서울남부지방법원 2025타경14131. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 702호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황도 주거용으로 사용 중입니다. 현재 소유자는 윤지모로, 2021.06.18 매매를 원인으로 2021.09.24 소유권을 넘겨받았고 거래가액은 270,000,000원입니다. 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 270,000,000원입니다.
등기상 과거 당산신용협동조합 근저당권이 있었지만 2021.09.23 이미 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준은 2025.12.30 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 윤지은의 임차권과 성용수의 전입이 존재하므로, 이 사건의 핵심은 담보권보다 선행 임차관계입니다. 특히 윤지은은 포기·말소 조건으로 정리되는 반면 성용수는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제7층 제702호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로5길 26(독산동) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제7층 |
| 소유자 | 윤지모 · 2021.06.18 매매 · 2021.09.24 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 선행 임차관계가 핵심
당산신용협동조합의 채권최고액 3,718,000,000원 근저당권은 2021.09.23 이미 말소됐습니다. 이후 윤지모의 소유권이전과 민간임대주택등기가 2021.09.24 접수됐고, 윤지은은 계약일 2021.07.29, 확정일자 2021.07.30, 주민등록·점유개시 2021.09.24를 바탕으로 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기를 2023.10.12 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 보증기관 승계신고는 중복 합산 금지
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.09.24 확정 2021.07.30 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 0원* 룰상 미배당 18,384,000원 |
| 성용수 | 점유 부분 미상 | 전입 2024.06.05 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 보증금 확인 필요 |
| 시보증 | 성용수 보증금 관련 대위·승계 | 미상 | 별도 합산 안 함 | 별도 판정 안 함 | 별도 판정 안 함 | 대위·승계 성용수 보증금의 중복 신고 |
실제 임차인은 2명입니다. 윤지은과 성용수이며, ‘시보증’은 성용수 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 또는 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 특히 성용수는 전입일이 2024.06.05로 경매개시결정보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이므로, 이를 근거로 대항력을 확정해선 안 됩니다. 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 남깁니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 윤지은 보증금 | 270,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 윤지은 보증금 부족분은 18,384,000원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되는 경우 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이 계산은 성용수의 미상 보증금을 포함한 최종 인수액을 확정하는 계산이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 윤지은 총 부담은 원칙상 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 윤지은 미배당·룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 256,000,000원 | 18,384,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 204,800,000원 | 68,867,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 163,840,000원 | 109,253,760원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 윤지은의 보증금이 매각가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하는 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 윤지은 부분은 각 회차 모두 실질 0원*으로 처리합니다. 다만 이것이 곧 이 물건 전체의 인수액이 0원이라는 뜻은 아닙니다. 성용수의 보증금이 미상이기 때문입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황 주거용으로 사용 중입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다.
- 입지. 서울두산초등학교 북측 인근이며 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수도권지하철 1호선 독산역과 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제7층 제702호이며, 승강기·도시가스·난방·기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지의 업무시설 건부지로 이용 중이며 본건 서측으로 소로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등 토지이용계획상 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤지은 포기·말소 조건 원문 확인. 배당받지 못한 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 성용수 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 확약 밖 위험이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 성용수 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 윤지은·성용수 2명으로 봅니다. 보증기관 승계 신고를 제3의 임차인으로 세지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.24 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 원문과 매각조건에서 처리관계를 확인해야 합니다.
- 명도 주체 확인. 현 점유 상태와 성용수의 실제 점유 범위를 확인한 뒤 인도·명도 계획을 세워야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 포기·말소 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 2.7억은 해소, 그러나 전체 인수 0원은 아직 아니다”
이 사건의 큰 숫자만 보면 윤지은의 보증금 270,000,000원이 최저매각가 256,000,000원을 넘어 상당한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 18,384,000원이 부족합니다. 하지만 매각조건에 윤지은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 이 부분은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 “인수 0원 안전물건”으로 넘어가선 안 됩니다. 성용수는 2024.06.05 전입 사실이 있으나 보증금·확정일자·점유범위가 미상이고, 해당 포기·말소 문구의 대상에도 포함돼 있지 않습니다. 따라서 결론은 주된 2.7억 임차권 위험은 조건부 해소, 확약 밖 성용수 위험은 미확정입니다. 성용수의 임대차관계가 확인되기 전까지는 전체 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
