서울남부지방법원 2025타경14111. 영등포구 양평동2가 한경렉스플레이스 301호는 집합건축물대장상 오피스텔이지만, 현황은 주거용으로 사용되고 있습니다. 소유자는 도기범이며 2021.08.31 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다. 이후 주택임차권등기가 이루어졌고 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매로 이어졌습니다.

이 물건을 볼 때 가장 중요한 사실은 최저가가 낮아졌다는 것과 매수인이 보증금 부담에서 벗어난다는 것은 서로 다른 문제라는 점입니다. 선순위 임차권이 살아 있는 일반적인 경우라면 낙찰가가 하락해도 인수 보증금이 늘어나 실질취득액은 보증금에 가까워집니다. 그러나 본건에는 해당 임차권의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 말소 조건이 있어 확약 적용 여부를 따로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 조건

등기상 말소기준권리는 2024.04.29 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 이전인 2023.12.01에 이미 이형훈의 주택임차권이 등기되어 있으며, 전입신고와 점유개시는 2021.08.31입니다. 따라서 이 임차권은 일반적인 후순위 권리처럼 매각만으로 아무 부담 없이 정리된다고 볼 수 없습니다.

말소기준권리 이후 설정된 영등포구의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 선순위 임차권은 매각물건명세서의 특별한 포기·말소 조건이 실질 인수 여부를 결정합니다.

선순위 임차인 및 보증금 분석

② 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

이 물건은 감정가 278,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 177,920,000원입니다. 감정가의 64%라는 수치만 보면 상당히 할인된 것처럼 보입니다.

그러나 여기서 감정가 대비 할인율을 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 각 회차 최저가를 기준으로 한 추정입니다. 확약 미적용 시 금액은 매수인 인수 가능성을 보여주는 룰상 추정치이며, 실제 본건의 조건부 인수 면제와 구분해야 합니다.

시나리오에서 중요한 차이가 보입니다. 확약 조건을 충족하면 인수액은 0원이므로 낙찰가가 내려간 만큼 실질취득 기준금액도 내려갑니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금 인수액이 증가하여 실질취득 총액이 보증금 규모에 가까워집니다.

③ 예상배당표 (매각가 177,920,000원 가정)

추정 집행비용 3,290,880원과 임차보증금 우선배당 174,629,120원으로 매각대금이 소진됩니다. 가압류 및 경매신청채권에는 별도 배당이 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정배당입니다.

임차인의 보증금 265,000,000원에 대한 배당 부족분은 90,370,880원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되는 경우 이 부족분은 매수인이 실질 인수하는 금액이 아닙니다.

가압류 청구액과 경매신청채권의 명목 미배당 합계는 285,000,000원으로 표시되지만, 주택도시보증공사는 임차권 승계인이기도 합니다. 이를 임차인 보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산해서는 안 되며, 채권별 승계·중복 관계는 배당 원본을 기준으로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 양평동2가 관악고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 양평역이 있습니다. 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가되며, 북측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 접합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물 내 3층 301호입니다. 위생·급배수시설, 도시가스보일러 난방, 화재탐지시설, 스프링클러, 주차타워 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장에는 오피스텔로 등재되어 있으며 현황은 주거용입니다. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등록 상태와 경매에 따른 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등으로 표시됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있으므로 지정별 기간·대상 용도와 오피스텔에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 도시철도와 생활시설 접근 조건은 확인되지만, 현재 실거래 비교가격이 없어 이 오피스텔의 적정 매도가격이나 예상 매각기간을 구체적으로 평가하기는 어렵습니다. 주거용 사용 상태와 법적 오피스텔 용도가 향후 매매 수요에 미치는 영향도 별도 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소가 매각조건에 어떻게 반영되어 있는지 최종 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 임차권 승계 확인. 이형훈과 주택도시보증공사의 권리 승계 관계, 포기 의사, 말소 조건의 적용 범위를 확인해야 합니다. 보증기관을 독립된 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 조건 불충족 위험 점검. 포기·말소 조건이 적용되지 않는 경우 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 회차의 룰상 인수 추정액은 90,370,880원입니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 할인 수치만으로 응찰하지 말고, 동일 건물 또는 주변 주거용 오피스텔의 최근 실거래가와 현재 매물을 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 점유·명도. 주택임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자의 실제 거주 여부를 단정해서는 안 됩니다. 현장 점유 및 인도 가능성을 확인하고 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 소유권이전 당시 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 현재 등록상태, 의무 및 매각 이후 처리 사항을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비와 경매 배당에 반영되지 않은 조세 채권이 있는지 확인하고, 취득 관련 부대비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저가는 내려가지만, 선순위 보증금 인수 여부와 조건부 면제의 적용 여부를 반드시 구분해야 합니다. 매각조건을 먼저 확정한 뒤 가격 전략을 세워야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 최신 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인보다 중요한 것은 인수 조건”

이 물건은 감정가 278,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 177,920,000원까지 내려온 주거용 오피스텔입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 265,000,000원이라는 점을 놓치면 권리분석의 출발부터 잘못됩니다.

일반적인 선순위 임차권 인수 구조에서는 낮아진 낙찰가격만큼 미배당 보증금 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 규모에 가까워질 수 있습니다. 하지만 이 사건은 임차인 및 승계인의 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 특별한 사정이 있습니다. 그 조건이 충족된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 매수인의 실질취득 기준금액은 낙찰가가 됩니다.

다만 실거래 시세를 확인할 수 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 포기·말소 조건의 확실성 확인이 먼저이고, 시세에 근거한 입찰가격 결정이 그다음입니다. 조건이 충족되지 않는 경우의 권리 부담을 배제하지 않은 채 단순한 유찰 할인율만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.

결론: 선순위 보증금은 크지만 조건 충족 시 인수 0원. 권리조건 확인이 최우선이며, 가격 메리트 평가는 실거래 검증 전까지 보류하는 것이 적절합니다.