서울북부지방법원 2025타경13833. 방학동삼성래미안 111동 1층 102호 아파트입니다. 감정평가상 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 지하2층·지상22층 건물의 1층에 위치합니다. 현재 소유자는 차치훈이고, 2011.03.02. 거래가액 670,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2021.03.24. 을구 17번 근저당권입니다. 주식회사키움예스저축은행 명의로 채권최고액 564,000,000원이 설정됐고, 이후 2026.04.30. 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 안전대부 근저당과 도봉구 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13833 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 720-18 방학동삼성래미안 111동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니·현관 등 |
| 건물 | 지하2층 / 지상22층 · 제111동 제1층 제102호 |
| 소유자 | 차치훈 · 2011.03.02. 소유권이전 · 거래가액 670,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,130,000,000원 / 904,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 206,181,527원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준은 2021.03.24. 주식회사키움예스저축은행 근저당권 564,000,000원입니다. 2022.08.05. 설정된 주식회사안전대부 근저당권 266,500,000원, 2025.01.07. 도봉구 압류, 2025.12.19. 주식회사안전대부의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 전입은 있지만 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정환 | 미상 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
김정환의 전입일은 2022.10.18.로 말소기준권리인 2021.03.24.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가 9.04억, 최근 12개월 평균의 81.3%
동일면적 134.98㎡의 최근 거래를 보면 최근 12개월 표본은 4건이고 평균은 1,112,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 1,220,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 +7.8%입니다. 현재 최저가 904,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.98㎡ | 5 | 1,220,000,000원 |
| 2026.06 | 134.98㎡ | 21 | 1,150,000,000원 |
| 2026.04 | 134.98㎡ | 8 | 1,050,000,000원 |
| 2025.08 | 134.98㎡ | 2 | 1,030,000,000원 |
| 2025.06 | 134.98㎡ | 10 | 1,210,000,000원 |
| 2025.06 | 134.98㎡ | 10 | 1,210,000,000원 |
| 2024.10 | 134.98㎡ | 16 | 1,160,000,000원 |
| 2024.07 | 134.98㎡ | 18 | 950,000,000원 |
| 2024.04 | 134.98㎡ | 1 | 850,000,000원 |
| 2024.03 | 134.98㎡ | 7 | 990,000,000원 |
| 2024.02 | 134.98㎡ | 1 | 885,000,000원 |
| 2024.01 | 134.98㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.98㎡ | 4건 | 1,112,500,000원 |
전체 12건 평균은 1,058,750,000원이지만 가격 판단에서는 더 최근의 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 1,112,500,000원으로 전체 평균보다 높고, 최근 추세도 +7.8%입니다. 따라서 현재 최저가 904,000,000원은 전체 평균의 85.4%뿐 아니라 최근 12개월 평균의 81.3% 수준입니다. 다만 대상은 1층이므로 개별 거래의 층 차이는 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 904,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,440,000원 |
| 1. 을구 17번 근저당권 · 주식회사키움예스저축은행 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 주식회사안전대부 | 266,500,000원 | 266,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,060,000원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 830,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부액은 62,060,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 904,000,000원 | 830,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 723,200,000원 | 713,568,000원 | 116,932,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 578,560,000원 | 570,374,400원 | 260,125,600원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권이 전액 배당되지만 2회 유찰 시에는 116,932,000원, 3회 유찰 시에는 260,125,600원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수로 전환되지 않으며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 방학동 소재 방학동 1호선 지하철역 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있습니다.
- 단지. 방학동삼성래미안1 · 총 603세대 · 2002.10.19. 준공입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·준공업지역, 공시지가 4,193,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 35,312.1㎡입니다.
- 계획·규제. 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 김정환은 대항력이 없지만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 최저가가 낮지만, 대상은 1층이므로 같은 면적의 층별 가격 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정평가 자료상 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰 전 현재 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·점유 확인이 핵심
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 이후 권리가 매각으로 소멸하며, 전입자 김정환도 2022.10.18. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰된 현재 최저가 904,000,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 1,112,500,000원의 81.3%이고, 최신 거래 1,220,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +7.8%입니다. 다만 대상이 1층이고 임차인의 보증금·점유부분 등이 확인되지 않은 만큼, 최종 입찰 판단에서는 권리 원본과 1층 실거래 비교를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
