서울남부지방법원 2025타경14115. 서울 강서구 화곡동 그레이스빌 제3층 제301호, 전용 26.83㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 정성우는 2023.09.12 매매를 원인으로 거래가액 369,000,000원에 취득했고, 임차권자 곽봉근은 같은 날 임대차계약을 체결한 뒤 2023.09.15 확정일자, 2023.09.27 주민등록·점유개시를 갖추고 보증금 364,000,000원의 주택임차권등기를 2024.01.29 마쳤습니다.
등기상 선언된 말소기준권리는 2025.02.04 강서구(서울특별시)의 압류입니다. 곽봉근의 임차권은 이보다 앞서 있으므로 원칙적인 권리순서만 보면 매수인 인수 문제가 발생하는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 최저가 349,000,000원에서 집행비용 5,686,000원을 먼저 공제한 뒤 곽봉근에게 343,314,000원이 배당되고 20,686,000원이 미배당되는 것으로 계산돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “임차인 곽봉근 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 곽봉근과 그 임차권을 승계한 주택도시보증공사에 관한 한, 규칙상 계산되는 20,686,000원의 미배당액은 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 이 확약은 곽봉근 및 그 승계인에게만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제3층 제301호 · 등촌로13자길 39-17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 26.83㎡ · 제3층 제301호 |
| 사용승인일 | 2022.01.12 |
| 소유자 | 정성우 (2023.09.12 매매 · 거래가액 369,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 364,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.04 압류 · 강서구(서울특별시 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 해소, 별도 점유자는 미상
권리분석의 중심은 두 사람을 분리해서 보는 것입니다. 곽봉근은 보증금·전입·확정일자·임차권등기·배당요구가 모두 확인되는 임차인이고, 보증금 364,000,000원이 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 위 확약으로 곽봉근 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 조건이므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
반면 MELESI LOU MARGAXU MARIE MICHELE는 현황조사에서 2024.09.17 전입이 확인되지만, 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 2025.02.04 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 임대차 내용이 미상이므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 더 중요한 것은 곽봉근에게 적용되는 포기·말소 확약이 이 별도 점유자에게까지 적용된다는 자료가 없다는 점입니다. 따라서 확약 밖 인수위험은 별도로 남아 있습니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 미상 점유자를 분리
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽봉근 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.09.27 | 364,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약상 인수 0원 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로 기재 |
| MELESI LOU MARGAXU MARIE MICHELE | 미상 | 2024.09.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
그레이스빌은 19세대, 사용승인일 2022.01.12의 소규모 도시형생활주택입니다. 대상 전용면적 26.83㎡와 면적이 일치하는 거래를 포함한 실거래 표본은 12건이며, 데이터상 최근 12개월 평균은 365,666,666원, 전체 평균은 366,083,333원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 26.83㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2024.08 | 24.74㎡ | 6 | 352,000,000원 |
| 2024.07 | 26.83㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2024.07 | 26.83㎡ | 2 | 369,000,000원 |
| 2024.06 | 27.73㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2024.05 | 26.83㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2024.03 | 26.83㎡ | 2 | 369,000,000원 |
| 2023.12 | 24.74㎡ | 6 | 352,000,000원 |
| 2023.11 | 26.83㎡ | 2 | 369,000,000원 |
| 2023.10 | 27.73㎡ | 3 | 368,000,000원 |
| 2023.09 | 26.83㎡ | 3 | 369,000,000원 |
| 2023.07 | 27.73㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 365,666,666원 |
최저가 349,000,000원은 최근 12개월 평균 365,666,666원의 95.4%입니다. 이 숫자만 보면 평균 대비 할인처럼 보입니다. 그러나 데이터상 가장 최신 거래인 2024.10 거래가는 340,000,000원으로 최저가보다 낮고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -0.5%입니다. 따라서 전체 평균이나 최근 12개월 평균 대비 95.4%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,686,000원 |
| 1. 임차인 곽봉근 보증금 | 364,000,000원 | 343,314,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 364,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 곽봉근 보증금의 미배당액은 20,686,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 곽봉근 및 주택도시보증공사에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 효과는 확약 밖 별도 점유자에게 자동으로 확대되지 않습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 곽봉근 인수액이 늘어도 확약이 적용된다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 349,000,000원 | 20,686,000원 | 곽봉근 관련 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 279,200,000원 | 89,508,800원 | 곽봉근 관련 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 223,360,000원 | 144,567,040원 | 곽봉근 관련 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 낙찰가만 낮아 보이는 착시가 생깁니다. 이 사건의 시나리오도 배당 계산만 보면 20,686,000원 → 89,508,800원 → 144,567,040원으로 인수액이 커집니다. 하지만 곽봉근과 주택도시보증공사에는 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 그 임차권에 한해서는 유찰돼도 실질 인수 0원입니다. 다만 별도 미상 점유자의 보증금은 확인되지 않으므로, 그 부분까지 “실질취득액이 확정됐다”고 볼 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 건물의 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2022.01.12입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정여자중학교 서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 등촌로13자길 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 3,174,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·원추표면구역·중요시설물보호지구(공항)·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실지 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부조사가 불가해 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 내부구조를 파악했습니다.
- 환금성. 그레이스빌은 19세대이며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 12.5%입니다. 실거래 추세도 -0.5%이므로 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 곽봉근 확약 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. MELESI LOU MARGAXU MARIE MICHELE의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 최저가 349,000,000원은 최근 12개월 평균 365,666,666원의 95.4%지만, 최신 거래 340,000,000원보다 높고 추세도 -0.5%입니다. 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 통계 반영. 관련 경매 평균 유찰 횟수 3.0회, 매각률 12.5%라는 수치를 감안해 신건 가격에서 무리하게 가격 프리미엄을 줄 이유가 있는지 따져야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 조사 때 내부 출입이 되지 않아 실제 내부구조가 현황도와 다를 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 배당 외 부담 점검. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있으므로 최종 배당·인수 판단 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 확약 밖 점유자까지 지워주지는 않는다”
이 사건의 첫인상은 보증금 364,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 무거운 인수형입니다. 실제 최저가 349,000,000원보다 보증금이 크고 배당표상 미배당액도 20,686,000원이 발생합니다. 하지만 곽봉근과 주택도시보증공사에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 주된 임차권 인수는 실질 0원으로 뒤집힙니다.
문제는 그 다음입니다. 별도 전입자 MELESI LOU MARGAXU MARIE MICHELE는 2024.09.17 전입이 확인되지만 보증금·확정일자·점유 내용이 미상이고, 곽봉근의 확약 대상이라는 자료도 없습니다. 따라서 “인수 0원짜리 깨끗한 물건”으로 단정할 단계가 아닙니다. 가격 역시 최저가가 최근 12개월 평균의 95.4%라는 한 숫자보다 최신 거래 340,000,000원, 거래 추세 -0.5%, 평균 유찰 3.0회, 매각률 12.5%를 더 무겁게 봐야 합니다. 주된 권리는 확약으로 해소됐지만, 미상 점유자와 가격·환금성 확인이 남은 보수적 접근 대상입니다.
