서울남부지방법원 2025타경14100. 서울 영등포구 양평동5가 ‘선유도리버빌C동’ 제5층 501호, 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 대항력 있는 임차보증금 인수입니다. 말소기준권리는 2023.10.17. 주택도시보증공사의 갑구 5번 가압류로 잡히며, 그 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이준선은 전입신고일이 2020.04.21.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
따라서 이 물건은 ‘최저가 1.689억’만 보고 판단하면 안 됩니다. 현재 배당표에서는 집행비용 3,165,440원을 제외한 165,794,560원이 이준선에게 배당되고, 보증금 210,000,000원 중 44,205,440원이 매수인에게 인수됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어나므로, 실질취득은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동5가 121-7 선유도리버빌 제씨동 제5층 제501호 도로명: 서울특별시 영등포구 양평로24길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 정연수 (2021.01.22. 거래가액 227,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 168,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 있다
이 사건의 말소기준권리는 2023.10.17. 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 2015년 우리은행 근저당과 2020년 임숙자 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2023.09.22. 이준선의 기존 주택임차권도 2023.10.17. 말소됐습니다. 이후 2023.11.29. 이준선 명의의 주택임차권이 다시 설정됐지만, 중요한 것은 등기 시점이 아니라 2020.04.21. 전입 및 점유가 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
| 임차관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강기영 전부 | 1,000,000원 월 1,400,000원 | 2024.09.10. / — | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 이준선 건물 전부 · 주거 | 210,000,000원 | 2020.04.21. / 2020.03.26. | 있음 | 있음 | 없음 |
| 주택도시보증공사 보증기관 | 별도 보증금 아님 | 미상 / 2020.03.26. | 가능·미상 | 판정 불가 | 대위·승계 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사 표시는 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 실제 임차인 보증금에 별도 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 별도 보증금이 아니라 승계·대위 관계로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
동일 면적 24.87㎡로 매칭된 ‘선유도리버빌C동’의 최근 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적기 때문에 평균 하나만으로 시세를 단정하기보다 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 250,000,000원을 기준으로 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 24.87㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | 24.87㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
최저매각가 168,960,000원 자체는 최근 거래 250,000,000원의 67.6%지만, 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 이준선의 대항력 있는 보증금 210,000,000원이 인수 대상이므로, 보증금 기준 실질취득은 210,000,000원이고 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 84.0%입니다. 즉 시세보다 약 40,000,000원 낮은 수준이라는 가격 메리트는 있으나, 그 메리트의 전제는 임차보증금 인수와 점유관계를 정확히 처리하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,165,440원 |
| 1. 임차인 이준선 보증금 (우선변제) | 210,000,000원 | 165,794,560원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 879,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 33,808,584원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,165,440원을 제외한 165,794,560원이 이준선에게 배당되고, 보증금 부족분 44,205,440원이 매수인 인수로 남습니다. 후순위 가압류 및 경매개시채권에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 ‘당산초등학교’ 북서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 및 공업시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 ‘선유도역’이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.03.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물이며, 석재붙임 외벽과 샷시창 등, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 250.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 5,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있어 해당 규제와 적용범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 선유도리버빌C동은 16세대의 소규모 단지이고 최근 거래 표본이 1건뿐입니다. 경매 관련 평균 유찰 횟수도 2.0회로 나타나므로, 가격뿐 아니라 실제 매수층과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 168,960,000원은 감정가의 64.0%지만, 대항력 있는 이준선 보증금 210,000,000원 때문에 실질취득 기준은 약 210,000,000원입니다.
- 인수금액 계산. 현재 회차 인수액은 44,205,440원, 낙찰가와 합한 현금부담은 213,165,440원입니다. 3회·4회 유찰에서도 총액이 약 2.12억원대로 유지되는 구조입니다.
- 이준선 임차권 확인. 전입 2020.04.21., 확정일자 2020.03.26., 보증금 210,000,000원, 배당요구 사실을 등기부·매각물건명세서와 대조하고 인수 범위를 최종 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 주택도시보증공사의 대위·승계 표시는 실제 임차인 보증금과 별도 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 2명으로 보고, 승계관계는 원본 서류에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2020.08.18. 민간임대주택 등록 및 2021.01.22. 부기사항이 있어 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 소규모 거래 표본. 최근 거래가 1건이고 250,000,000원에 불과하므로, 250,000,000원을 절대적인 시세로 보지 말고 개별 물건의 상태와 실제 매수층을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 및 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 싸다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 사건의 승부처는 최저매각가가 아닙니다. 대항력 있는 이준선의 210,000,000원 보증금이 핵심입니다. 현재 낙찰가 168,960,000원에서 집행비용을 제외한 165,794,560원이 배당되고, 44,205,440원이 매수인에게 인수되므로 현 회차 실질 현금부담은 213,165,440원입니다. 낙찰가가 135,168,000원, 108,134,400원으로 더 내려가도 인수액이 각각 77,524,352원, 104,179,482원으로 증가해 총액은 212,692,352원과 212,313,882원으로 유지됩니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 250,000,000원이므로 보증금 기준 실질취득 210,000,000원은 시세의 84.0%입니다. 즉 가격만 보면 일정한 메리트가 있습니다. 다만 16세대 소규모 단지, 최근 거래 1건, 평균 유찰 2.0회라는 환금성 부담과 대항력 임차인의 보증금 인수가 함께 존재합니다. 여기에 주택도시보증공사의 대위·승계 표시와 민간임대주택 등기까지 확인해야 합니다. 이 물건은 “최저가가 싸서 좋은 물건”이 아니라, “인수까지 계산해도 시세보다 낮은지를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건”입니다.
