서울북부지방법원 2025타경13715. 서울 중랑구 묵동 현대타운 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이진호이며 2011.12.12. 거래가액 128,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 존속하는 에이피엘파이낸셜대부 근저당 2건과 롯데카드·케이뱅크·서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 낙찰자가 떠안을 등기권리보다 가격과 현황입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 2025.09. 전용 22.01㎡·5층의 180,000,000원 1건인데, 신건 최저가는 250,000,000원으로 최근 시세 대비 138.9%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13715 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 묵동 243-29 현대타운 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전유면적 | 등기사항증명서 20.06㎡ · 집합건축물대장 40.47㎡ |
| 면적 변동 | 2015.01.16. 특정건축물 양성화에 의거 증축 · 경량철골구조 20.41㎡ 증가 |
| 소유자 | 이진호 · 단독소유 · 2011.12.12. 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 83,779,314원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2011.12.12. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사에이피엘파이낸셜대부 근저당권 97,500,000원과 13,000,000원, 롯데카드 가압류 8,235,372원, 케이뱅크 가압류 35,692,214원, 서울보증보험 가압류 5,971,179원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.5억은 최근 거래의 138.9%
현대타운은 총 8세대, 사용승인일은 2011.10.20.입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2025.09. 22.01㎡·5층·180,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 180,000,000원이며, 현재 최저매각가 250,000,000원은 최근 시세 대비 138.9%로 산정돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 22.01㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.06㎡ 대상 | 1건 | 180,000,000원 |
표본이 1건뿐이라 개별 호수의 정확한 시세를 단정하기는 어렵지만, 제공된 최근 거래 기준만 놓고 보면 신건 최저가 2.5억은 명백히 높은 구간입니다. 특히 이 물건은 등기 전유면적 20.06㎡와 건축물대장상 40.47㎡가 서로 달라, 단순한 면적당 가격 비교보다 어떤 면적을 기준으로 가치·대출·재매각을 판단할지를 먼저 확인해야 합니다.
③ 회차별 가격과 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 250,000,000원 | 0원 | 13,301,235원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 200,000,000원 | 35,998,765원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 160,000,000원 | 75,438,765원 | 0원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 200,000,000원도 최근 거래 180,000,000원보다 높습니다. 제공된 회차 시나리오 중에서는 2회 유찰 시 160,000,000원이 최근 거래보다 낮아지는 구간입니다. 다만 실제 응찰가 판단에는 면적 불일치와 점유관계 확인이 함께 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이피엘파이낸셜대부 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에이피엘파이낸셜대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,235,372원 | 8,235,372원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 35,692,214원 | 35,692,214원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,971,179원 | 5,971,179원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,301,235원 |
제공 배당계산상 채권총액 232,398,765원이 전액 배당되고 소유자에게 13,301,235원이 잔여하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,300,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 면적·현황 — 이 사건의 두 번째 핵심
매각물건명세서 비고에는 전유부분 면적이 등기사항증명서상 20.06㎡, 집합건축물대장상 40.47㎡로 서로 다르다고 명시돼 있습니다. 집합건축물대장에는 2015.01.16. 특정건축물 양성화에 의거 증축돼 경량철골구조 20.41㎡가 증가한 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신묵초등학교 북동측 인근으로 저층 공동주택·단독주택·학교·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근에 지하철 7호선 먹골역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕이며 난방설비·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 장방형 평지이며 북측 및 남측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 171.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 공시지가 4,005,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 현대타운은 총 8세대이며 제공된 최근 실거래는 1건이어서, 가격 판단 시 표본 부족을 감안할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원의 138.9%입니다. 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 전제하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 200,000,000원도 최근 거래 180,000,000원보다 높고, 2회 유찰 시 160,000,000원부터 최근 거래 아래로 내려갑니다.
- 면적 원본 대조. 등기 20.06㎡와 건축물대장 40.47㎡, 증축 20.41㎡의 관계를 매각물건명세서·집합건축물대장·등기사항증명서에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부구조도 탐문·외부관찰에 의존한 부분이 있어 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 국민은행 변경등기. 최초 채권최고액 72,000,000원과 2024.05.22. 변경등기의 9,620,000원, 예상배당표의 72,000,000원 계산을 최신 등기 원문과 대조하세요.
- 토지이용 제한. 감정요항표에 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 제한사항이 기재돼 있으므로 실제 적용 범위를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리소멸은 단순, 가격과 현황은 복잡”
이 사건은 등기권리만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 2011.12.12. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 에이피엘파이낸셜대부 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공 배당계산상 낙찰자 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 신건 최저가 250,000,000원이 최근 거래 180,000,000원의 138.9%이고, 총 8세대에서 최근 거래 표본은 1건뿐입니다. 또 등기 전유면적 20.06㎡와 건축물대장상 40.47㎡가 다르며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “등기권리는 소멸형, 신건 가격은 보류, 면적·점유는 원본 확인 필수”입니다. 현재 회차의 낮은 매력은 권리 인수 때문이 아니라 최근 시세보다 높은 가격과 현황 확인 부담에서 나옵니다.
