세대의 소규모 주택이며 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 보수적으로. 최저가 328,000,000원은 최근 실거래 310,000,000원의 105.8%로 최근 시세 이상입니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 시 60,073,600원, 2회 유찰 시 111,818,880원의 임차보증금 인수가 발생합니다.
- 임차인 대항력 확인. 이치현의 전입·점유 2020.11.10.은 말소기준 압류 2023.02.01.보다 앞섭니다.
- 동일인 관계 확인. 이치현은 임차권자이자 강제경매개시결정의 채권자로 나타나므로 임대차와 신청채권의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.05. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원본 내용을 입찰 전에 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 임차보증금 우선변제와 동일인 명의 신청채권이 함께 존재하므로 실제 배당관계와 중복 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득비용은 쉽게 안 내려간다”
이 사건은 신건 회차만 떼어 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 신건 최저가 328,000,000원 자체가 최근 실거래 310,000,000원의 105.8%라 가격 메리트가 없습니다. 그렇다고 유찰만 기다리면 해결되는 것도 아닙니다. 대항력 있는 이치현의 보증금 318,000,000원이 배당에서 부족해지는 순간, 그 부족액은 매수인 인수로 전환됩니다.
1회 유찰 시 최저가는 262,400,000원으로 내려가지만 인수액 60,073,600원이 생기고, 2회 유찰 시 최저가는 209,920,000원까지 낮아져도 인수액은 111,818,880원으로 커집니다. 즉 이 물건의 가격 판단 기준은 화면에 표시되는 최저가가 아니라 낙찰가와 대항력 임차보증금 인수를 함께 본 실질취득비용입니다. 총 11세대 소규모 다세대이고 단지 경매 평균 유찰도 3.3회인 만큼, 신건은 시세 이상, 유찰 후에는 임차보증금 승계가 가격 하락 효과를 상당 부분 상쇄하는 구조로 보는 것이 핵심입니다.
