서울북부지방법원 2025타경13833. 도봉구 방학동 ‘방학동삼성래미안’ 111동 1층 102호, 동일면적 실거래 기준 134.98㎡대 아파트입니다. 감정 이용상태는 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니·현관 등으로 확인됩니다. 현재 소유자는 차치훈이며 2011년 3월 2일 거래가 670,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 말소기준권리는 2021.03.24. 키움예스저축은행 근저당권 564,000,000원입니다. 이후 안전대부 근저당권 266,500,000원, 도봉구 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 김정환의 전입일은 2022.10.18.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만 대항력 판단에는 선순위 전입 문제가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13833 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 720-18 방학동삼성래미안 111동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 134.981㎡ · 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니·현관 등 · 지하2층/지상22층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 차치훈 (2011.03.02. 거래가 670,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,130,000,000원 / 1,130,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 206,181,527원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
핵심은 2021.03.24. 설정된 키움예스저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 564,000,000원이며 2026.04.30. 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 그 뒤 2022.08.05. 안전대부 근저당권 266,500,000원이 설정됐고, 2025.01.07. 도봉구 압류, 2025.12.19. 이번 사건의 임의경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정환 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.6% 높고, 최신 거래보다는 낮다
방학동삼성래미안1 동일면적 134.98㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 1,058,750,000원이지만 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 1,112,500,000원이고, 가장 최신인 2026.06 거래는 1,220,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.8% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.98㎡ | 5 | 1,220,000,000원 |
| 2026.06 | 134.98㎡ | 21 | 1,150,000,000원 |
| 2026.04 | 134.98㎡ | 8 | 1,050,000,000원 |
| 2025.08 | 134.98㎡ | 2 | 1,030,000,000원 |
| 2025.06 | 134.98㎡ | 10 | 1,210,000,000원 |
| 2025.06 | 134.98㎡ | 10 | 1,210,000,000원 |
| 2024.10 | 134.98㎡ | 16 | 1,160,000,000원 |
| 2024.07 | 134.98㎡ | 18 | 950,000,000원 |
| 2024.04 | 134.98㎡ | 1 | 850,000,000원 |
| 2024.03 | 134.98㎡ | 7 | 990,000,000원 |
| 2024.02 | 134.98㎡ | 1 | 885,000,000원 |
| 2024.01 | 134.98㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.98㎡ | 4건 | 1,112,500,000원 |
현재 최저가 1,130,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.6%입니다. 따라서 전체 평균 1,058,750,000원만 보고 할인 경매라고 판단해서는 안 됩니다. 다만 최신 실거래 1,220,000,000원보다는 낮고 최근 거래 추세도 +7.8%이므로, 최근 시장이 과거보다 상승한 점은 함께 봐야 합니다. 결국 현재 가격은 최근 평균보다 조금 높은 신건으로 보는 것이 가장 일관됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,700,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사키움예스저축은행 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사안전대부 | 266,500,000원 | 266,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 285,800,000원 |
현재 회차에서는 배당 대상 근저당 채권 830,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 285,800,000원입니다. 1회 유찰 시에도 채권 전액 배당, 2회 유찰 시에는 총 미배당액 116,932,000원이 발생합니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 방학동 소재 방학동 1호선 지하철역 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 방학동 1호선 지하철역 및 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니·현관 등의 구조입니다.
- 단지. 방학동삼성래미안1은 603세대, 2002.10.19. 준공으로 확인됩니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·준공업지역·방학역세권 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 4,193,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도 한정 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 판단. 전체 평균 1,058,750,000원보다 최근 12개월 평균 1,112,500,000원과 최신 거래 1,220,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 신건 할인 없음. 현재 최저가 1,130,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.6%입니다. 가격 할인만을 이유로 응찰할 구간은 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 904,000,000원, 2회 유찰 시 723,200,000원으로 낮아집니다. 2회 유찰 시 배당표상 미배당 116,932,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 김정환의 전입은 2022.10.18.로 대항력은 없으나, 보증금·확정일자·점유 범위는 미상입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 근저당·압류·경매개시결정의 현재 상태를 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심 위험은 임차인 인수가 아닙니다. 김정환의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 가격에서는 해석이 조금 다릅니다. 최저가 1,130,000,000원은 최근 12개월 평균 1,112,500,000원보다 높아 신건 할인은 없지만, 최신 거래는 1,220,000,000원이고 최근 거래 추세는 +7.8%입니다. 따라서 전체 과거 평균만으로 고평가를 단정하기보다, 권리는 비교적 안전하되 현재 회차의 가격 메리트는 제한적이라고 정리하는 편이 적절합니다.
