서울남부지방법원 2025타경14131. 서울 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 702호, 집합건물 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 윤지모이고 2021년 6월 18일 매매를 원인으로 2021년 9월 24일 소유권을 취득했습니다. 2021년 7월 설정된 당산신용협동조합 근저당은 2021년 9월 23일 이미 말소됐습니다. 이후 2023년 윤지은의 주택임차권등기가 들어왔고, 2024년에는 성용수의 전입이 확인됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 12월 30일 강제경매개시결정으로 잡혀 있어, 두 임차관계 모두 그보다 앞섭니다.

따라서 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 64%라는 데 있지 않습니다. 윤지은의 2.7억 보증금은 배당 부족분에 대한 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 실질 인수 0원이 될 수 있지만, 성용수는 보증금이 미상입니다. 확약이 성용수에게 적용되는 것은 아니므로 성용수의 보증금 규모를 확인하기 전에는 최저가만으로 실질취득가를 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 큰 인수는 막았지만, 미상 임차인이 남는다

등기부상 2021년 7월 16일 설정된 당산신용협동조합 근저당은 채권최고액 3,718,000,000원이었으나 2021년 9월 23일 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 살아 있는 선순위 근저당으로 볼 수 없습니다. 현재 명시된 말소기준은 2025년 12월 30일 강제경매개시결정이며, 이 권리는 매각으로 소멸합니다.

문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 윤지은은 2021년 9월 24일 전입, 2021년 7월 30일 확정일자, 2023년 10월 12일 임차권등기를 갖고 있어 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 성용수도 2024년 6월 5일 전입으로 조사되어 대항력 있음으로 판단됐지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 성용수는 보증금 확인 전까지 매수인 인수위험을 배제할 수 없습니다.

② 가격 비교 — 최저가 64%이지만, 현재 시세 메리트는 확인 필요

현재 확인되는 가격 기준은 감정가 256,000,000원, 최저매각가 163,840,000원과 등기상 2021년 취득 거래가 270,000,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 64.0%이고, 2021년 취득 거래가의 60.7% 수준입니다.

다만 2021년 거래가 하나만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래, 추세를 확인할 수 있는 현재 실거래 자료가 없으므로 최저가가 현재 시세보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 이 사건은 성용수 보증금이 미상이라, 실제 매수비용은 163,840,000원 + 성용수 보증금이 될 수 있습니다.

회차별 시나리오 — 확약 전 계산상 인수액은 오히려 커진다

확약 전 계산상 인수액은 각 회차의 배당 부족에 따른 값입니다. 확약 조건이 실제로 적용되면 윤지은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 해당 부족분은 실질 0원이지만, 성용수의 별도 보증금 미상 위험은 그대로입니다.

③ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 3,093,760원을 제외한 160,746,240원이 윤지은에게 우선배당되고, 윤지은 보증금 중 109,253,760원이 부족합니다. 이 부족분은 매각물건명세서의 확약 조건이 충족되면 매수인에 대한 반환청구권 포기로 실질 0원이 됩니다. 주택도시보증공사의 270,000,000원 표시는 보증기관 대위·승계 신고이며 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘서울두산초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 수도권지하철 1호선 ‘독산역’ 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물의 제7층 제702호이며, 급배수·위생설비, 승강기, 화재자동탐지 및 경보설비, 도시가스공급설비, 난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 토지는 장방형으로 업무시설 건부지로 이용 중이고, 서측으로 소로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획상 제한이 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 독산역과 버스정류장 접근 및 차량 출입은 무난하지만, 현재 확인되는 최근 실거래 자료가 없어 가격 수준과 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 윤지은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각 조건에 포함되는지 확인하세요.
• 성용수 보증금 확인. 전입일은 2024.06.05로 대항력 있음으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 실질취득가를 최저가 163,840,000원으로 확정하지 마세요.
• 보증기관 중복 신고 주의. 시보증은 보증기관 대위·승계 표시로 별도 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 성용수·윤지은 2명으로 보아야 합니다.
• 유찰 가격 해석. 현재 2회 유찰로 최저가는 감정가의 64.0%지만, 현재 시세 자료가 없으므로 이를 곧바로 시세보다 싸다고 평가하지 마세요. 2021년 취득 거래가 270,000,000원은 과거 참고가격일 뿐입니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.09.24 민간임대주택 등기가 있고, 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하며 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 문구가 있으므로 관련 효력을 원본 서류와 함께 확인하세요.
• 점유·명도. 현황이 주거용이고 임차관계가 확인되므로 성용수·윤지은의 실제 점유 및 임차관계와 인도 조건을 매각 전 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.15입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차관계 원본을 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약 0원 ≠ 전체 인수 0원”

이 사건은 윤지은의 2.7억 임차보증금이라는 큰 인수 리스크가 확약으로 실질 0원이 될 수 있다는 점이 가장 큰 특징입니다. 현재 최저가 163,840,000원에 대해 윤지은 배당 부족분 109,253,760원이 발생하지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 충족되면 그 금액을 매수인이 부담하지 않습니다.

하지만 여기서 끝이 아닙니다. 성용수는 전입 2024.06.05로 대항력 있음이고 보증금이 미상입니다. 확약은 그 임차관계까지 자동으로 덮지 않습니다. 따라서 현재 실질취득은 최저가에 성용수 보증금이 추가될 가능성을 열어둔 상태로 봐야 합니다. 2회 유찰로 감정가의 64.0%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하는 것도 적절하지 않습니다.

확약 대상 인수는 합격, 미상 임차인과 현재 시세는 보류. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 성용수의 보증금과 확약 조건의 실제 이행 여부를 확인해 163,840,000원 + 실제 인수액을 확정하는 데 있습니다.