서울남부지방법원 2025타경14105. 서울 구로구 개봉동 이담채3, 5층 502호입니다. 2020년 준공된 16세대 규모의 다세대주택으로, 비교 대상 전용면적은 29.74㎡입니다. 소유자 김효주는 2020년 4월 16일 242,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건은 국세 압류와 서울특별시 압류를 거쳐 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 사건입니다. 무엇보다 주목해야 할 권리는 보증금 253,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다.
최초 전입일은 2022년 2월 28일이고, 말소기준권리로 표시된 국의 압류일은 2022년 8월 23일입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이 상태에서 매각대금만으로 보증금을 전부 변제하지 못한다면 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생합니다.
그런데 이 사건은 그 일반 원칙만 적용해 결론 내리면 안 됩니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있기 때문입니다. 포기조건이 유효하게 이행되는 경우와 그렇지 않은 경우를 구별해야 실질취득가를 정확히 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 327-8 이담채3 제5층 제502호 도로명주소: 서울특별시 구로구 개봉로17길 18-36 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 비교 대상 전용 29.74㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 현황 | 2020.02.13 준공 · 철근콘크리트구조 · 16세대 |
| 소유자 | 김효주 (2020.04.16 소유권이전 · 거래가 242,000,000원) |
| 감정가 | 255,000,000원 |
| 최저매각가 | 163,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.23 갑구 3번 · 국 압류 (처분청: 고양세무서장) |
| 선순위 임차인 | 권수정 · 보증금 253,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 | 매각조건 충족 시 실질 0원 포기조건 미적용 시 예상 미배당 보증금 92,884,800원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기조건
말소기준은 2022년 8월 23일 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 그러나 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 대항력 임차인의 미반환 보증금 인수 문제는 별개입니다. 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입했으므로, 별도의 포기조건이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수를 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판정 |
|---|---|---|---|---|
|
권수정 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
253,000,000원 |
전입 2022.02.28 확정 2022.01.27 임차권등기 2024.03.11 |
대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 있음 |
조건 충족 시 인수 0원 보증기관 승계 관련 조건 미적용 시 부족분 인수 위험 |
실제 임차인은 권수정 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에 명시된 주택임차권 승계인이자 이 사건의 신청채권자로, 별도의 독립된 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 권수정의 보증금 253,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 253,000,000원을 단순 합산해 서로 다른 임차보증금으로 취급하면 안 됩니다.
권수정의 임대차계약일은 2022년 1월 24일, 전입 및 점유개시일은 2022년 2월 28일입니다. 확정일자는 2022년 1월 27일이며, 임차권등기는 2024년 3월 11일 접수되었습니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 사례입니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 포기조건 충족이 전제
이담채Ⅲ의 비교 가능한 전용 29.74~29.93㎡ 거래는 최근 12개월간 3건입니다. 최근 실거래 평균은 231,666,666원, 최신 거래는 2026년 6월의 258,000,000원입니다. 현재 최저매각가 163,200,000원은 최근 평균의 70.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.74㎡ | 2층 | 258,000,000원 |
| 2026.05 | 29.93㎡ | 4층 | 227,000,000원 |
| 2025.10 | 29.93㎡ | 5층 | 210,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 3건 | 231,666,666원 |
최근 거래가격은 210,000,000원~258,000,000원으로 차이가 있습니다. 가장 최근 거래는 258,000,000원으로 앞선 거래보다 높지만, 표본이 3건뿐이어서 이 결과만으로 지속적인 상승 추세를 확정하기는 어렵습니다. 또한 대상 물건은 5층인 반면 최신 거래는 2층이므로 층별 조건과 내부 상태의 차이도 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,084,800원 |
| 1. 권수정 임차보증금(우선변제) | 253,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 미배당 임차보증금 | — | 92,884,800원 |
| 매수인 실질 인수(조건 충족 시) | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변경 요인은 미반영입니다. 권수정의 임차보증금과 보증공사의 청구액은 승계 관계가 있는 금액이므로 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 표상 보증공사 배당액 0원은 예상배당 계산 결과이며, 최종 수령자와 승계 범위는 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 포기조건 유무가 핵심
이 물건은 이미 2회 유찰되어 감정가의 64%에 나와 있습니다. 이후 추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 더 내려가지만, 대항력 임차보증금의 인수 문제가 해소되는지에 따라 실질취득 부담은 완전히 달라집니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 포기조건 미적용 시 인수 추정 | 조건 충족 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 163,200,000원 | 92,884,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 130,560,000원 | 125,067,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 104,448,000원 | 150,814,272원 | 0원 |
인수 추정치는 회차별 배당 시뮬레이션 기준이며, 집행비용 및 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 포기조건이 유효하게 이행된 경우에는 해당 임차보증금 인수를 0원으로 판단합니다. 추가 유찰 가격은 가정 시나리오이지 확정된 매각가격이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 개봉2동주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 2020년 준공된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 석재붙임 외벽과 벽지·타일 내장 마감, 샷시 창호를 갖추고 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이고 다세대주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시점의 유효기간과 다세대주택에 대한 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,826,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택입니다. 최근 거래 3건의 가격 범위가 210,000,000원~258,000,000원으로 넓어, 향후 매도 시 호실별 상태·층·매수 수요에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
- 민간임대주택. 2022년 12월 7일 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등록 원인은 2020년 4월 14일 민간임대주택 등록이며, 의무임대기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 표시되어 있습니다. 경매 후 등록 관련 의무 및 등기 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 권수정과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 포기·말소 이행. 해당 조건의 법적 효력, 이행 절차, 관련 권리자의 동의 및 등기 말소 가능성을 확인해야 합니다. 조건이 이행되지 않는다면 미배당 보증금 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.
- 보증기관 승계. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 임차보증금 253,000,000원을 실제 임차인과 보증기관의 별도 보증금으로 중복 계산하지 말고, 승계 범위와 최종 채권 귀속을 확인해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 임차권등기가 존재한다고 해서 현재 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자와 퇴거 상황, 인도명령 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 배당금 확인. 예상배당은 집행비용 추정과 임차보증금 우선변제 가정을 바탕으로 합니다. 당해세·법정 우선채권 등 실제 배당 결과에 영향을 주는 항목을 점검해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 평균 231,666,666원은 단 3건의 거래에 기반합니다. 5층 호실의 내부 상태, 수리 필요성, 주변 유사 다세대 매물을 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등기된 민간임대주택 관련 의무의 존속·종료·말소 여부와 낙찰 후 행정절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분과 관련된 부담 가능성, 취득 관련 세금, 명도·수리 비용을 별도로 조사해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금보다 낮은 낙찰가, 하지만 조건이 다르다”
이 사건의 핵심은 단순히 감정가 255,000,000원이 2회 유찰되어 163,200,000원으로 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 보증금 253,000,000원의 대항력 임차인이 있어 일반적인 경매라면 미배당 보증금 인수 때문에 낮아진 최저가의 의미가 크게 줄어들 수 있습니다.
그러나 매각물건명세서에 명시된 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다면 상황은 달라집니다. 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단되고, 최저가 163,200,000원은 최근 거래 평균 231,666,666원의 70.4%이므로 가격상 할인 구간에 해당합니다.
다만 16세대 소규모 다세대주택이고 최근 거래 표본도 3건에 불과합니다. 이미 2회 유찰된 사실, 현재 점유관계, 민간임대주택 등록 사항과 조건 이행에 따른 법적 절차 역시 무시할 수 없습니다. 가격 매력은 있지만, 조건 확인 전까지 권리 안전성을 확정해서는 안 되는 물건입니다.
결론은 ‘조건부 검토 가능’입니다. 포기·말소 조건이 명확히 확인되고 실제 점유와 비용 문제가 정리된다면 최근 실거래 대비 가격 경쟁력을 검토할 만합니다. 반대로 해당 조건의 효력 또는 이행에 불확실성이 남는다면 보증금 인수 위험을 반영해야 하므로 무리한 입찰은 피하는 것이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라, 보증금 포기조건의 확실성입니다.
