서울남부지방법원 2025타경14100. 영등포구 양평동5가 선유도리버빌 제씨동 5층 501호, 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 264,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”으로 끝나지 않습니다. 임차인 이준선은 2020.04.21 전입·점유했고 확정일자는 2020.03.26로, 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 현재 가격에서는 보증금 210,000,000원이 배당표상 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 유찰로 매각대금이 내려가면 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환되는 구조입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 동일면적 24.87㎡의 최근 12개월 실거래는 2025.04의 250,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 264,000,000원은 이 가격의 105.6%로, 권리상 현재 인수가 없다는 이유만으로 신건 가격을 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동5가 121-7 선유도리버빌 제씨동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 24.87㎡ · 지상5층 건물 내 5층 501호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인 | 2015.03.31 |
| 소유자 | 정연수 (2021.01.22 소유권이전 · 거래가액 227,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류 879,000,000원입니다. 이후 한국투자저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이준선의 전입·점유는 2020.04.21, 확정일자는 2020.03.26로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차권 자체는 2023.11.29 다시 설정됐지만, 임차인의 대항력 판단에서는 그보다 앞선 전입·점유 시점이 중요하게 나타납니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기영 | 전부 · 2024.09.10 | 1,000,000원 | 1,400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준선 | 건물 전부 · 2020.04.21 | 210,000,000원 | - | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | - | - | - | 판정 대상 아님 | 중복 신고 | 승계 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 강기영은 2024.09.10 전입으로 말소기준인 2023.10.17보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이준선은 보증금 210,000,000원, 전입 2020.04.21, 확정일자 2020.03.26이며 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 핵심 임차인입니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 실거래보다 높다
선유도리버빌C동 동일면적 24.87㎡의 최근 거래는 2025.04 · 2층 · 250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 250,000,000원이고 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 24.87㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.87㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 264,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 250,000,000원의 105.6%입니다. 현재 회차에서는 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 264,000,000원입니다. 따라서 신건은 최근 실거래보다 높은 가격으로, 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 이준선 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 879,000,000원 | 49,504,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 33,808,584원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이준선 보증금 210,000,000원이 전액 배당되는 가정이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류에는 49,504,000원이 배당되고, 한국투자저축은행과 경매개시결정 청구에는 배당액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 264,000,000원 | 0원 | 264,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 211,200,000원 | 2,556,800원 | 213,756,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 168,960,000원 | 44,205,440원 | 213,165,440원 |
2회 유찰 시 매각가 168,960,000원은 이준선 보증금 210,000,000원보다 낮습니다. 이때 미배당 보증금 인수가 44,205,440원으로 늘어나므로, 매수인이 실제 부담하는 금액은 213,165,440원입니다. 즉 대항력 임차인 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 실질취득이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당산초등학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·공업시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 선유도역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2015.03.31입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대지 250.0㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 5,080,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 선유도리버빌C동은 16세대이며 동일면적 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 검증. 신건 최저가 264,000,000원은 최근 실거래 250,000,000원의 105.6%입니다. 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 이준선 배당액 확인. 대항력 있는 보증금 210,000,000원의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰은 211,200,000원만 볼 것이 아니라 인수 2,556,800원을 포함하고, 2회 유찰은 168,960,000원에 인수 44,205,440원을 더해 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 강기영은 건물 전부를 점유하는 임차인으로 조사돼 있으므로 실제 인도·명도 상태를 확인하세요.
- 보증기관 승계 중복 주의. 보증기관 대위·승계 신고를 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 강기영·이준선 2명입니다.
- 민간임대주택 부기 확인. 2020.08.18 민간임대주택 등록 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리위험 없음”은 다르다
현재 회차만 놓고 보면 배당 가정상 이준선 보증금 210,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건에는 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 있고, 유찰되면 미배당 보증금이 실제 인수액으로 나타납니다. 2회 유찰 시 최저가는 168,960,000원까지 떨어지지만 인수 44,205,440원을 합친 실질취득은 213,165,440원입니다.
더구나 현재 신건 실질취득 264,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 250,000,000원의 105.6%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 현재 회차 인수는 0원이지만 신건 가격은 최근 거래 이상이고, 유찰 후에는 대항력 임차인의 미배당 인수를 반드시 더해 실질취득 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
