서울북부지방법원 2025타경13778. 강북구 수유동 삼광빌라 나동 2층 204호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 오태민으로 2022.10.27 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 180,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 180,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 등기부에 설정된 류시학의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.07.09, 확정일자는 2022.07.11, 주민등록·점유개시는 2022.07.25이고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 이 임차인은 배당요구도 했으며, 데이터상 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 것으로 판정돼 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 516-127 삼광빌라 나동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 1989.05.24 사용승인 · 철근콘크리트조 경사슬래브위 기와지붕 3층 건물 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 오태민 (2022.10.27 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 가장 먼저 보인다
과거 1989년 한국주택은행 근저당, 2011년 용두새마을금고·이창희·경인운수의 근저당과 각종 압류·가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 2012.07.27 임의경매 매각을 거친 뒤 종로3,4가새마을금고 근저당도 2022.07.25 해지됐습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 그 뒤 발생한 류시학 임차인의 대항력과 2025.12.03 주택도시보증공사의 강제경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류시학 | 제2층 제204호 · 주거(임차권등기) | 2022.07.25 | 2022.07.11 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
류시학은 실제 임차인 1명으로, 보증금은 180,000,000원입니다. 2024.08.30 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 이루어졌습니다. 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권을 행사할 수 있지만, 대항력도 있기 때문에 배당이 부족하면 부족분이 사라지는 것이 아니라 매수인에게 승계됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가만 보면 착시가 생긴다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 205,000,000원 | 0원 | 205,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,000,000원 | 19,096,000원 | 183,096,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,200,000원 | 51,436,800원 | 182,636,800원 |
이 물건은 전형적인 대항력 인수형 가격 구조입니다. 특히 유찰 후에는 보증금보다 낮아진 낙찰가만 보고 할인율을 계산하면 안 됩니다. 1·2회 유찰 시에도 미배당 임차보증금이 매수인에게 넘어오면서 총 부담은 약 183,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 “2회 유찰되어 131,200,000원이니 싸다”라는 판단은 틀립니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 류시학 보증금 (우선변제) | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 21,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 205,000,000원 가정에서는 집행비용 3,670,000원, 임차인 180,000,000원, 주택도시보증공사 21,330,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 기준 미배당액은 158,670,000원입니다. 현재 회차에서 임차인의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 사건 분류는 다세대입니다.
- 입지. 국립재활원 남서측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 1989.05.24 사용승인된 철근콘크리트조 3층 건물 내 2층 204호이며, 난방·위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 약 4m 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구·정비구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건과 유찰 회차를 별개로 계산. 현재 205,000,000원에서는 임차인 인수 0원이지만, 1회 유찰부터는 미배당 보증금이 인수액으로 발생합니다.
- 실질 부담 기준. 1회 유찰은 164,000,000원 + 19,096,000원 = 183,096,000원, 2회 유찰은 131,200,000원 + 51,436,800원 = 182,636,800원으로 보세요.
- 임차권 말소 확인. 류시학의 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니므로 실제 배당 결과와 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 실질취득액이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 입찰 전 인근 연립·다세대 실거래를 반드시 대조해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가에는 정확한 임대사항이 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 정비구역 및 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰 시점의 적용 범위와 거래 제한을 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 크게 안 내려간다”
이 물건은 권리가 깨끗해서 가격만 보면 되는 유형이 아닙니다. 류시학의 보증금 180,000,000원은 전입 2022.07.25와 확정일자 2022.07.11을 갖춘 대항력·우선변제 임차보증금입니다. 신건 205,000,000원에서는 배당으로 전액 회수돼 인수액이 0원이지만, 유찰되면 부족분이 그대로 매수인의 부담으로 이동합니다.
그래서 1회 유찰의 실질 부담은 183,096,000원, 2회 유찰은 182,636,800원입니다. 최저가가 205,000,000원에서 131,200,000원까지 내려가도 실제 부담액은 약 22,000,000원만 줄어드는 구조입니다. 비교 실거래가가 없으므로 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 신건은 인수 0원, 유찰 후에는 대항력 보증금 승계가 핵심입니다. 응찰 판단은 반드시 최저가가 아닌 낙찰가 + 인수액의 실질취득액으로 해야 합니다.
