서울남부지방법원 2025타경14115. 서울 강서구 화곡동 그레이스빌 301호, 전용 26.83㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 349,000,000원으로 출발했지만 2회 유찰되면서 최저매각가가 223,360,000원까지 하락했습니다. 표면적인 가격만 보면 과거 실거래 평균보다 상당히 낮습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 364,000,000원의 처리 방식입니다.
임차권자 곽봉근은 2023.09.27 전입·점유를 시작했고, 2023.09.15 확정일자를 받은 뒤 2024.01.29 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2025.02.04 강서구 압류보다 앞서는 임차권이므로, 통상적으로는 매각대금에서 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액 인수가 문제됩니다. 그러나 이 사건은 매각조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
문제는 그 밖에 있습니다. MELESI LOU MARGAXU MARIE MICHELE이라는 별도 전입자가 2024.09.17 전입한 것으로 조사돼 있으나, 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않습니다. 이 전입자에게도 적법한 대항력이 성립하는지는 별도 판단이 필요합니다. 곽봉근에게 적용되는 포기 조건을 이 전입자에게까지 확대할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 등촌로13자길 39-17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 26.83㎡ · 제3층 제301호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.01.12 · 그레이스빌 19세대 |
| 소유자 | 정성우 (2023.09.27 소유권이전 · 거래가 369,000,000원) |
| 감정가 | 349,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 223,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 364,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.04 강서구 압류 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 곽봉근 · 보증금 364,000,000원 · 포기·말소 조건부 매각 |
| 기타 전입자 | MELESI LOU MARGAXU MARIE MICHELE · 보증금 및 임대차관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소
일반적인 배당계산에서는 낙찰가 223,360,000원에서 집행비용을 공제한 뒤 곽봉근의 보증금에 219,432,960원이 배당되고, 144,567,040원이 미배당으로 남습니다. 대항력이 유지되고 별도 포기 조건이 없는 일반적인 선순위 임대차라면 이 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
그러나 이 사건에서 그 금액을 그대로 매수인 인수액에 더하면 매각조건을 반영하지 않은 잘못된 계산이 됩니다. 144,567,040원은 일반 배당계산상 부족분이며, 확약 적용 후 곽봉근 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 단, 포기·말소 조건의 적용과 이행 여부는 매각물건명세서 및 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖의 위험
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 곽봉근 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2023.09.27 확정 2023.09.15 임차권등기 2024.01.29 |
364,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 있음 |
실질 0원 포기·말소 조건 적용 |
| MELESI LOU MARGAXU MARIE MICHELE 별도 전입자 · 점유관계 미상 |
전입 2024.09.17 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
미확정 별도 조사 필요 |
주택도시보증공사는 매각조건에서 곽봉근 주택임차권의 승계인으로 명시됩니다. 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 승계 대상 보증금도 중복 합산하지 않습니다. 확인된 임차권자는 곽봉근 1명이고, 별도 전입자 1명의 임대차관계는 미확정입니다.
또한 감정평가 현장조사에서는 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 전입자와 실제 점유자가 동일한지, 별도 임대차계약이 존재하는지, 보증금반환청구권이 누구에게 귀속하는지, 실제 거주자가 누구인지 확인해야 합니다. 확약 대상 인수 0원이라는 사실과 물건 전체의 인수 위험 0원은 서로 다릅니다.
③ 시세 비교 — 최저가 61.1%, 하지만 실거래는 오래됐다
그레이스빌은 2022.01.12 사용승인된 19세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 실거래 12건의 전체 평균은 366,083,333원, 최근 12개월 집계 평균은 365,666,666원(9건)입니다. 현재 최저가 223,360,000원은 최근 집계 평균의 61.1%입니다.
그러나 중요한 한계가 있습니다. 확인된 최신 실거래가 2024.10 거래이며, 매각기일은 2026.10.30입니다. 집계상 최근 12개월 평균이라고 표시된 값도 2026년 현재의 실거래를 직접 보여 주는 것은 아닙니다. 따라서 이 가격 차이를 현재 시장에서 즉시 실현 가능한 수익이나 확정된 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 26.83㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2024.08 | 24.74㎡ | 6 | 352,000,000원 |
| 2024.07 | 26.83㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2024.07 | 26.83㎡ | 2 | 369,000,000원 |
| 2024.06 | 27.73㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2024.05 | 26.83㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2024.03 | 26.83㎡ | 2 | 369,000,000원 |
| 2023.12 | 24.74㎡ | 6 | 352,000,000원 |
| 2023.11 | 26.83㎡ | 2 | 369,000,000원 |
| 2023.10 | 27.73㎡ | 3 | 368,000,000원 |
| 2023.09 | 26.83㎡ | 3 | 369,000,000원 |
| 2023.07 | 27.73㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 366,083,333원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 9건 | 365,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 223,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,927,040원 |
| 1. 임차인 곽봉근 보증금 | 364,000,000원 | 219,432,960원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 364,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 계산을 반영했습니다. 주택도시보증공사는 곽봉근 주택임차권 승계인으로 명시돼 있어 별도 독립 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당 귀속과 순위는 승계관계 및 배당표 원본 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등의 실제 반영 결과에 따라 배당금이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 늘어나는 구조
확약이 없는 일반적인 선순위 임차권 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 보증금의 미배당 잔액이 늘어 매수인의 실질 부담이 보증금 규모에 근접하게 유지됩니다. 이 사건도 일반 배당계산에서는 그러한 변화가 나타납니다. 그러나 실제 매각조건이 적용되는 곽봉근 임차권의 인수액은 각 회차에서 실질 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 일반계산 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 223,360,000원 | 144,567,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 178,688,000원 | 188,613,632원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 142,950,400원 | 223,850,906원 | 0원 |
일반계산 인수액은 각 회차의 추정 집행비용 등을 반영한 수치로, 낙찰가와의 단순 합계가 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 포기·말소 조건에 따른 0원 판단은 곽봉근 임차권에 한정됩니다. 별도 전입자의 미확인 임대차 인수 위험은 어느 회차에서도 해소된 것으로 간주하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 신정여자중학교 서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 감정상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 마을버스 정류장이 소재합니다. 남서측 및 북서측이 등촌로13자길의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물 상태. 2022.01.12 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다. 다만 현장조사에서 내부를 확인하지 못해 내부구조도와 실제 상태가 다를 수 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 기재돼 있으므로 실제 입찰·취득 시 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 3,174,000원/㎡, 지목은 대지이며 토지면적은 389.5㎡입니다. 이 면적은 대상 건물의 개별 전용면적이 아니라 토지 관련 수치입니다.
- 환금성. 19세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰 3.1회·매각률 20.0%이며, 최근 확인 실거래도 2024.10이므로 처분가격과 매도기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원본 확인. 곽봉근 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 해당 매각기일에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 별도 전입자 확인. MELESI LOU MARGAXU MARIE MICHELE의 실제 점유 여부, 전입 경위, 임대차계약 존재, 보증금·확정일자·대항력 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 승계 중복 확인. 주택도시보증공사는 곽봉근 주택임차권의 승계인으로 명시돼 있습니다. 보증금을 별도 임차인 채권과 중복 합산하지 않되, 실제 승계범위와 배당 귀속관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 등기부 재확인. 강서구 압류를 말소기준으로 하는 권리 순위와 선순위 임차권, 근저당권을 포함한 전체 등기사항, 압류 관련 조세채권의 실제 배당 및 부담 여부를 재점검해야 합니다.
- 현장·내부 확인. 내부 미확인 물건이므로 실제 평면, 노후·하자·누수 여부 및 점유 상태를 확인해야 합니다. 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용과 기간도 고려해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 최신 확인 거래가 2024.10인 만큼, 2026.10.30 입찰에 앞서 주변 동종 다세대의 최근 실거래, 매물 호가 및 실제 매도 가능한 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 당해세·배당순위·기타 취득 관련 비용을 확인해야 합니다. 일반 배당추정에서 누락된 부담이 있는지도 살펴야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 현재 최저가 223,360,000원, 3회 유찰 시 178,688,000원, 4회 유찰 시 142,950,400원을 비교하되, 실제 매각조건과 별도 점유자 위험을 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.64억 보증금은 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 물건을 단순히 감정가 3.49억에서 2.23억으로 떨어진 저가 다세대라고 접근하면 핵심을 놓치기 쉽습니다. 선순위 임차인 곽봉근의 보증금이 364,000,000원이기 때문입니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아도 미배당 보증금을 추가로 부담해 실질취득금액이 보증금 규모에 가까워집니다.
그러나 본건은 다릅니다. 곽봉근과 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 적용되는 선순위 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 주된 보증금 3.64억을 통째로 매수인이 떠안는 물건으로 판단하는 것은 이 조건을 누락한 해석입니다.
그렇다고 완전히 깨끗한 물건도 아닙니다. 2024.09.17 전입한 별도 점유자의 임대차관계와 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 이 사람에게 대항력 있는 독립된 임차권이 인정된다면 곽봉근에 관한 포기 조건으로는 그 위험을 제거할 수 없습니다.
가격 역시 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 최저가가 최근 집계 실거래 평균의 61.1%이지만, 확인된 최신 거래는 2024.10이고 실거래 추세는 -0.5% 하락입니다. 평균 유찰 3.1회·매각률 20.0%라는 경매 통계도 환금성에 대한 경고 신호로 읽어야 합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 곽봉근 임차권의 포기·말소 조건이 유효하게 적용되고, 별도 전입자의 권리와 점유관계가 안전하게 해소되며, 현재 시세까지 재확인된다면 가격 검토의 여지가 있습니다. 반대로 어느 하나라도 확인되지 않으면 낮은 최저가만으로 입찰을 정당화하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 가격보다 확약의 적용범위와 미상 전입자 권리 확인입니다.
