서울남부지방법원 2025타경14072. 서울 강서구 화곡동 '한울뜨란채' 제가동 403호, 전용 42.76㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박인일은 2020년 2월 6일 거래가액 215,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 오슬비가 보증금 260,000,000원으로 임대차계약을 체결했고, 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤 주택임차권등기까지 마친 상태입니다.
등기상 말소기준은 2025년 4월 25일 강서구 압류입니다. 임차인의 전입일은 2022년 2월 18일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 그러나 이번 매각에는 임차인과 임차권 승계인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소한다는 조건이 명시되어 있습니다. 그 조건을 확인해야 비로소 최저가 기준의 가격 비교가 의미를 갖습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14072 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1079-23 한울뜨란채 제가동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로31길 28-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 42.76㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 이용상태 | 방 2 · 거실 겸 주방 · 욕실 2 · 다용도실 · 테라스 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 박인일 · 2020.02.06 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 | 263,276,000원 |
| 최저매각가 | 168,497,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차보증금 | 오슬비 · 260,000,000원 |
| 매각 조건 | 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건부 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 소멸
이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 8번 오슬비의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2022.01.25, 확정일자는 2022.02.03, 전입신고와 점유개시일은 2022.02.18입니다. 해당 임차권은 2024.02.28 등기되었고, 말소기준인 2025.04.25 강서구 압류보다 앞선 전입을 기초로 대항력이 인정되는 것으로 정리되어 있습니다.
따라서 매각으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하더라도, 선순위 임차인의 미배당 보증금까지 당연히 소멸한다고 볼 수는 없습니다. 매각조건에 기재된 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실질 인수액을 바꾸는 핵심입니다.
| 임차인 / 승계인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
오슬비 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 |
260,000,000원 | 대항력 있음 2022.02.18 전입 |
우선변제 있음 2022.02.03 확정 |
확약 조건부 미배당 추정 94,661,958원 조건 충족 시 실질 인수 0원 |
|
시보증 오슬비 임차권의 보증기관 대위·승계 신고 |
별도 합산 없음 | 별도 판정 미상 전입일 미상 |
별도 판정 미상 |
승계·중복신고 실제 추가 임차인 아님 |
실제 임차인 1명(오슬비)입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 동일한 임차보증금에 관한 신고로, 별도 보증금 260,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 보증기관 신고 자체의 전입·보증금 정보는 별도 대항력 확정 근거로 삼지 않습니다.
이 조건의 포기와 말소가 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 이행을 전제로 한 실질취득 기준가격은 168,497,000원입니다. 다만 이는 해당 임차권 및 승계인에 관한 조건이며, 별개의 권리나 세금·관리비 문제까지 포괄적으로 면제한다는 뜻은 아닙니다.
과거의 신한은행·우리은행 근저당권은 이미 등기상 말소되었고, 2020년과 2024년의 기존 경매개시결정 및 관련 가압류 역시 말소 이력이 확인됩니다. 현재 검토할 압류는 말소기준인 강서구 압류와 이후 국가 압류이며, 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기 말소와 조세의 실제 배당순위는 별개의 문제이므로 당해세 여부는 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 유찰 할인은 있지만 하락 추세
한울뜨란채(1079-23)는 총 23세대의 다세대주택으로, 준공일은 2012.03.02입니다. 유사 면적 거래 7건의 전체 평균은 225,285,714원이지만, 오래된 고가 거래가 평균을 높일 수 있으므로 가격 판단에서는 최근 거래 집계 평균인 203,500,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 44.06㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 2025.06 | 45.49㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2023.05 | 44.06㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 39.45㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 39.89㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 44.06㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 42.79㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 225,285,714원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 2건 | 203,500,000원 |
집계상 최근 12개월 평균 203,500,000원에 비해, 확약 조건 충족 시 실질취득 기준가격인 168,497,000원은 82.8% 수준입니다. 최신으로 제시된 2025.10 거래가 237,000,000원보다도 낮습니다. 단순한 가격 수준에서는 할인 구간으로 볼 여지가 있습니다.
하지만 최근 거래 평균은 불과 2건에 기초하며, 최신 거래 역시 2025년 10월 거래입니다. 전용면적과 층이 동일한 직접 비교 사례도 아니므로 현재 시세를 확정하기에는 부족합니다. 특히 최근 거래의 과거 거래 대비 추세가 -13.0%로, 시장이 하락하는 방향이라는 점을 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,497,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,158,958원 |
| 1. 임차인 오슬비 보증금 | 260,000,000원 | 165,338,042원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 약 3,158,958원을 우선 공제한 예시 배당입니다. 임차인에게 165,338,042원이 배당되면 보증금 부족분은 94,661,958원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액 260,000,000원은 보증금과 별도로 합산할 독립 임차보증금을 뜻하지 않습니다. 실제 배당은 조세 우선순위와 확정 채권·비용에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 인수 위험 비교
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미충족 시 추정 인수 | 확약 충족 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 168,497,000원 | 94,661,958원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 134,797,600원 | 127,889,566원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 107,838,080원 | 154,471,653원 | 0원 |
확약이 적용되지 않는 가정에서는 최저매각가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당 잔액이 커지므로, 실제 매수인 부담 총액은 약 2.6억 원 수준에 머뭅니다. 반면 확약이 유효하게 이행되는 경우에는 임차보증금 인수가 0원이므로, 유찰에 따른 최저매각가 하락이 실제 취득가격을 낮추는 효과로 이어집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신월초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 다가구주택이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 세대로, 방 2개와 거실 겸 주방, 욕실 2개, 다용도실 및 테라스로 이용 중입니다. 기본적인 급배수·난방·화재경보 설비와 승강기가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있어 적용 대상과 기간을 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대지, 토지면적은 377.5㎡, 표준적인 토지 형상은 사다리형이며 평지입니다. 공시지가는 4,081,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 23세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 거래는 7건이고 최근 집계 표본은 2건에 그칩니다. 최근 거래 추세 -13.0%와 거래가격 편차를 고려하면 대단지 공동주택보다 시세 판단과 매도 시점의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약과 매각조건 원문 확인. 오슬비 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건이 유효하고 매수인에게 적용되는지 법원 매각물건명세서와 관련 서류 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 오슬비 1명이 실제 임차인이며 보증기관 승계 신고를 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 임차권 외 독립 점유자나 권리가 있는지도 최신 현황조사로 점검해야 합니다.
- 말소 실무 확인. 낙찰 후 대금납부 및 배당과 연계된 주택임차권등기 말소 절차, 필요 서류, 승계인의 이행 방법을 확인해야 합니다.
- 조세 우선배당 확인. 강서구 압류 및 국가 압류와 관련된 당해세 여부, 실제 체납세액과 우선순위를 확인해야 합니다. 등기상 압류 소멸이 모든 비용 부담 문제의 해소를 의미하지는 않습니다.
- 입찰가격 재산정. 최근 집계 평균 203,500,000원 및 거래 추세 -13.0%를 고려하세요. 전용면적·층·상태가 다른 소수 거래만으로 시세를 확정하거나 2회 유찰 할인율에만 의존해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 있다는 사실과 현재 실제 점유 상태는 별개의 문제입니다. 점유자와 인도 절차, 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·건물 상태. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 누수·테라스 방수·건물 공용부 및 승강기 상태를 점검해야 합니다.
- 허가·규제 확인. 토지거래허가구역의 지정 기간 및 다세대주택 적용 여부, 공항 관련 고도제한과 교육환경 규제를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 실거래 신고 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 확약이 먼저다”
이 사건은 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려온 다세대주택입니다. 표면적인 최저가 168,497,000원은 최근 거래 평균 203,500,000원의 82.8%여서 가격상 할인 여지가 있습니다.
하지만 대항력 있는 실제 임차인 오슬비의 보증금은 260,000,000원입니다. 매각조건의 포기·말소가 없다면 현재 배당 가정상 부족액 94,661,958원을 매수인이 인수할 가능성이 있고, 실질취득액은 263,158,958원으로 최근 시세를 상회합니다. 이런 경우 유찰 횟수가 늘어도 실질취득은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
반대로 명세서의 포기·말소 조건이 유효하게 이행된다면 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 168,497,000원을 기준으로 가격을 평가할 수 있습니다. 다만 최근 거래가 이전 거래 대비 13.0% 하락한 추세이고, 23세대 다세대주택의 거래 표본도 많지 않아 환금성은 보수적으로 보아야 합니다.
결론은 조건부 검토, 종합 C등급입니다. 확약과 임차권 말소가 확인되면 가격 검토의 여지가 있지만, 조건 확인 없이 낮은 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 미배당 보증금의 최종 귀속을 확정하는 것입니다.
