서울남부지방법원 2025타경14119. 강서구 화곡동 웨인씨티 제2층 제205호, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 문지우는 2022년 2월 25일 매매를 원인으로 거래가액 319,000,000원에 취득했고, 같은 날 김진희의 임대차계약과 확정일자가 형성됐습니다. 김진희는 2022년 3월 11일 주민등록, 2022년 3월 12일 점유개시로 확인되며 임차보증금 역시 319,000,000원입니다.

현재 등기상 말소기준은 2023년 5월 18일 국의 압류로 제시돼 있습니다. 김진희의 주민등록은 이보다 앞선 2022년 3월 11일이므로 대항력이 있는 임차인으로 분류되고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 즉 임차권등기 자체가 말소기준 이후라 매각으로 소멸하더라도, 배당받지 못한 보증금 부분은 매수인 부담으로 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

2021년 우리은행 근저당권은 채권최고액 1,116,000,000원으로 설정됐으나 2022년 2월 25일 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 문지우의 소유권이전과 김진희의 임대차가 형성됐고, 2023년 5월 18일 영등포세무서장이 처분청인 국의 압류가 현재 말소기준권리로 제시돼 있습니다.

그 뒤 2023년 10월 17일 주택도시보증공사의 1,023,000,000원 가압류, 2023년 11월 27일 김진희의 주택임차권등기, 2025년 12월 29일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 김진희는 등기 순위가 아니라 2022년 주민등록·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞선다는 점이 중요합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 조사상 3명

김진희는 건물 전부에 대한 주거 임차권등기가 확인되고, 임대차계약일자와 확정일자는 2022년 2월 25일입니다. 배당요구도 2023년 11월 27일 확인됩니다. 반면 DELGERDAVAA MUNKHBAT과 ERDENE SARANJARGAL은 각각 2025년 8월 20일, 2025년 11월 3일 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는다

이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 김진희가 배당받지 못하는 금액이 늘어납니다. 제공된 회차별 예상치에서도 이 현상이 선명합니다.

최저가는 293,000,000원에서 234,400,000원, 다시 187,520,000원으로 내려가지만, 같은 과정에서 인수액은 30,902,000원에서 88,681,600원, 134,905,280원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 323,902,000원 → 323,081,600원 → 322,425,280원으로 거의 고정됩니다. 즉 이 물건은 유찰 자체가 큰 가격 메리트로 직결되지 않는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)

현재 회차 예상에서는 집행비용 4,902,000원을 제외한 288,098,000원이 김진희에게 배당되고, 보증금 부족분 30,902,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국의 압류금액과 당해세 등은 별도 확인이 필요하므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건 내 제2층 제205호이며 사용승인일은 2021.08.17입니다.
• 주위환경. 서울우장초등학교 남측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 사다리형 평지이고 오피스텔 건부지로 이용 중이며 동측 및 서측으로 약 6m 도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 기계식주차장설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 414.0㎡, 공시지가 6,015,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 별도 확인할 권리·명도 포인트

• 민간임대주택등기. 2022.03.11 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 등기돼 있으므로 입찰 전 현재 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
• 국 압류. 2023.05.18 국의 압류가 말소기준권리로 제시돼 있으며 처분청은 영등포세무서장입니다. 구체적인 압류금액은 확인이 필요합니다.
• 김진희 보증금. 보증금 319,000,000원, 확정일자 2022.02.25, 주민등록 2022.03.11, 점유개시 2022.03.12입니다. 현재 회차 미배당 예상액 30,902,000원을 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
• 후순위 점유자. DELGERDAVAA MUNKHBAT과 ERDENE SARANJARGAL은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 명도. 조사상 임차 관련 점유자가 3명 확인됩니다. 권리 인수 여부와 별개로 현장 점유관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 293,000,000원에 김진희 미배당 보증금 30,902,000원을 더하면 실질취득은 323,902,000원입니다.
• 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 323,081,600원, 2회 유찰 시 322,425,280원으로 표면 최저가만큼 취득부담이 내려가지 않습니다.
• 배당표 재확인. 국 압류와 세금 관련 실제 배당이 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
• 임차권 원본 확인. 김진희의 임대차계약일자·주민등록·점유개시·확정일자·배당요구와 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 후순위 전입자 2명의 실제 점유 및 보증금 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.11 기재된 민간임대주택 관련 등기의 현재 효력과 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.93억 낙찰”이 “2.93억 취득”은 아니다

이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가와 최저가는 293,000,000원이지만, 대항력 있는 김진희의 보증금은 319,000,000원입니다. 현재 회차에서는 매각대금 중 288,098,000원이 김진희에게 배당되고 30,902,000원이 남아, 매수인의 실질취득은 323,902,000원으로 계산됩니다.

더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 최저가는 234,400,000원, 187,520,000원으로 낮아져도 임차인 인수액이 각각 88,681,600원, 134,905,280원으로 증가해 실질취득은 계속 3.22억~3.24억 부근에 머뭅니다. 이 물건은 단순히 “몇 번 유찰됐는가”보다 낙찰가 + 미배당 임차보증금을 합친 총 부담으로 판단해야 하는 권리부담형 오피스텔입니다.