서울북부지방법원 2025타경13652. 서울 도봉구 쌍문동 478-14, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 제1층 제1호입니다. 현황조사상 건물명칭은 정우빌라, 1층 현관문에는 101호로 표시되어 있습니다. 현 소유자는 주식회사에스틴이며 2020.11.20 매매, 거래가액 90,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기부상 기존 하나은행 근저당 2건은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.03.20 금정새마을금고의 가압류 185,227,990원이고, 이후 2025.11.25 같은 금정새마을금고의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 두 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 478-14 1층1호 · 도로명 우이천로42길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제1층 제1호(현관문표시 101호) · 대상면적 31.48㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 벽돌조 슬래브지붕 3층 건 · 정우빌라 · 8세대 · 1991.12.12 준공 |
| 소유자 | 주식회사에스틴 (2020.11.20 매매 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금정새마을금고 / 193,343,307원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 과거 하나은행 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 현재 경매의 기준은 2025.03.20 금정새마을금고 가압류입니다. 그런데 임차인 이명순의 전입일은 2024.04.15로 그보다 빠릅니다. 매각물건명세서와 예상배당 구조에서도 대항력 있음 · 우선변제권 없음 · 보증금 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명순 | 101호 | 2024.04.15 | 6,000원 | 2025.12.03 신청 | 대항력 있음 | 없음 | 6,000원 인수 |
② 시세 비교 — 실질취득액이 거래 평균보다 높다
정우빌라의 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 대상 면적은 31.48㎡이고, 거래 사례는 33.72㎡이므로 개별 호수와 완전히 동일한 조건은 아닙니다. 층도 각각 지하 1층과 2층으로 대상인 1층과 차이가 있습니다. 그럼에도 현재 가격 수준을 점검하는 기준으로 보면 신건 최저가와 실질취득액 모두 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 33.72㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 2023.02 | 33.72㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 89,000,000원 |
실거래 2건의 평균은 89,000,000원, 최고 거래는 128,000,000원, 최저이자 최신 거래는 50,000,000원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 실거래 평균의 157.3%입니다. 여기에 임차인 승계액까지 반영한 실질취득액은 140,006,000원으로 평균은 물론 최고 거래 128,000,000원보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 인수 · 임차인 이명순 보증금 | 6,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 금정새마을금고 | 185,227,990원 | 137,240,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 금정새마을금고 | 193,343,307원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 채권자 배당액은 137,240,000원, 미배당액은 241,331,297원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 임차인 이명순의 보증금 6,000원은 배당액 0원으로 계산되고 매수인 인수액 6,000원으로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 취득부담
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 140,000,000원 | 6,000원 | 140,006,000원 | 137,240,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 112,000,000원 | 6,000원 | 112,006,000원 | 109,632,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 89,600,000원 | 6,000원 | 89,606,000원 | 87,587,200원 |
현재 회차는 물론 1회 유찰 시에도 실거래 평균 89,000,000원보다 실질취득 부담이 높습니다. 2회 유찰 시 실질취득액은 89,606,000원으로 내려오지만, 이 역시 평균 89,000,000원보다 높습니다. 따라서 제공된 회차 범위 안에서는 가격이 실거래 평균보다 저렴해지는 구간이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 제1층 제1호는 다세대주택으로 이용 중이며, 현관문에는 101호로 표시되어 있습니다.
- 입지. 효문고등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 북측으로 약 4~5미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽돌조 슬래브지붕 3층 건이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지. 대지 165.0㎡, 평지·가로장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,320,000원/㎡입니다.
- 환금성. 정우빌라는 8세대이고 확인되는 비교 거래는 2건입니다. 거래가격도 50,000,000원과 128,000,000원으로 편차가 커 처분가 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 승계 확인. 이명순은 2024.04.15 전입으로 2025.03.20 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 보증금 6,000원의 매수인 인수 구조를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 배당요구는 2025.12.03 이루어졌지만 예상배당상 임차인 배당액은 0원이고 보증금 6,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 현재 부담은 140,006,000원입니다. 실거래 평균 89,000,000원보다 높은 만큼 신건에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 2회 유찰도 확인. 2회 유찰 시 실질취득 89,606,000원으로 실거래 평균 89,000,000원을 여전히 웃돕니다.
- 실거래 조건 차이. 대상은 31.48㎡·1층이고 비교 거래는 33.72㎡의 지하 1층 및 2층입니다. 단순 평균만으로 호별 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 내부상태 확인. 현장확인 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했고 건축물 현황도 등에 의해 평가됐으므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 배당요구종기 관련 서류와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도, 임차와 가격은 남는다”
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 금정새마을금고 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 2024.04.15 전입한 이명순이 말소기준권리보다 선순위라 보증금 6,000원이 매수인에게 승계됩니다.
무엇보다 결론을 좌우하는 것은 가격입니다. 현재 최저가 140,000,000원에 인수액을 합친 실질취득 140,006,000원은 실거래 2건 평균 89,000,000원뿐 아니라 최고 거래 128,000,000원보다도 높습니다. 2회 유찰 시에도 실질취득 89,606,000원으로 실거래 평균을 소폭 웃돕니다. 8세대 다세대주택이고 확인 거래도 2건뿐인 점까지 감안하면, 신건 가격을 싸다고 평가할 근거가 없고 제공된 2회 유찰 시나리오까지도 가격 안전마진이 확인되지 않습니다. 권리구조보다 가격과 환금성을 더 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
