부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경14123 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 53.24㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

162,400,000원 1억 6,240만 감정가 203,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

09-22 D-9

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,624만원

최저가의 10% · 16,240,000원

실거래 대비

▼ 32.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.40억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약 조건으로 주된 임차보증금 인수 위험은 낮지만 신건 가격은 최근 시세보다 높아 유찰 후 접근이 필요합니다.

가격 최저가 2.03억 = 최근 시세 1.95억의 104.1% — 신건은 시세보다 높음
자금 최저가의 10% 약 2,030만원 입찰보증금 · 확약 조건 임차인 인수 실질 0원
리스크 대항력 임차권등기 존재. 확약 조건 이행 여부와 잔여 위험 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건이지만, 매각물건명세서 확약 조건에 따라 해당 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 진행됩니다. 다만 확약 조건을 전제로 한 것이며, 신건 가격은 최근 동일 평형 거래가 1.95억 대비 104.1%로 시세보다 높습니다.

감정가 / 최저가

203,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 실거래 평균

195,000,000원

동일 평형 1건

최저가 ÷ 시세

104.1%

시세보다 높음

매수인 인수

0원

확약 조건 적용

서울남부지방법원 2025타경14123. 서울 강서구 화곡동 인터시티빌 201호 다세대 물건입니다. 전용면적 53.24㎡, 2008년 준공된 5층 건물 내 2층 세대입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 깨끗한 물건과 달리 대항력 임차권등기가 존재한다는 점입니다. 다만 매각물건명세서의 확약 조건에 따라 임차인 및 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경14123
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 457-5 인터시티빌 제2층 제201호
물건종류 / 전용	다세대 · 전용 53.24㎡
소유자	김용남
감정가 / 최저가	203,000,000원 / 203,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 160,000,000원
매각기일	2026.08.19

① 권리 흐름 — 임차권등기 존재, 확약 조건 확인

말소기준권리는 2021.05.04 압류(강서구)로 판단됩니다. 이후 압류, 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 을구의 주택임차권은 말소기준권리 이전 대항력 있는 임차권으로 확인됩니다.

⚠️ 확약 조건 매각물건명세서 비고에 따라 임차인 김다은 및 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 해당 조건이 이행되는 것을 전제로 임차인 인수 실질은 0원으로 판단합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김다은	160,000,000원	有	有	확약 조건 적용

③ 시세 비교 — 신건은 시세보다 높다

동일 평형 거래 기준 최근 거래는 2021년 11월 53.24㎡, 2층, 195,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 195,000,000원으로 확인됩니다.

거래월	전용	층	거래가
2021.11	53.24㎡	2	195,000,000원
평균	53.24㎡	1건	195,000,000원

최저가 203,000,000원은 최근 거래 195,000,000원 대비 104.1%입니다. 신건에서 감정가 그대로 낙찰받으면 최근 거래보다 높은 가격이 됩니다.

배당분배 (신건 2.03억)

감정가 vs 실거래

최저가 2.03억이 최근 실거래 1.95억보다 높습니다.

④ 배당 및 인수 검토

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,642,000원
임차인 김다은 보증금	160,000,000원	160,000,000원
서민금융진흥원 가압류	10,465,456원	10,465,456원
주택도시보증공사	160,000,000원	28,892,544원

✅ 권리 관점 확약 조건이 정상 이행된다면 매수인이 직접 부담하는 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 확약 조건 불이행 가능성은 입찰 전 확인해야 합니다.

⛔ 가격 관점 권리 위험이 낮아지는 구조와 별개로 가격은 매력적이지 않습니다. 최저가 2.03억은 최근 거래 1.95억보다 높아 신건 입찰 메리트가 부족합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 조건 확인. 임차권등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건의 실제 이행 여부 확인.
가격 검토. 최근 거래 1.95억 대비 신건 최저가 2.03억으로 가격 조정 필요.
등기 확인. 임차권등기, 압류, 경매개시결정 소멸 여부를 원본 서류로 확인.
관리 및 점유 확인. 현황과 실제 점유 관계 확인 필요.

맺으며 — “확약으로 위험은 낮아져도 가격은 별도다”

이 물건은 대항력 임차권이라는 핵심 위험요소가 있지만, 매각 조건상 확약이 적용되어 실질 인수 부담은 낮아지는 구조입니다. 그러나 경매의 장점은 결국 가격에서 만들어집니다. 현재 신건 최저가는 최근 실거래보다 높습니다. 권리는 관리 가능하지만 가격은 보류, 유찰 이후 가격 메리트가 생기는지 확인하는 접근이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-19	유찰	2억 300만원
2	2026-09-22	D-9 진행	1억 6,240만원

부동산강제경매

확약으로 인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 시세보다 높다 — 화곡동 인터시티빌 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 존재, 확약 조건 확인

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 신건은 시세보다 높다

④ 배당 및 인수 검토

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약으로 위험은 낮아져도 가격은 별도다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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