서울남부지방법원 2025타경14123. 서울 강서구 화곡동 인터시티빌 제2층 제201호, 전용 53.24㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 203,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 129,920,000원(감정가의 64%)까지 내려왔습니다. 그런데 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 소유자 김용남의 등기보다 앞서 대항력 요건을 갖춘 임차인의 160,000,000원 보증금과 이를 처리하는 특별한 매각조건에 있습니다.
임차인 김다은은 2020.03.23 확정일자를 받고 2020.04.28 주민등록을 마쳤으며, 점유개시일은 2020.04.29입니다. 말소기준권리인 2021.05.04 압류보다 앞선 주택임대차이므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 2022.06.13 주택임차권등기까지 이루어져 있고 배당요구도 확인됩니다. 단순히 임차권등기가 말소기준권리보다 늦다는 이유로 보증금 인수 위험을 무시해서는 안 됩니다.
다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과 구별됩니다. 매각물건명세서 비고에 기재된 미배당 보증금반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건이 해당 임차인과 주택도시보증공사 승계인에게 적용되기 때문입니다. 이 조건이 실제로 이행되는 것을 전제로 하면 낙찰가와 별도로 보증금 부족분을 지급할 필요가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 457-5 인터시티빌 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 강서구 등촌로13아길 97 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.24㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 사용승인 2008.05.21 |
| 건물규모 | 인터시티빌라A동(457-5) · 총 8세대 |
| 소유자 | 김용남 (2021.01.27 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 129,920,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.04 갑구 4번 압류 · 강서구 |
| 임차인 | 김다은 · 보증금 160,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매각특별조건 | 미배당 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 압류의 교차
말소기준권리는 2021.05.04 강서구 압류입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행 근저당권(채권최고액 114,000,000원)은 2016.02.01 이미 말소되었으며, 2021.11.11 개시되었던 별도 강제경매도 2022.03.18 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계
| 임차인 / 관계 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김다은 건물 전부 · 주거 · 주택임차권등기 |
전입 2020.04.28 확정 2020.03.23 점유개시 2020.04.29 |
160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 조건부 인수 0원 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 · 신청채권자 |
김다은 임차권 승계 관계 | 별도 합산 없음 | 승계인 중복 합산 금지 포기·말소 조건 |
실제 주택임차인은 김다은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금과 관련된 주택임차권 승계인이므로, 임차인 김다은의 보증금 160,000,000원과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 160,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다.
김다은은 배당요구를 했으며 주택임차권등기는 2022.06.13 접수되었습니다. 현재 회차 예상배당상 임차보증금에 배당되는 금액은 127,301,120원이고, 부족분은 32,698,880원입니다. 확약이 없었다면 이 부족분의 인수 여부가 핵심 위험이 되었을 것입니다.
따라서 해당 조건이 유효하게 이행되는 경우, 김다은 임차보증금에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 포기·말소 조건은 김다은 및 주택도시보증공사의 해당 임차권 관계에 적용되는 것이며, 다른 권리자의 별도 인수 위험까지 일괄 면제하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 66.6%라는 숫자의 함정
인터시티빌라A동(457-5)의 확인 가능한 동일 면적 실거래는 2021.11 거래 1건으로, 전용 53.24㎡·2층·거래가 195,000,000원입니다. 최저매각가 129,920,000원은 이 거래금액의 66.6%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 53.24㎡ | 2층 | 195,000,000원 |
문제는 거래 시점과 표본 수입니다. 이 가격은 2021년 거래이며 표본도 1건뿐입니다. 따라서 195,000,000원을 2026년 현재의 검증된 시세라고 볼 수 없습니다. 최근 거래 추세나 하락·상승 여부도 이 표본만으로는 판단할 수 없습니다.
포기·말소 조건이 충족될 경우 매수인의 실질취득액은 보증금 인수분을 더하지 않은 129,920,000원을 기준으로 검토할 수 있습니다. 그러나 이 금액이 실제 현재 시장가격보다 얼마나 낮은지는 별도의 최신 거래와 매물 비교가 필요합니다. 반대로 확약을 제외한 가상의 인수형에서는 실질취득 부담을 160,000,000원 수준으로 보아야 하므로, 단순히 최저가만 기준으로 가격 우위를 주장할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,618,880원 |
| 1. 임차인 김다은 · 우선변제 | 160,000,000원 | 127,301,120원 |
| 2. 서민금융진흥원 · 가압류 | 10,465,456원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 2,618,880원을 우선 공제하고 임차인에게 127,301,120원을 배당하는 가정입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계 관계에 있으므로 신청채권 금액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가와 늘어나는 미배당액
최저매각가가 내려갈수록 임차인의 우선배당 가능 금액도 감소하므로, 확약이 적용되지 않는 일반적인 인수형에서는 미배당 보증금 위험이 커집니다. 반면 이 사건에서 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면 각 회차의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 조건 충족 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 129,920,000원 | 32,698,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 103,936,000원 | 58,319,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 83,148,800원 | 78,747,878원 | 0원 |
미배당액은 각 회차의 집행비용 등을 반영한 시뮬레이션상의 금액입니다. 확약 조건이 없다면 낙찰가에 미배당 인수액이 더해져 보증금 160,000,000원 수준의 실질취득 부담이 유지되는 구조입니다. 실제 매각조건은 회차마다 원본을 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2008.05.21 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 세대입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 토지는 완경사지 세장형으로 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력과 적용 대상·기간도 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 확인되는 매매거래는 2021.11의 1건입니다. 거래 표본이 적어 시세 추정의 불확실성이 크며, 향후 매도 시 매수층의 제한 가능성을 고려해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계의 현장 상황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 김다은 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 관계 검증. 주택도시보증공사의 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 계산하지 말고, 임차권 승계 범위와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기와 전입·점유개시 이력이 확인되지만 현재 거주자와 실제 점유상태는 별도로 검증해야 합니다. 인수액 0원과 명도 부담 0원은 같은 의미가 아닙니다.
- 조세·배당 우선순위. 강서구 및 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 실제 배당에서 당해세 등 우선채권과 법정기일이 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 현 시세 재검증. 2021.11의 195,000,000원 거래만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 화곡동의 유사 면적·준공연도·건물 상태를 갖춘 최근 거래와 매도 호가를 대조해야 합니다.
- 수선·관리 상태. 외벽·옥상방수·누수·승강기 및 공용시설의 유지관리 상태를 점검하고, 관리비 체납과 추가 수선비 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 회차 재검토. 현재 2회 유찰 상태이며 이후 최저매각가가 변동하는 경우에도 매각조건과 임차보증금 처리 구조가 동일한지 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 실거래 자료의 최신 원본을 직접 확인하고, 법률상 권리 해소 여부에 관해 전문가 검토를 받는 것이 적절합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 확인할 것은 포기·말소 조건”
화곡동 인터시티빌 201호는 겉으로 보면 감정가 203,000,000원에서 최저가 129,920,000원으로 낮아진 물건입니다. 하지만 그보다 중요한 사실은 최저가보다 큰 160,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재한다는 것입니다. 보통의 대항력 인수형이라면 낮은 낙찰가만으로 실질취득 부담이 줄었다고 볼 수 없습니다.
이번 사건은 매각물건명세서의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 판단이 달라집니다. 해당 조건이 유효하게 이행된다면 임차인 김다은과 주택도시보증공사의 관련 보증금 인수액은 실질 0원이며, 일반적인 선순위 임차인 인수형보다 권리 부담이 낮아집니다.
그럼에도 높은 등급을 주기 어려운 이유는 가격 검증과 환금성입니다. 현재 시세를 뒷받침할 거래는 부족하고, 확인되는 실거래 195,000,000원은 2021년의 단일 거래입니다. 더구나 총 8세대 규모의 다세대주택으로 매도 시 유동성도 신중히 보아야 합니다.
결론은 “조건부 권리 해소는 긍정적, 가격 매력은 추가 검증”입니다. 포기·말소 조건의 유효성과 실제 이행을 확인하고, 최신 시세와 점유·건물 상태까지 검증한 뒤 응찰 여부와 가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
