서울북부지방법원 2025타경13724. 성북구 정릉동 보국문로8다길 4 소재 해드림 1층 101호입니다. 사건상 분류는 다세대이지만, 감정평가에서 확인된 실제 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 이 차이는 가격을 판단할 때 가장 중요한 출발점입니다. 일반적인 주거용 다세대주택과 근린생활시설은 이용 목적과 매수 수요가 다를 수 있기 때문입니다.
권리관계 역시 단순한 근저당 실행 경매와 다릅니다. 현재 공유자는 박미향과 오윤석으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 과거 한 공유자의 지분에 대한 여러 압류와 공매, 공유물분할 관련 가처분을 거쳐 강제경매가 개시됐습니다. 기존 압류와 가처분은 상당 부분 말소됐지만, 공매공고 이력과 실제 매각 범위, 경매채권의 내용은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 206-88 해드림 1층 101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성북구 보국문로8다길 4 |
| 사건상 용도 | 다세대 |
| 감정평가 이용상태 | 근린생활시설(공실) |
| 면적 | 거래 비교 대상 기준면적 33.72㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 1층 101호 |
| 건물 사용승인 관련 | 2020.11.12 준공 · 11세대 |
| 소유자 | 박미향(2분의 1) · 오윤석(2분의 1) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 128,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매신청 채권자 | 박미향 · 청구채권액 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차·점유 | 임차인 조사 내역 없음 · 감정상 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 압류·공매·공유지분의 변화
이 사건에서 가장 먼저 구분할 점은 과거에 존재했던 권리와 현재 남아 있는 권리입니다. 2021.07.02 은평구 압류는 권리분석상 말소기준 후보로 나타나지만, 2024.08.23 공매에 따른 등기에서 해당 압류를 포함한 여러 압류등기가 말소됐습니다. 따라서 과거 압류를 현재까지 존속하는 말소기준권리라고 단정해서는 안 됩니다.
2024.08.13 공매를 원인으로 이재필의 지분 전부가 박미향에게 이전됐으며, 2024.09.12에는 오윤석 지분을 대상으로 공유물분할 관련 가처분이 설정됐습니다. 이 가처분은 2025.12.03 말소됐습니다. 이후 경매신청 채권자 박미향 명의로 2025.11.25 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 36.2% 숫자의 함정
해드림의 확인된 실거래 자료에는 2025년 9월 거래가 355,000,000원으로 표시됩니다. 이 금액과 현재 최저매각가를 단순 비교하면 36.2%입니다. 하지만 본건의 비교 기준면적은 33.72㎡이고, 확인된 거래는 52.18㎡입니다. 게다가 본건은 감정평가상 근린생활시설입니다. 따라서 이 비교값은 실제 가격 메리트를 입증하지 못합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 52.18㎡ | 4층 | 355,000,000원 |
| 2025.09 | 52.18㎡ | 4층 | 355,000,000원 |
| 최근 평균 | 52.18㎡ | 2건 | 355,000,000원 |
실거래 표본은 동일 월·동일 면적·동일 층·동일 금액으로 표시된 2건입니다. 독립된 거래인지 중복 기록인지는 별도 확인이 필요합니다. 본건과 면적 및 이용상태가 일치하지 않아 직접 비교시세로 사용하지 않습니다.
감정가 201,000,000원과 최저매각가 128,640,000원의 차이는 분명합니다. 그러나 감정가 대비 할인과 실거래 시세 대비 저평가는 서로 다른 개념입니다. 현재 확인된 자료만으로는 최저가가 실제 근린생활시설 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,600,960원 |
| 1. 강제경매 신청 · 박미향 | 미상 | 0원(계산 제외) |
| 계산상 소유자 잔여 | — | 126,039,040원 |
경매신청 채권액을 확정할 수 없어 채권자 배당을 계산에서 제외한 결과입니다. 126,039,040원은 실제 소유자 교부액이 아니라 단순 계산상 잔여액입니다. 당해세·체납세금·최우선변제 및 실제 채권액에 따라 배당 결과는 크게 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정됐습니다.
유찰 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 102,912,000원 | 100,671,232원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 82,329,600원 | 80,447,667원 | 0원 |
유찰이 반복되면 최저매각가는 내려갑니다. 하지만 매수인 인수액이 0원으로 계산된다고 해서 자동으로 수익성이 높아지는 것은 아닙니다. 본건은 실제 근린생활시설 시장가격과 임대 가능성, 공유관계 및 점유상태를 확인한 후에야 적정 입찰가를 설정할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 정릉동 숭덕초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준이며, 서측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 101호로, 외벽은 벽돌 및 일부 석재 마감입니다. 급·배수시설, 위생설비, 소방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(공실)입니다. 사건상 다세대 분류와 실제 이용상태가 다르므로 건축물대장상 세부 용도와 적법한 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 표시돼 있어 입찰 전 적용 범위와 허가 요건을 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 공부와의 차이에 관한 특별한 기재도 없습니다. 다만 실제 내부 시설과 근린생활시설 이용 가능 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 해드림은 11세대 규모의 소규모 건물입니다. 본건의 근린생활시설과 직접 비교할 거래사례가 확인되지 않아 처분가격과 매각기간을 예측하기 어렵습니다. 주거용 거래가격보다 실제 상가 수요와 임대수익을 우선 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 박미향·오윤석의 공유관계와 강제경매 진행 경위를 확인하고, 매각 대상이 전체 부동산인지 특정 지분인지 매각목록 원본으로 대조하세요.
- 건축물 용도 확인. 사건 분류는 다세대지만 감정상 이용상태는 근린생활시설입니다. 건축물대장·집합건축물대장과 실제 용도를 확인해 주거용 사용이나 임대가 가능한 물건으로 임의 가정하지 마세요.
- 적정 시세 확인. 52.18㎡ 주거용 거래 355,000,000원은 본건 33.72㎡의 직접 비교사례가 아닙니다. 유사 면적·동일 용도·유사 입지의 거래 및 임대 사례를 확인하세요.
- 공매 절차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 존재합니다. 과거 공매의 처리 결과와 현재 강제경매의 관계를 확인하세요.
- 말소기준 재검토. 과거 은평구 압류는 2024.08.23 말소됐습니다. 현재 유효한 권리관계와 강제경매개시결정을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유·임대관계. 감정상 공실이고 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사를 통해 실제 점유자, 대항력 가능성 및 명도 필요 여부를 확인하세요.
- 배당·체납액. 경매신청 채권액이 확정되지 않아 현재 예상배당표는 제한적인 계산입니다. 체납세금, 관리비, 실제 채권 신고와 배당요구 현황을 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가의 64%라는 할인율만으로 입찰가를 결정하지 말고, 확인 가능한 근린생활시설 시세와 예상 임대수익, 취득·보유·처분 비용을 바탕으로 상한을 설정하세요.
맺으며 — “유찰 할인율 ≠ 실제 저평가”
서울북부지방법원 2025타경13724는 감정가 201,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 128,640,000원까지 내려온 물건입니다. 계산상 인수액은 0원이고, 과거 압류와 가처분도 상당 부분 정리된 것으로 확인됩니다.
그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 다세대로 분류된 물건이 실제로는 근린생활시설(공실)로 이용되고 있고, 참고 실거래는 본건보다 면적이 큰 다른 유형의 물건입니다. 따라서 시세의 36.2%에 취득할 수 있다는 식의 판단은 성립하지 않습니다.
더구나 공유지분의 공매·가처분·강제경매로 이어지는 권리 변동, 공매공고 이력, 청구채권액 미상이라는 확인 과제도 남아 있습니다. 가격은 내려왔지만, 가치와 권리의 불확실성이 충분히 해소됐다고 볼 수 없습니다. 결론은 인수액은 낮게 산정되나, 용도·시세·공유관계 검증 전에는 입찰 보류입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 근린생활시설로서의 실제 가치와 매각 범위를 정확히 확인하는 데 있습니다.
