한 줄 평 임차권등기 임차인이 있는 물건이지만 매각물건명세서상 확약 조건으로 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다. 다만 최저가 422,000,000원은 최근 12개월 평균 거래가 416,666,666원보다 높아 신건 가격 메리트는 없습니다.
감정가 / 최저가
422,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
422,000,000원
확약 적용 후 기준
최근 12개월 평균
416,666,666원
3건 비교
인수 위험
실질 0원
확약 적용
서울남부지방법원 2025타경14082. 강서구 화곡동 더클래식 제602호는 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 등기상 임차권등기와 주택도시보증공사 관련 권리가 얽혀 있어 단순한 무권리 물건은 아닙니다. 다만 매각물건명세서 비고 조건에 따라 임차인 및 승계인의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제되어, 해당 확약 범위에서는 매수인 인수액이 실질 0원으로 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14082 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1033-2 더클래식 제6층 제602호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 김완태 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 422,000,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 관련 강제경매 · 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 확인 필요
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이재원 | 327,000,000원 | 有 | 無 | 확약 |
임차인 이재원은 보증금 327,000,000원, 전입신고 및 확정일자 관련 권리로 대항력 있는 임차권등기가 확인됩니다. 일반적으로 대항력 있는 임차인은 미배당 보증금 인수 위험이 있으나, 본 건은 확약 조건에 따라 해당 임차인 인수가 실질 0원으로 처리되는 구조입니다. 확약 조건의 실제 이행 여부는 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 신건은 비싸다
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 45.69㎡ | 5 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 44.71㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2025.10 | 44.85㎡ | 5 | 415,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 416,666,666원 |
최근 거래 평균은 416,666,666원이며 최신 거래는 405,000,000원입니다. 최저가는 422,000,000원으로 최근 평균 대비 101.3%입니다. 전체 평균보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 판단할 수 없으며, 최근 시세 기준에서는 신건 접근이 보수적이어야 합니다.
⚠️ 가격 판단 기준 대항력 임차인의 확약으로 실질취득은 보증금 추가 부담 없이 낙찰가 기준입니다. 따라서 최저가가 아니라 422,000,000원을 최근 거래와 비교해야 하며, 현재는 최근 평균보다 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,620,000원 |
| 임차인 이재원 보증금(인수) | 327,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 경매개시결정 | 327,000,000원 | 140,380,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가·실질취득 vs 실거래
실질취득 422,000,000원은 최근 평균 거래가보다 높습니다.
✅ 권리 관점 확약 조건이 정상 이행되면 주된 임차인 보증금 인수 부담은 실질 0원입니다. 다만 확약 문구와 말소 조건 확인은 필수입니다.
⛔ 가격 관점 최저가와 실질취득이 동일한 구조입니다. 최근 12개월 평균 416,666,666원보다 높은 422,000,000원이므로 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 화곡역(지하철 5호선) 북서측 인근이며 단독주택 및 공동주택이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 화곡역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 2018년 준공 철근콘크리트 구조, 승강기·개별난방 등 설비가 확인됩니다.
- 환금성. 더클래식은 13세대 규모로 거래 표본이 적어 가격 판단 시 최근 거래 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 임차권등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건이 실제 매각조건에 포함되는지 확인하세요.
- 가격 기준. 최저가가 아닌 실질취득액 422,000,000원을 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 저렴한 매수”
이 물건은 임차권이라는 큰 변수가 있지만 확약으로 인수 부담이 해소되는 점이 핵심입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 422,000,000원은 최근 12개월 평균 거래가보다 높아 권리 안전성과 가격 매력을 분리해서 판단해야 합니다. 권리는 확인 필요 후 안정권, 가격은 보수 접근이 필요한 물건입니다.
