서울남부지방법원 2025타경14105. 서울 구로구 개봉동 ‘이담채3’ 제5층 제502호, 전용 29.74㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김효주는 2020년 매매로 242,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반 근저당 경매가 아니라, 대항력 있는 임차권과 그 미배당 잔액입니다. 권수정은 2022.02.28 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.27입니다. 선언된 말소기준은 2022.08.23 고양세무서장의 압류이므로 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다.
다만 이 사건에는 결정적인 조건이 하나 있습니다. 매각물건명세서상 권수정과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 확약이 매각조건대로 이행되는 한 매수인의 실질 인수금은 0원입니다. 확약을 빼고 기계적으로 배당만 계산하면 신건 기준 미배당 2,370,000원이 남는 구조라는 점은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 327-8 이담채3 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 개봉로17길 18-36 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.74㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제5층 |
| 소유자 | 김효주 (2020.03.20 매매 · 거래가액 242,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
권수정의 주민등록·점유개시일은 2022.02.28로, 말소기준인 2022.08.23 압류보다 앞섭니다. 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있고, 2022.01.27 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 이후 2024.03.11 임차보증금 253,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권수정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 253,000,000원 | 2022.02.28 / 2022.01.27 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계인 주택도시보증공사 |
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 110.1%
이담채Ⅲ은 16세대, 사용승인일 2020.02.13의 소규모 공동주택입니다. 대상 전용면적은 29.74㎡이고, 비교 가능한 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 231,666,666원이며 신건 최저가 255,000,000원은 이 평균의 110.1%입니다. 따라서 전체 평균을 기준으로는 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.74㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2026.05 | 29.93㎡ | 4 | 227,000,000원 |
| 2025.10 | 29.93㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.74㎡ | 3건 | 231,666,666원 |
최신 거래는 2026.06 전용 29.74㎡ 2층의 258,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 나머지 비교거래는 227,000,000원과 210,000,000원입니다. 표본 전체의 최근 12개월 평균이 231,666,666원인 만큼, 최신 단일 거래만 보고 신건 255,000,000원을 ‘저렴하다’고 평가하는 것은 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 권수정 보증금 | 253,000,000원 | 250,630,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 2,370,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 가격이 내려가도 확약 전 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 255,000,000원 | 2,370,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 204,000,000원 | 52,656,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 163,200,000원 | 92,884,800원 | 실질 0원* |
대항력 임차인의 일반적인 인수형 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 이 사건은 그 일반 구조 위에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 얹혀 있어, 해당 조건이 유효하게 이행되는 한 주된 인수위험이 제거됩니다. 따라서 입찰 전에는 반드시 이 조건이 현재 매각조건에도 그대로 유지되는지 원문을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택) 1개호로 이용 중입니다.
- 입지. 개봉2동주민센터 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제5층 제502호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 331.5㎡, 공시지가는 2,826,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택으로, 가격 판단 시 3건의 실거래 표본과 개별 호수의 층·상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 권수정과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수를 분리. 현재 회차의 기계적 미배당은 2,370,000원이지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 가격 착시 경계. 권리 리스크가 해소됐다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.1%입니다.
- 최신 거래도 함께 확인. 2026.06 동일 전용 29.74㎡ 거래가 258,000,000원이지만 최근 3건 평균은 231,666,666원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 경매 후 말소·행정상 처리 관계를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 고양세무서장 및 서울특별시 압류가 있으므로 배당·말소와 별개로 당해세 등 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자가 누구인지 현황조사와 현장 확인을 통해 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*과 가격 메리트는 별개의 문제”
이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 253,000,000원 임차보증금 때문에 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 신건에서 2,370,000원, 유찰 시에는 52,656,000원·92,884,800원의 미배당 인수를 보여줍니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
그 다음 판단은 오롯이 가격입니다. 현재 실질취득액 255,000,000원은 최근 12개월 평균 231,666,666원의 110.1%로 평균 시세를 웃돕니다. 2026.06의 최신 거래 258,000,000원이라는 상단 사례는 있지만 227,000,000원·210,000,000원 거래도 함께 존재합니다. 결론은 권리부담은 확약으로 해소 가능하지만, 신건 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
