서울북부지방법원 2025타경13697. 서울 중랑구 면목동 128-5 소재 주택과 토지가 매각대상입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 세멘기와지붕 단층으로 주택으로 이용 중이며, 토지는 대 58.5㎡, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 현재 소유자는 정춘호이고, 2022.09.08 소유권이전과 같은 날 하나은행 근저당권 채권최고액 107,250,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 김은경 근저당권 110,000,000원, 국민건강보험공단·국 등의 압류, 신용보증기금·서울신용보증재단·롯데카드·우리은행의 가압류, 중랑구 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 이 권리들은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당추정에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 등기상 소멸과 별개로 임대관계는 미상이므로 현장 점유와 전입관계 확인은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 128-5 · 도로명 서울특별시 중랑구 겸재로29길 48 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 세멘기와지붕 단층 · 위생설비·급배수설비·난방설비 |
| 토지 | 대 58.5㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 정춘호 |
| 감정가 / 최저가 | 425,761,190원 / 425,761,190원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 105,667,431원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 공시지가 | 3,829,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.09.08 설정된 하나은행 근저당권 107,250,000원입니다. 2022.10.26 김은경 근저당권 110,000,000원과 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 배당추정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 토지·건물 상태 — 국유지와의 일단 이용이 핵심
감정평가에 따르면 매각대상 토지는 연접한 국유지 면목동 128-3 (관리청 기획재정부)와 함께 본건 건물의 건부지로 이용 중인 것으로 파악됐습니다. 두 토지 면적의 합은 65.4㎡이고 건축물대장상 대지면적은 65.44㎡입니다. 경매 참여 시 두 필지 사이의 세부 상관관계와 연접 국유지에 대한 지료 유무를 별도 확인하도록 명시돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 국유지 관계. 면목동 128-3과 함께 건부지로 이용 중인 것으로 파악돼 토지 사용관계 확인이 필요합니다.
- 부속건축물. 변소 1.32㎡는 현장조사 당시 소재불명입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이는 기재되지 않았습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,761,190원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,657,612원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 107,250,000원 | 107,250,000원 |
| 3. 근저당 · 김은경 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 79,541,671원 | 79,541,671원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 28,958,824원 | 28,958,824원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 10,150,819원 | 3,353,083원 |
| 8. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 105,667,431원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 531,568,745원 중 예상배당은 419,103,578원, 미배당은 112,465,167원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 0순위에서 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 425,761,190원 | 419,103,578원 | 112,465,167원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 340,608,952원 | 335,040,427원 | 196,528,318원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 272,487,161원 | 267,872,341원 | 263,696,404원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 신용보증기금의 청구액은 105,667,431원이며, 시나리오상 충족액은 90,000,000원으로 전액 만족되지 않습니다. 1회 유찰 시에도 신청채권자 충족액은 90,000,000원, 2회 유찰 시에는 50,622,341원입니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면목초등학교 남서측 인근으로, 주변에 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 학교·공원·공공시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역 등이 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 주택으로 이용 중이며 벽돌조 세멘기와지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 대 58.5㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입관계, 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 국유지 사용관계. 면목동 128-3 국유지와 일단으로 건부지에 이용 중인 것으로 파악돼 지료 유무와 사용관계를 확인하세요.
- 토지 경계. 정확한 경계 확인에는 측량 등이 필요하다고 평가돼 있습니다.
- 부속건축물. 변소 1.32㎡가 현장조사 당시 소재불명이므로 현황과 매각대상 포함 상태를 대조하세요.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 0순위 차감으로 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 신건 최저가는 425,761,190원입니다. 감정가 자체만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 응찰 전 주변 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 등기상 권리구조는 분명합니다. 2022.09.08 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현장 리스크는 별개입니다. 임대관계가 미상이고, 매각대상 토지가 연접한 국유지 면목동 128-3과 함께 건부지로 이용되는 것으로 파악됐으며, 부속건축물 1.32㎡는 소재불명입니다.
또 신건 매각가 425,761,190원에서도 채권총액 531,568,745원을 모두 충족하지 못해 112,465,167원의 미배당이 발생하고, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당은 추가로 변동될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만, 점유와 토지 사용관계 확인이 낙찰 전제인 사건으로 보는 것이 적절합니다. 실질취득액은 현재 회차 기준 425,761,190원이며, 감정가만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다.
