서울북부지방법원 2025타경13670. 중랑구 중화동 99-16, 1층 101호입니다. 물건 표시는 다세대이지만 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(사무실, 화장실)입니다. 소유자는 임주원이고, 신청채권자 김민아는 이 물건의 전세권자이자 임차권자이며 경매신청 채권자로 나타납니다. 권리구조가 한 사람의 여러 법적 지위로 겹쳐 있기 때문에 단순히 등기 한 줄만 보고 판단하기보다 배당과 전세권 말소를 함께 봐야 하는 사건입니다.

등기상 말소기준은 2023.09.04 주택도시보증공사 가압류 1,100,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류, 서울특별시중랑구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.05.25 전세권 120,000,000원입니다. 이 전세권은 매각물건명세서 비고상 별도 배당요구가 없어 인수될 수 있음으로 적시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 승부처

처음 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당 52,800,000원은 2021.05.25 이미 말소됐습니다. 같은 날 임주원에게 소유권이 이전되고 김민아의 전세권 120,000,000원이 설정됐습니다. 이후 2023.09.04 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이 되므로, 그보다 앞선 전세권은 후순위 권리처럼 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 있음

김민아는 2021.04.29 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2021.05.24 주민등록, 2021.05.25 점유개시로 확인됩니다. 모두 2023.09.04 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 2025.05.20 임차권등기와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

전세권의 전세금 120,000,000원과 임차보증금 120,000,000원은 모두 같은 김민아 명의로 기재되어 있으므로, 이 리포트에서는 이를 240,000,000원의 서로 다른 실제 보증금으로 단순 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 전세권과 임차인 지위가 동시에 존재하기 때문에 배당 후 전세권설정등기의 말소 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리비용 확인이 먼저

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 145,000,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가가 최근 거래시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 전체적인 가격 매력도를 높게 평가할 수 없고, 특히 선순위 전세권의 말소 여부가 확인되지 않은 상태에서 최저가만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.

벨라캐슬(99-16)은 12세대, 사용승인일 2020.11.03이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 실거래 비교가 없는 상황에서는 이 수치만으로 적정가를 정하기보다 권리 인수와 실제 이용상태를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 우선변제되고, 이어 같은 김민아 명의 전세권에 22,170,000원이 배당되는 구조입니다. 총 미배당 채권은 1,317,830,000원, 소유자 잔여는 0원이며 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세에 해당하는 세금이 있으면 선순위 차감과 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울중흥초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·다가구주택·연립주택·단독주택 등이 밀집한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 서측으로 지하철 7호선 중화역 및 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 실제 이용. 다세대 물건이지만 감정평가상 제101호는 근린생활시설(사무실, 화장실)로 이용중입니다. 주거용 전제로 접근하면 안 됩니다.
• 현장 확인. 수차례 현장조사에서 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재·설비 등을 직접 확인하지 못해 재확인이 필요합니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 4-5m 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 258.0㎡, 공시지가 3,363,000원/㎡이며 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 말소 확인이 1순위. 을구 3번 김민아 전세권 120,000,000원이 낙찰 후 어떤 절차로 말소되는지 매각물건명세서·등기부·법원 기록을 대조해야 합니다.
• 배당상 인수 0원만 믿지 말 것. 현재 배당계산에서는 인수 0원이지만, 명세서의 전세권 인수 가능성 문구가 별도로 존재합니다.
• 유찰 시 보증금 인수 재계산. 116,000,000원 회차에서는 예상 인수 6,424,000원, 92,800,000원 회차에서는 29,270,400원으로 증가합니다. 낙찰가가 낮아져도 실질 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
• 동일인 권리 중첩 확인. 김민아는 전세권자·임차권자·신청채권자로 나타납니다. 임차보증금과 전세금이 실제로 어떤 하나의 채권관계를 나타내는지 원본 계약과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 세금 선순위 확인. 국민건강보험공단·서울특별시·서울특별시중랑구 압류가 존재하며, 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 용도 재확인. 물건 표시는 다세대지만 현재 감정 이용상태가 근린생활시설입니다. 내부 현황과 실제 사용 가능 용도를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 최근 실거래 비교값이 없어 145,000,000원이 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 별도의 현장 시세 확인 없이 가격 가점을 주기 어렵습니다.

맺으며 — “배당상 0원”과 “등기상 안전”은 같은 말이 아니다

이 사건에서 가장 위험한 오해는 예상배당표의 매수인 인수 0원을 보고 권리가 깨끗하다고 결론내리는 것입니다. 현재 145,000,000원 회차에서는 김민아의 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 김민아의 2021.05.25 전세권 120,000,000원은 말소기준보다 앞서고, 명세서 역시 전세권자의 지위로 배당요구하지 않았기 때문에 전세권설정등기가 인수될 수 있다고 경고합니다.

여기에 실제 이용상태가 다세대 주거가 아니라 근린생활시설이고, 내부 확인도 충분하지 않으며, 비교 가능한 최근 실거래 근거도 없습니다. 유찰되면 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수액까지 증가합니다. 따라서 이 물건은 전세권 말소와 실제 이용상태가 확인되기 전까지 가격만 보고 입찰할 사건이 아닙니다. 현재 판단은 권리확인 우선, 입찰은 보류가 맞습니다.