서울북부지방법원 2025타경13733. 서울 노원구 월계동 현대아파트 104동 20층 2002호입니다. 감정평가상 주거용 아파트로 이용 중이며, 27층 건물의 20층입니다. 현재 등기상 소유자는 김수진·노금순·노영순·노의자·노인수·노인호의 공유 구조이고, 2025.03.22 상속을 원인으로 2025.12.11 소유권이전이 등기됐습니다.
권리의 기준점은 2016.07.05 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 990,000,000원, 채무자는 노성갑입니다. 이후 2026.01.06 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 조광인이 확인되지만 전입일이 2024.11.13으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않았지만, 데이터상 매수인 인수금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13733 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 월계동 929 현대아파트 104동 20층2002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용(아파트) · 27층 건물 내 20층 |
| 현재 소유자 | 김수진·노금순·노영순·노의자·노인수·노인호 |
| 소유 지분 | 김수진 13분의 3 · 노금순·노영순·노의자·노인수·노인호 각 13분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 717,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 216,836,088원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 2016.07.05가 기준점
과거 우리은행·국민은행·신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 담보권은 2016.07.05 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액 990,000,000원입니다. 같은 날 한국주택금융공사법에 따른 주택담보 노후연금보증 관련 금지사항등기도 기록됐습니다. 현재 경매 역시 한국주택금융공사가 신청했으며, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조광인 | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조광인은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고자가 아닙니다. 점유 부분과 용도, 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 다만 전입 자체가 말소기준보다 후순위라 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 따라서 권리상 보증금 승계액은 0원이지만, 실제 점유 여부와 인도 절차는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건부터 최근 거래보다 낮다
현대아파트 동일 평형 59.95㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 862,583,333원, 표본 최저는 793,000,000원, 최고는 955,000,000원입니다. 경매 신건 최저가 717,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.95㎡ | 24 | 955,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 24 | 940,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 24 | 915,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 2 | 870,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 887,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 13 | 874,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 16 | 835,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 11 | 837,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 15 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 5 | 793,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 8 | 795,000,000원 |
| 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 862,583,333원 |
이 사례는 전체 장기평균에 기대어 할인처럼 보이는 경우가 아닙니다. 제공된 최근 12개월 평균 자체가 862,583,333원이고 신건 최저가 717,000,000원이 그 83.1%입니다. 최신 거래로 제시된 2026.07 거래가는 955,000,000원이며, 12건 중 가장 낮은 거래도 793,000,000원으로 경매 최저가보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 717,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,570,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 990,000,000원 | 707,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오는 한국주택금융공사 근저당의 채권최고액 990,000,000원을 기준으로 계산돼 282,570,000원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권자 측 미회수액이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 9,570,000원으로 반영돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광운대학교 동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 광운대역(1호선·경춘선), 석계역(1호선·6호선)이 소재해 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 단지. 현대아파트는 1,281세대이며 준공일은 2000.11.25입니다. 동일 평형 59.95㎡ 거래가 최근 12건 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 27층 건물 중 20층으로, 개별난방·위생 및 급배수·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,709,000원/㎡입니다. 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 감정자료에는 아파트 용도의 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 재확인. 조광인은 2024.11.13 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유 부분·용도가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.07.05 한국주택금융공사 근저당권이 기준이며 채권최고액은 990,000,000원입니다.
- 금지사항등기 확인. 같은 날 한국주택금융공사법에 따른 주택담보 노후연금보증 관련 금지사항등기가 있으므로 경매 원본서류에서 처리 내용을 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 717,000,000원은 최근 12개월 평균 862,583,333원의 83.1%이고 거래표본 최저가 793,000,000원보다 낮습니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태는 별도로 비교해야 합니다.
- 배당액과 실제 채무 구분. 근저당 채권최고액은 990,000,000원이지만 사건 청구액은 216,836,088원입니다. 배당표는 제공된 채권최고액 기준 시나리오이므로 실제 채권 잔액과 배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지거래 규제 확인. 감정자료상 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 입찰 목적과 취득 절차에 미치는 영향을 관할 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 눈에 들어오는 신건
이 물건의 핵심은 단순합니다. 2016.07.05 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 조광인은 2024.11.13 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 신건 최저가 717,000,000원이 동일 평형 최근 12개월 평균 862,583,333원의 83.1%이고 최근 12건의 최저 거래가 793,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래로 제시된 2026.07 거래가는 955,000,000원입니다. 따라서 제공 데이터만 놓고 보면 권리 인수 부담은 낮고 가격 할인도 확인되는 구조입니다. 다만 보증금과 점유 범위가 미상인 조광인의 실제 점유 상태, 한국주택금융공사 관련 금지사항등기, 토지거래계약 허가구역 사항은 입찰 전 원본 확인이 필요한 지점입니다.
