서울남부지방법원 2025타경14140. 서울 강서구 염창동 더에스에스타운 4층 402호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고 감정 이용상태도 오피스텔입니다. 등기부상 현 소유자는 이주현이며, 2022년 5월 27일 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 현재 살아 있는 담보권이 말소기준이 되는 구조가 아니라, 데이터상 2025년 12월 30일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있습니다.

이 사건에서 핵심은 말소되는 채권보다 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 윤민기는 2022년 5월 25일 주민등록을 마쳤고 보증금이 474,000,000원입니다. 김기창도 2025년 8월 4일 전입해 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 원자료의 단순 권리계산으로는 두 임차인의 보증금 합계 475,500,000원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 윤민기 임차권에는 매각조건이 별도로 붙어 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 이를 그대로 합산하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 4.74억은 조건부 해소, 150만원은 남는다

2022년 3월 4일 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 5,040,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 2022년 5월 20일 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 살아 있는 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 윤민기의 주택임차권 승계인으로 매각조건에 함께 기재돼 있습니다. 이는 윤민기의 474,000,000원 보증금과 별도로 또 하나의 474,000,000원 임차보증금을 더하는 구조가 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 윤민기·김기창 2명으로 보고, 같은 임차권의 승계분을 중복 합산하지 않습니다.

* 원자료의 룰상 매수인 인수 합계는 475,500,000원입니다. 다만 윤민기 474,000,000원은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 0원이며, 확약 밖 김기창 1,500,000원만 실질 인수위험으로 남습니다.

③ 시세 비교 — 신건 4.98억을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다

더에스에스타운의 제공된 최근 거래는 2026년 6월 400,000,000원 한 건입니다. 거래면적은 36.08㎡, 10층입니다. 반면 시세조회 대상면적은 50.41㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있어, 이 4억원을 대상 호실의 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다.

그럼에도 가격 판단에서 분명한 선은 있습니다. 신건 최저가 498,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 400,000,000원의 124.5%입니다. 즉 최신 조회 거래보다 최저가가 낮지 않고 오히려 높으므로, 전체 평균이나 감정가 할인 여부를 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 확약 밖 김기창 보증금까지 더한 실질취득은 499,500,000원으로 신건 최저가보다도 높습니다.

더에스에스타운의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 물건은 아직 0회 유찰된 신건이므로, 권리위험이 정리됐다는 이유만으로 감정가에 바로 접근하기보다는 실제 응찰 전 동일·유사 면적의 추가 실거래를 다시 확인하는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 498,000,000원 가정)

원자료 배당모형은 임차인 보증금을 배당하지 않고 매수인 인수로 계산합니다. 다만 윤민기 474,000,000원은 별도 매각조건을 반영해 실질 인수 0원으로 조정해야 합니다. 김기창 1,500,000원은 그 조건 밖이므로 그대로 남습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 염창동 영동초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트·공장·오피스텔·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장 및 지하철역이 있어 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 4층 402호이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 부정형 평지, 업무용으로 이용되며 준공업지역입니다. 토지면적은 406.9㎡, 공시지가는 6,981,000원/㎡입니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정 이용상태도 오피스텔입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 표본. 더에스에스타운은 20세대이고 2022.02.11 준공됐으며, 제공된 최근 12개월 실거래는 1건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 윤민기 매각조건 원문 재확인. 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 김기창 점유관계 확인. 점유부분은 미상이고 대항력 있는 임차인으로 잡혀 있습니다. 보증금 1,500,000원과 월 1,200,000원 조건 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.05.27 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
• 시세 표본 보강. 최신 거래 400,000,000원은 거래면적 36.08㎡로 대상면적 50.41㎡와 일치하지 않습니다. 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 498,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 400,000,000원의 124.5%입니다. 현 데이터만으로 가격 메리트를 주장하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “4.74억 인수”도 아니고, “완전한 인수 0원”도 아니다

이 물건은 숫자만 보면 처음엔 매우 위험해 보입니다. 대항력 있는 윤민기의 보증금이 474,000,000원이고, 김기창까지 포함한 원자료의 룰상 인수액은 475,500,000원입니다. 하지만 매각조건을 읽으면 결론이 달라집니다. 윤민기와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 주된 474,000,000원 인수위험은 실질 0원*으로 조정해야 합니다.

반대로 그 확약을 이유로 모든 임차위험이 사라졌다고 보면 또 틀립니다. 김기창은 별도 임차인이고 보증금 1,500,000원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 498,000,000원 + 1,500,000원 = 499,500,000원입니다. 제공된 최근 거래는 400,000,000원이고 대상면적과 거래면적도 불일치하므로, 정확한 동일면적 시세는 추가 확인해야 하지만 적어도 현재 자료만으로는 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 주된 권리위험은 해소됐지만 잔여 임차위험과 신건 가격을 함께 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.