서울북부지방법원 2025타경13751. 도봉구 방학동 방학신화하니엘시티 101동 507호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 17층 건물의 5층에 위치합니다. 등기상 소유자는 김진주이며, 2021년 6월 17일 거래가액 155,085,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건에서 주의할 부분은 감정가 대비 크게 내려온 최저매각가가 아닙니다. 경매대금으로 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 누가 부담하는가가 핵심입니다. 임차인 조성훈은 말소기준권리인 2024년 가압류보다 먼저 주민등록과 점유를 갖춘 것으로 조사됐고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에도 임차권등기에 따른 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기에도 인수 위험이 남는다

말소기준은 2024년 10월 14일 대신자산신탁주식회사 가압류입니다. 이 가압류와 이후 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 국민건강보험공단의 압류는 이미 해제돼 등기 말소됐습니다.

그러나 2025년 7월 8일 등기된 을구 1번 주택임차권은 등기일만 보면 말소기준보다 늦지만, 임차인의 주민등록일과 점유개시일은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 해당 임차권의 미변제 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다는 사실과 임차보증금 반환채무의 인수 여부는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.28억이 실질취득의 기준

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 크게 줄지 않는다

대항력 임차보증금이 매각대금보다 큰 경우, 낙찰가 하락분은 임차인의 배당 부족분 증가로 이어집니다. 특히 이 사건은 보증금 128,000,000원이 매각대금보다 크므로, 예상 실질취득액이 보증금 수준을 중심으로 유지되는 구조입니다.

실질취득 = 해당 회차 예상 매각가 + 매수인 인수 예상액. 각 회차 예상 집행비용이 매각대금 배당에 반영돼 보증금 128,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 취득세·명도비·미납관리비 등 별도 지출은 미포함이며, 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,160,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 신청채권자 조성훈의 청구액과 임차인 조성훈의 보증금 채권은 동일인에 관한 것으로, 중복채권 여부를 확인해야 합니다. 위 청구액들을 독립채권으로 단순 합산해 매수인 인수액을 산정하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도봉구 방학동 창도초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 북측 인근에 지하철 1호선 방학역이 있습니다. 인근 도로변에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물의 5층 507호입니다. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 약 14m, 북측 약 8m, 북서측 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준공업지역·과밀억제권역이며 철도보호지구, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 토지이용상 제한사항이 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정도 표시돼 있으므로 매수자와 용도에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 용도·환금성. 경매상 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용상태, 민간임대주택 등기 및 주거 임차권이 함께 확인됩니다. 적법한 건축물 용도와 임대·전입·금융 이용 가능 여부를 검증해야 합니다. 주거형 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액을 포함한 입찰 상한. 현재 예상 인수액 37,898,880원을 포함한 실질취득 130,058,880원을 기준으로 수익성을 계산하세요. 추가 유찰 시에도 인수액을 새로 반영해야 합니다.
• 임차권 인수의 최종 확인. 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 가능성이 명시돼 있습니다. 대항력·우선변제권의 성립과 배당 결과를 최종 확인하세요.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 조성훈이 임차권자와 경매 신청채권자로 함께 표시됩니다. 임대차의 실재 여부, 채권의 동일성, 배당요구 내역을 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 보증금 반환과 명도. 임차보증금 잔액 인수가 현실화되면 보증금 반환 문제와 목적물 인도 문제를 함께 검토해야 합니다. 배당 이후 임차인의 점유 상태도 확인하세요.
• 근린시설·오피스텔 용도 확인. 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 비교하고, 임대차·대출·세금에 미치는 영향을 따져야 합니다.
• 시세 및 환금성 확인. 동일 건물과 인근 유사 용도의 실제 거래가격, 최근 거래 흐름, 임대수요를 조사하세요. 감정가 할인율만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 매수인 부담 가능 항목, 당해세 및 실제 배당순위에 따른 인수액 변동 가능성을 확인하세요.
• 경매기록 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 관련 법원 기록을 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — “유찰은 가격을 낮췄지만, 보증금까지 낮추지는 못했다”

이 물건은 감정가 144,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 92,160,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 상당한 가격 조정이 이뤄진 물건처럼 보입니다.

그러나 임차인 조성훈의 보증금은 128,000,000원이고, 이 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다. 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 기재돼 있습니다.

현재 회차의 실질취득은 130,058,880원으로 추정됩니다. 이후 유찰 시나리오에서도 낙찰가 하락에 따라 인수액이 증가해 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 떨어지지 않습니다. 여기에 실거래 시세 미확인, 임차인과 신청채권자 사이의 권리관계 검증, 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태 및 민간임대주택 등기 확인이 필요합니다.

결론은 입찰 보류와 권리·시세 재검증입니다. 이 사건은 감정가의 64%라는 숫자로 평가할 물건이 아닙니다. 보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 하며, 현재로서는 가격 메리트가 확인되지 않은 고위험 물건입니다.