서울남부지방법원 2025타경14111. 영등포구 양평동2가 한경렉스플레이스 제3층 제301호 오피스텔입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 이형훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.09, 확정일자는 2021.08.13, 주민등록·점유개시는 2021.08.31이며 보증금은 265,000,000원입니다. 2023.12.01 임차권등기가 이루어졌고, 2024.04.29 주택도시보증공사의 가압류보다 앞섭니다.
따라서 등기만 보면 이 임차권은 매각으로 당연 소멸하지 않는 선순위 인수형 권리입니다. 하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 이형훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 해당 확약을 적용한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1 한경렉스플레이스 제3층 제301호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 현황 주거용 사용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 도기범 · 2021.06.07 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
이형훈의 임차권은 2024.04.29 가압류보다 앞서며, 등기 자료상 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 영등포구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서의 확약 때문에 선순위 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 실제 부담하지 않는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 확약 반영 시 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이형훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.31 | 2021.08.13 | 265,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계: 주택도시보증공사 |
이형훈은 2021.08.31 주민등록·점유개시, 2021.08.13 확정일자를 갖추고 있으며 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 신건 278,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 4,692,000원 다음으로 보증금 265,000,000원이 전액 배당됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 1. 임차인 이형훈 보증금 | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 8,308,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 278,000,000원 가정. 집행비용 4,692,000원, 임차보증금 265,000,000원, 가압류 8,308,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 총 청구액 285,000,000원 중 가압류·경매신청채권에 대한 총 배당은 8,308,000원이며 미배당액은 276,692,000원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 계산상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 278,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 222,400,000원 | 46,513,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 177,920,000원 | 90,370,880원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나 실질취득비용이 크게 낮아지지 않는 구조가 됩니다. 이 사건은 그와 달리 매각물건명세서에서 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 정했기 때문에, 룰상 계산되는 미배당 보증금과 매수인의 실질 부담을 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악고등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 양평역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 화재탐지, 스프링클러, 주차타워, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 공시지가 7,135,000원/㎡, 평지·가로장방·광대로한면이며 토지면적은 379.2㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 해당 문구와 적용 대상을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인은 1명. 이형훈이 실제 임차인이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인입니다. 동일 보증금 265,000,000원을 중복 채무로 계산하지 않아야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 278,000,000원의 가격 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 현황 주거용으로 사용중이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.31 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 비용은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 입찰 당일 변경사항을 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 승부처는 확약의 유효한 적용”
표면적으로는 보증금 265,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 매우 부담스러운 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰 때마다 미배당 보증금이 늘어 매수인에게 큰 인수위험이 생기는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 임차인 이형훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 명시했습니다. 그 조건을 그대로 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리분석의 핵심은 “보증금 2.65억을 떠안느냐”가 아니라 확약 문구와 말소 조건이 실제 매각조건으로 정확히 유지되는지 확인하는 것입니다. 반면 가격에 대해서는 실거래 자료가 없어 신건 278,000,000원을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아지지만, 가격 판단은 보류하는 것이 이 사건의 결론입니다.
