서울북부지방법원 2025타경13751. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔인 방학신화하니엘시티 101동 5층 507호입니다. 소유자는 김진주이며, 2021.06.17. 거래가액 155,085,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2024.10.14. 대신자산신탁주식회사 가압류보다 앞선 2021.06.07. 전입·확정일자를 갖춘 임차인 조성훈입니다. 보증금은 128,000,000원이고, 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권등기까지 마쳤기 때문에 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
현재 신건 가격 144,000,000원에서는 집행비용 2,816,000원을 제외한 뒤 임차보증금 128,000,000원이 전액 배당되고, 대신자산신탁주식회사 가압류에 13,184,000원이 배당되는 시나리오입니다. 그래서 현재 회차만 보면 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰 후에는 사정이 바뀝니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13751 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 711-1 방학신화하니엘시티 101동 5층 507호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김진주 (2021.06.17. 거래가액 155,085,000원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성훈 / 128,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.10.14. 가압류 · 대신자산신탁주식회사 · 167,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.10.14. 접수된 대신자산신탁주식회사 가압류 167,400,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.11.28.로 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류는 2026.03.10. 해제로 이미 말소됐습니다. 문제는 임차인 조성훈의 전입일과 확정일자가 모두 2021.06.07.로 말소기준보다 훨씬 빠르다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성훈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.07 / 2021.06.07 | 128,000,000원 | 2025.07.08 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
조성훈은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 반영됩니다. 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 전입일과 확정일자가 말소기준보다 앞서고 배당요구도 이뤄져 우선변제를 받을 수 있으며, 동시에 배당 부족분에 대해서는 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질 부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 144,000,000원 | 128,000,000원 | 0원 | 144,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 15,212,800원 | 130,412,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 37,898,880원 | 130,058,880원 |
1회 유찰만 되면 최저가는 115,200,000원으로 크게 낮아지지만, 임차보증금 미배당 15,212,800원이 인수되어 실질취득 부담은 130,412,800원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가는 92,160,000원까지 떨어지는 반면 인수액은 37,898,880원으로 늘어 실질취득은 130,058,880원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금 128,000,000원이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정되는 성격이 나타납니다. 집행비용 때문에 각 회차의 계산상 총액에는 차이가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 조성훈 보증금 | 128,000,000원 | 128,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대신자산신탁주식회사 | 167,400,000원 | 13,184,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 조성훈 | 128,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 144,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 대신자산신탁주식회사 가압류에는 13,184,000원만 배당되며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창도초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 북측 인근에 지하철 1호선 방학역이 위치하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 내 5층 507호이며, 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 공시지가는 3,298,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등 규제가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 14미터, 북측 약 8미터, 북서측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리해서 계산. 신건에서는 인수 0원이지만 1회 유찰부터 대항력 보증금 미배당이 발생합니다. 회차별 실질취득액을 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 1회 유찰 최저가는 115,200,000원이지만 실질취득액은 130,412,800원, 2회 유찰은 92,160,000원이지만 실질취득액은 130,058,880원입니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 경매신청채권자가 모두 조성훈으로 기재돼 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 채권 발생 원인을 함께 대조해야 합니다.
- 임차권등기 원문 확인. 임차보증금 128,000,000원, 전입·확정일자 2021.06.07., 점유개시일 2021.06.17.의 사실관계를 원본과 다시 맞춰야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.17. 부기된 민간임대주택등기의 구체적 효력과 매각 후 처리 여부를 관련 원문에서 확인해야 합니다.
- 현 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 제시되지 않은 사건이므로 감정가 144,000,000원이나 유찰 후 실질취득액이 시세보다 저렴하다고 전제해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건은 0원, 유찰부터는 보증금이 따라온다”
이 사건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”거나 “현재 인수액이 0원이니 안전하다”는 한 문장으로 끝낼 수 없습니다. 현재 신건 144,000,000원에서는 보증금 128,000,000원이 전액 배당돼 인수가 0원이지만, 1회 유찰부터는 배당 부족분이 곧 매수인의 인수 위험으로 전환됩니다. 1회 유찰 시 최저가 115,200,000원에 인수 15,212,800원이 더해져 실질취득은 130,412,800원, 2회 유찰 시에는 92,160,000원에 37,898,880원이 더해져 130,058,880원입니다.
여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 같은 조성훈이라는 관계인 이슈도 있어 임대차 실체 확인이 중요합니다. 반면 현재 시세와 비교할 실거래 자료는 없어 144,000,000원이 싸다거나, 유찰되면 가격 메리트가 커진다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 최저가 숫자가 아니라 회차별 배당 결과와 미배당 보증금을 합친 실질취득액, 그리고 임대차 관계의 실체 확인입니다.
