서울북부지방법원 2025타경13680. 서울 강북구 미아동 삼각산아이원아파트 103동 11층 1104호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트구조 경사지붕 25층 건물의 11층에 위치합니다. 소유자는 김재은이며 2012.04.20 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 340,000,000원입니다.
현재 경매의 권리 기준점은 2012.06.21 접수된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 60,000,000원이고 2022.07.14 변경등기에는 44,700,000원이 기재돼 있습니다. 이 권리 이후 현재 남아 있는 삼성생명보험의 추가 근저당, 새북구새마을금고 근저당, 근로복지공단 가압류, 강북구·국 압류와 본건 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13680 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 1357 삼각산아이원아파트 103동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 25층 중 11층 |
| 소유자 | 김재은 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2012.04.20 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 717,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 197,755,282원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
등기부에는 과거 근저당·전세권·경매개시결정이 다수 존재하지만 상당수는 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 핵심은 2012.06.21 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 존속하는 권리 가운데 2016.02.02 삼성생명보험 근저당권 36,000,000원, 2022.08.12 새북구새마을금고 근저당권 404,400,000원, 2024.01.10 근로복지공단 가압류 7,000,000원, 2025.11.21 본건 임의경매개시결정과 2026년의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 717,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 전체 감정가만으로 현재 최저가가 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 717,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 573,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 458,880,000원 | 55,508,800원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가가 573,600,000원으로 낮아져도 배당표상 채권자 청구분은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 2회 유찰 시 매각가 458,880,000원에서는 채권자 미배당이 55,508,800원 발생하지만, 제공된 시나리오상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 717,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,570,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 을구 25번 근저당 · 새북구새마을금고 | 404,400,000원 | 404,400,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 200,030,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 507,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 200,030,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼각산고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 25층 중 11층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계돼 차량출입이 무난합니다.
- 용도지역. 미아동 1357은 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역, 미아동 1357-1은 제3종일반주거지역이며 재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간으로 2025.10.20부터 2026.12.31까지가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 거래자료가 없어 신건 최저가 717,000,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 강북구와 국의 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경내역 확인. 말소기준 을구 4번 근저당은 최초 60,000,000원, 2022.07.14 변경등기에는 44,700,000원이 기재돼 있으므로 최종 채권관계와 배당표를 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단 자료가 부족하다
이 사건의 장점은 권리 구조가 명확하다는 점입니다. 말소기준은 2012.06.21 삼성생명보험 근저당이고, 현재 존속하는 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 717,000,000원이 시장에서 매력적인지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래·최근 12개월 평균·가격 추세가 없으므로 현재 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 임대내역 미상과 조세 압류까지 원문 확인이 필요합니다. 결론은 “권리는 말소형, 가격은 검증 전 보류”입니다.
