서울북부지방법원 2025타경13724. 정릉동 해드림 1층 101호입니다. 등기상 현재 소유자는 박미향·오윤석으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 최초 소유권보존 당시에는 이재필·오윤석이 각 2분의 1을 가졌고, 이재필 지분은 2024.08.13 공매를 원인으로 2024.08.23 박미향에게 이전됐습니다. 이후 박미향이 오윤석 지분을 대상으로 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 가처분을 설정했다가 말소했고, 2025.11.25 박미향 신청의 강제경매가 개시된 흐름입니다.
권리만 보면 근저당은 없고, 과거 여러 압류·가처분은 이미 말소된 것이 다수입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 매각가 201,000,000원을 기준으로 매수인 인수 0원을 제시합니다. 다만 이 사건에는 2023.05.26 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있었고 실제로 2024.08.13 공매를 원인으로 지분 이전이 이뤄진 이력이 있으므로, 현재 법원경매와 과거 공매 진행의 관계는 원문을 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 206-88 해드림 1층 101호 · 도로명주소 서울특별시 성북구 보국문로8다길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 101호 · 기본 위생설비·소방설비·승강기설비 |
| 분석 대상 면적 | 33.72㎡ |
| 현재 소유자 | 박미향 2분의 1 · 오윤석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 공매 이력은 교차 확인
데이터상 말소기준은 2021.07.02 접수된 갑구 2번 은평구 압류입니다. 이후 국민건강보험공단·국·서울특별시·강북구 등의 압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.09.12 박미향의 가처분도 2025.12.01 해제를 원인으로 2025.12.03 말소됐습니다. 2025.11.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 자료만으로 배당에 참여하거나 매수인에게 승계되는 임차보증금은 계산되지 않았고, 배당 시뮬레이션의 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자가 누구인지까지 확인됐다고 보기는 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 56.6%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’가 먼저다
해드림의 확인된 최근 거래는 2025.09, 전용 52.18㎡, 4층, 355,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 355,000,000원이고 거래 표본은 2건입니다. 이에 비해 최저매각가 201,000,000원은 최근 12개월 평균의 56.6%로 계산됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 52.18㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2025.09 | 52.18㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.18㎡ | — | 355,000,000원 |
문제는 비교 면적이 일치하지 않는다는 점입니다. 분석 대상 면적은 33.72㎡인데, 실거래 표본은 52.18㎡입니다. 게다가 감정평가상 본건 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 따라서 201,000,000원이 355,000,000원의 56.6%라는 이유만으로 “시세보다 43.4% 싸다”는 식의 판단을 해서는 안 됩니다. 이 숫자는 가격 검토의 출발점일 뿐, 동일 면적·동일 이용형태의 직접 시세로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 2. 갑구 14번 경매개시결정 · 박미향 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 197,386,000원 |
집행비용은 매각가의 1.8% 추정치입니다. 경매신청 채권액은 계산에 반영되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수금은 0원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 201,000,000원 | 0원 | 197,386,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 160,800,000원 | 0원 | 157,748,800원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 128,640,000원 | 0원 | 126,039,040원 |
대항력 있는 임차보증금을 떠안는 인수형 사건이 아니므로, 제공된 세 시나리오에서는 낙찰가가 낮아지면 실질취득액도 그대로 낮아집니다. 다만 유찰 후 가격이 낮아진다고 해서 자동으로 시세 메리트가 생긴다고 단정할 수는 없습니다. 동일 면적·동일 이용상태의 비교 거래를 먼저 확보해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 숭덕초등학교 북측 인근으로, 주위에 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황 용도. 사건상 용도는 다세대이지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 주거용으로 단정하지 말고 실제 사용·인허가·현황을 확인해야 합니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 5필지 일단의 완경사 세장형 토지로 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,081,000원/㎡입니다.
- 규모. 해드림은 11세대, 사용승인 관련 기준일은 2020.11.12로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공매 이력 원문 대조. 2023.05.26 공매공고와 2024.08.13 공매에 따른 지분 이전이 있었으므로 한국자산관리공사 공매 기록과 현재 법원경매 서류의 관계를 확인하세요.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공실 여부와 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 다세대지만 감정 이용상태가 근린생활시설(공실)입니다. 주거용 다세대로 가정해 자금계획이나 매각계획을 세우면 안 됩니다.
- 시세 비교 면적 확인. 최근 거래 355,000,000원은 52.18㎡이고 본건 분석 대상 면적은 33.72㎡입니다. 56.6% 수치만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 마세요.
- 말소관계 재확인. 데이터상 말소기준은 2021.07.02 은평구 압류이며, 과거 여러 압류·가처분의 말소 이력이 복잡합니다. 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 배당표 한계. 집행비용 외 신청채권액이 계산에서 제외돼 있고 당해세·최우선변제도 미반영입니다. 예상 잔여액은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제다
이 사건의 긍정적인 부분은 명확합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 근저당도 없습니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 그 다음입니다. 사건 분류는 다세대지만 실제 감정 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 최근 거래 355,000,000원은 52.18㎡로 본건 33.72㎡와 면적이 다릅니다. 따라서 최저가가 최근 실거래의 56.6%라는 숫자를 그대로 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
또한 2023년 공매공고와 2024년 실제 공매에 의한 지분이전 이력이 존재합니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격·용도·점유·공매 이력 확인이 필요한 사건”입니다. 동일 면적·동일 이용상태의 가격 근거가 확인되기 전에는 신건이라는 이유나 표면적인 할인율만으로 공격적으로 평가하기보다 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
