서울남부지방법원 2025타경14119. 강서구 화곡동 ‘웨인씨티’ 제2층 제205호, 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 문지우이고 2022년 3월 11일 소유권이전이 이루어졌으며 거래가액은 319,000,000원입니다. 등기에는 2021년 우리은행 근저당이 있었지만 2022년 2월 25일 해지되어 이미 말소됐습니다.

이후 2023년 5월 18일 국의 압류가 설정됐고 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 1,023,000,000원 가압류와 2025년 12월 29일 강제경매개시결정이 이어져 매각으로 소멸합니다. 문제는 그 사이에 존재하는 김진희의 대항력 있는 임차권입니다. 전입일은 2022년 3월 11일, 확정일자는 2022년 2월 25일로 말소기준권리보다 빠르고, 임차보증금은 319,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 임차보증금은 인수

권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2023.05.18.입니다. 이 날의 국 압류가 말소기준권리이고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 우리은행 근저당은 이미 2022년 2월 25일 해지·말소됐으므로 현재 경매에서 매수인이 인수하는 담보권은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 핵심은 1명

현황조사상 확인된 사람은 ERDENE SARANJARGAL, DELGERDAVAA MUNKHBAT, 김진희로 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 이 가운데 김진희만 선행 전입·확정일자와 임차권등기가 확인되어 매수인 인수의 핵심이 됩니다.

ERDENE SARANJARGAL과 DELGERDAVAA MUNKHBAT는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없으며 보증금은 확인되지 않습니다. 두 사람의 보증금 관련 내용은 매각물건명세서에서 보완 확인할 필요가 있습니다. 김진희는 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 187,520,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 187,520,000원 중 집행비용 3,425,280원을 제외한 184,094,720원이 김진희에게 배당됩니다. 보증금 319,000,000원에서 134,905,280원이 부족해 이 금액이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 실질취득 분석 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 고정

이 사건은 일반적인 ‘유찰될수록 매수총액이 내려가는’ 구조로 보면 안 됩니다. 김진희의 보증금이 319,000,000원이고 현재 최저가가 187,520,000원이므로, 배당으로 회수되지 못하는 보증금 134,905,280원을 매수인이 떠안습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 322,425,280원입니다.

⑤ 시세·가격 메모 — 실거래 비교보다 인수구조가 먼저

이 사건에서는 최근 12개월 평균·최신 거래·추세를 이용한 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 특정 시세보다 저렴하다는 가격 판단은 할 수 없습니다. 대신 등기부에 확인되는 소유자의 2022년 3월 11일 취득 거래가액이 319,000,000원이고, 현재 실질취득은 322,425,280원으로 그 금액과 유사합니다.

특히 현재 실질취득은 감정가보다 29,425,280원 높습니다. 감정가 293,000,000원 자체를 시장가로 확정할 수는 없지만, 최소한 최저가 187,520,000원만으로 가격 우위를 주장할 근거는 없습니다. 시장가격 확인 없이 입찰가를 결정하기에는 위험한 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 서울우장초등학교 남측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건 내 제2층 제205호이며 사용승인일은 2021.08.17입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 화재탐지, 기계식주차장, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 414.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지·사다리형이며 동측 및 서측으로 약 6m 도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 제2종일반주거지역은 접하는 것으로 표시됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 물건 자체의 공부상 하자는 확인되지 않았으나 기계식주차장 등 설비 이용은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도와 주상지대 입지는 확인되지만, 실거래 비교 근거가 없어 환금성을 가격으로 뒷받침할 수는 없습니다. 보수적인 가격 접근이 필요합니다.

⑦ 민간임대주택 등록 — 별도 확인 포인트

⑧ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 187,520,000원은 감정가의 64%이지만 김진희 인수액 134,905,280원을 더하면 실질취득은 322,425,280원입니다. 최저가만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 인수액 구조 확인. 3회 유찰 시 인수액 171,884,224원, 4회 유찰 시 201,467,379원으로 늘어납니다. 유찰이 진행돼도 실질취득은 약 3.21억~3.22억 수준으로 유지됩니다.
• 김진희 권리 확인. 전입 2022.03.11, 확정일자 2022.02.25, 임차보증금 319,000,000원, 배당요구 2023.11.27을 원본 서류에서 다시 대조하세요. 임차권등기 자체의 소멸과 보증금 인수는 별개로 봐야 합니다.
• 미상 점유자 확인. ERDENE SARANJARGAL과 DELGERDAVAA MUNKHBAT의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사를 통해 추가 부담이 없는지 확인하세요.
• 민간임대주택 의무 확인. 민간임대주택 등록이 남아 있으므로 임대의무기간과 임대료 증액기준 등 낙찰 후 의무를 별도로 확인하세요.
• HUG 채권 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 1,023,000,000원, 경매개시결정 청구금액은 319,000,000원이며 현재 배당표에서는 배당되지 않습니다.
• 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 부담을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 민간임대주택 등록 내용을 직접 대조한 뒤 최종 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “최저가 64% ≠ 실질취득 64%”

이 사건의 핵심은 권리의 개수가 아니라 대항력 있는 319,000,000원 보증금입니다. 말소기준권리는 2023년 5월 18일 국의 압류로 비교적 명확하고, 이후 HUG 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김진희는 그보다 앞선 2022년 3월 11일 전입과 2022년 2월 25일 확정일자를 갖고 있어 보증금 인수 문제가 남습니다.

현재 최저매각가 187,520,000원만 보면 감정가의 64%로 상당히 낮아 보입니다. 그러나 134,905,280원을 매수인이 인수하면 실질취득은 322,425,280원이 되고, 이는 감정가 293,000,000원의 110.0%입니다. 3회·4회 유찰을 거쳐도 실질취득은 각각 321,900,224원과 321,480,179원으로 크게 낮아지지 않습니다.

여기에 민간임대주택 등록이 남아 있고, 두 명의 추가 점유자에 대한 보증금은 확인이 필요하며, 최근 실거래를 이용한 시세 메리트도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮은 물건”이 아니라 “대항력 보증금을 포함한 총취득원가를 먼저 계산해야 하는 물건”입니다. 권리분석의 결론은 인수 위험이 실재하고 가격 메리트가 확인되지 않아 보수적 접근이 필요한 D급 사건입니다.