서울남부지방법원 2025타경14072. 서울 강서구 화곡동 한울뜨란채 제가동 4층 403호, 다세대주택입니다. 현재 소유자 박인일은 2020년 1월 31일 매매를 원인으로 거래가액 215,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보증금 260,000,000원의 주택임차권이 존재하고, 임차인 오슬비의 전입일 2022.02.18이 말소기준일 2025.04.25보다 앞선다는 점입니다. 원칙만 보면 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 오슬비와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 계산상 부족분 1,209,864원이 발생하지만, 이 확약 조건을 반영한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14072 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1079-23 한울뜨란채 제가동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 42.76㎡ · 방2·거실 겸 주방·욕실2·다용도실·테라스 · 지상5층 내 4층 |
| 소유자 | 박인일 (2020.01.31. 매매 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,276,000원 / 263,276,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 ‘확약’이 핵심
말소기준은 2025.04.25 강서구 압류입니다. 오슬비는 임대차계약일 2022.01.25, 확정일자 2022.02.03, 전입·점유개시 2022.02.18로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 260,000,000원이고 배당요구도 이루어져 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
| 임차 관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오슬비 · 건물 전부 | 260,000,000원 | 2022.02.18 / 2022.02.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약시 실질 0원* |
| 주택도시보증공사 · 오슬비 승계 | 중복 합산 없음 | 오슬비 보증금 승계 | 승계 | 승계 | 보증기관 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 오슬비 보증금에 대한 대위·승계 주체이므로 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 확약은 오슬비와 그 승계인 주택도시보증공사에 적용되는 조건이며, 본 자료상 이 확약 밖의 별도 실제 임차인은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 29.4% 높은 출발
한울뜨란채(1079-23)는 23세대, 사용승인일은 2012.03.02입니다. 대상 면적 42.76㎡와 유사한 실거래는 총 7건이 확인되고, 그중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 7건 평균 225,285,714원보다 최근 12개월 평균 203,500,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 44.06㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 2025.06 | 45.49㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2023.05 | 44.06㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 39.45㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 39.89㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 44.06㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 42.79㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 203,500,000원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 263,276,000원은 최근 12개월 평균 203,500,000원의 129.4%입니다. 최신 거래 237,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 평균은 이전 거래 평균 대비 -13.0%로 내려온 상태입니다. 전체 7건 평균 225,285,714원만 보면 가격 차이가 작아 보일 수 있지만, 하락 추세에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,485,864원 |
| 1. 임차인 오슬비 보증금 | 260,000,000원 | 258,790,136원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 오슬비 보증금의 미배당액은 1,209,864원입니다. 원칙상 대항력 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인 인수 대상이나, 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 배당액과 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 263,276,000원 | 1,209,864원 | 0원* | 263,276,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 210,620,800원 | 53,127,891원 | 0원* | 210,620,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 168,496,640원 | 94,662,313원 | 0원* | 168,496,640원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 확약 조건 때문에 해당 미배당 잔액을 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다. 따라서 유찰될 경우 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방2, 거실 겸 주방, 욕실2, 다용도실, 테라스 등의 구조입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신월초등학교 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층이며 승강기·난방·위생·급배수·화재경보·화재탐지 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 377.5㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 4,081,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 23세대 규모이며 최근 12개월 실거래는 2건, 전체 확인 거래는 7건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 오슬비 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 7건 평균 225,285,714원보다 최근 12개월 평균 203,500,000원과 최신 거래 237,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 거래 대비 -13.0%이므로 신건 최저가 263,276,000원을 과거 고가 거래와 비교해 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 매각범위와 현황을 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 화곡동 1079-23, 1079-32는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으므로 해당 거래의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 표면만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 매우 부담스러워 보입니다. 실제로 현재 회차 배당계산에서도 1,209,864원의 미배당이 발생합니다. 하지만 매각조건에 오슬비와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 명시되어 있어 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 신건 입찰이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 263,276,000원은 최근 12개월 평균 203,500,000원의 129.4%이고, 최신 거래 237,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름마저 -13.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시세 이상인 사건입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류입니다.
