서울남부지방법원 2025타경14082. 서울 강서구 화곡동 더클래식 602호, 감정평가상 도시형생활주택<단지형다세대>입니다. 감정가 422,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 337,600,000원입니다. 권리의 핵심은 등기부에 뒤늦게 설정된 임차권 자체가 아니라, 임차인 이재원의 2020.06.29 주민등록이 말소기준인 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류보다 빠르다는 점입니다. 따라서 이재원은 대항력이 있습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “임차인 이재원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 기재돼 있습니다. 따라서 단순 권리 시뮬레이션의 327,000,000원 인수표시를 그대로 매수인 부담으로 보면 안 됩니다. 명세서의 매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1033-2 더클래식 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택<단지형다세대> · 방·거실겸주방·욕실·발코니 |
| 대상면적 / 층 | 44.85㎡ · 지하1층/지상6층 중 제6층 제602호 |
| 소유자 | 김완태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 337,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.09.05 주택도시보증공사의 275,000,000원 가압류입니다. 이후 등기된 임차권·강서구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 이재원의 주민등록일은 2020.06.29, 점유개시일은 2020.06.26으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 327,000,000원이며 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재원 | 건물전부 | 327,000,000원 | 2020.06.29 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 실질 인수 0원* |
* 배당 시뮬레이션에는 대항력 임차보증금 327,000,000원이 ‘매수인 인수’로 표시돼 있으나, 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮아졌다
더클래식의 대상 면적은 44.85㎡이고, 확인된 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 416,666,666원, 최신 거래는 2025년 12월 405,000,000원입니다. 현재 최저가 337,600,000원은 최근 12개월 평균의 81.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 45.69㎡ | 5 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 44.71㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2025.10 | 44.85㎡ | 5 | 415,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 416,666,666원 |
거래 범위는 405,000,000원~430,000,000원이고, 감정가 422,000,000원은 이 범위 안에 있습니다. 현재 최저가 337,600,000원은 최신 거래 405,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 매각조건에 따른 인수 0원이 실제로 적용된다는 전제에서는 가격 측면의 여유가 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,526,400원 |
| 임차인 이재원 보증금 | 327,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 327,000,000원 | 57,073,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 602,000,000원 중 예상 배당 332,073,600원, 미배당 269,926,400원입니다. 배당 시뮬레이션 자체에는 임차보증금 327,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있으나, 이 사건은 매각물건명세서의 별도 포기·말소 조건을 함께 봐야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금 숫자만 보고 총취득비를 고정하면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 시뮬레이션상 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 337,600,000원 | 332,073,600원 | 269,926,400원 | 327,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 270,080,000원 | 265,498,880원 | 336,501,120원 | 327,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 216,064,000원 | 212,239,104원 | 389,760,896원 | 327,000,000원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득비가 보증금 수준에 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 하지만 이 사건은 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권 포기가 매각조건으로 붙어 있어 그 일반 원칙과 구별됩니다. 따라서 조건이 유지되는 한 낙찰가 하락이 곧 327,000,000원의 추가 인수로 이어진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택<단지형다세대>로 이용 중이며, 방·거실겸주방·욕실·발코니 구조입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡역(지하철 5호선) 북서측 인근으로, 주변은 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 화곡역과 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층 건물이며 사용승인일은 2018.09.07입니다. 승강기·개별난방·위생 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형 토지이며 동측 세로(가) 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,627,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래 표본. 총 13세대 규모이고 확인된 최근 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 조건에 따라 주택임차권등기 말소가 실제로 이행되는 구조와 필요한 서류를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 등기부상 임차권은 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장으로 재확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 거래는 405,000,000원·415,000,000원·430,000,000원입니다. 현재 최저가가 낮더라도 개별 호수의 층·상태 차이는 별도 반영해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 강서구 압류가 존재하므로 당해세와 체납관계, 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 매각조건이다
이 사건을 등기부와 배당표만 기계적으로 보면 보증금 327,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매수인 부담이 매우 큰 물건처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서는 임차인과 주택임차권 승계인이 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시하고 있습니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수는 0원*이고, 현재 최저가 337,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 416,666,666원의 81.0%로 내려와 있습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 가격은 1회 유찰로 매력도가 생겼고, 권리는 조건부로 정리되는 구조입니다. 다만 안전성의 핵심이 일반적인 말소효과가 아니라 매각물건명세서의 특별 조건에 있으므로, 그 조건의 유지·이행 가능성을 확인하지 않고 “인수 0”만 믿고 입찰해서는 안 됩니다.
