서울남부지방법원 2025타경14140. 강서구 염창동 더에스에스타운 4층 402호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용이 기재되어 있습니다. 감정가는 498,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 318,720,000원으로 감정가의 64%입니다.
이 사건은 최저가만 보면 상당히 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 가격보다 먼저 확인할 부분은 임차권과 매각조건입니다. 윤민기는 2022년부터 주민등록과 점유를 갖추고 2024년 5월 9일 보증금 474,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2025년 12월 30일 강제경매개시결정보다 앞서므로, 별도의 포기 조건이 없다면 낙찰자가 상당한 보증금반환채무를 인수할 위험이 있습니다.
그러나 이번 매각에는 중요한 조건이 있습니다. 윤민기 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것입니다. 이 조건을 반영하면 윤민기 관련 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 문제는 김기창이라는 별도 임차인이 존재한다는 점입니다. 이 사람의 보증금은 윤민기에게 적용된 포기 조건으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제4층 제402호 도로명주소: 서울특별시 강서구 양천로 665 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 사용 기재 · 지상 10층 중 4층 |
| 면적 비교 기준 | 대상 기준 50.41㎡ · 확인된 거래 36.08㎡ (면적 불일치) |
| 소유자 | 이주현 (2022.05.27 소유권이전) |
| 건물 | 더에스에스타운 · 20세대 · 2022.02.11 사용승인 · 철근콘크리트구조 |
| 감정가 | 498,000,000원 |
| 최저매각가 | 318,720,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 474,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.30 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 실제 임차인 | 윤민기 · 김기창 (2명) |
| 매수인 인수 가능액 | 김기창 보증금 1,500,000원 (보수적 가정, 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 2022년 설정됐던 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 5,040,000,000원 근저당권은 이미 말소되었습니다. 따라서 이 근저당을 현재 매수인이 인수할 채무로 계산하지 않습니다.
현재 권리분석의 기준은 2025년 12월 30일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 윤민기의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024년 5월 9일 접수됐으므로 단순한 후순위 소멸권리로 취급할 수 없습니다. 다만 매각조건에 따라 윤민기 및 승계인의 미배당 보증금반환청구권이 매수인에게 행사되지 않고 등기가 말소되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계기관 중복 계산 금지
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 윤민기 건물 전부 |
전입 2022.05.25 점유개시 2022.05.26 임차권등기 2024.05.09 |
474,000,000원 |
대항력 有
선순위 임차권 확정일자 2022.04.20 · 2022.05.30 배당요구 기재 · 임차권 관련 별도 직접배당 0원 |
조건부 0원 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 김기창 점유 범위 미상 |
전입 2025.08.04 현 점유 확인 필요 |
1,500,000원 월세 1,200,000원 |
대항력 가능 전입일이 말소기준보다 빠름 확정일자 미확인 · 우선변제 확인 필요 |
1,500,000원 가능 윤민기 포기 조건 적용 대상 아님 |
주택도시보증공사는 제3의 실제 임차인이 아닙니다. 윤민기의 주택임차권을 승계한 보증기관이자 경매 신청채권자로서, 윤민기 보증금과 별개로 474,000,000원을 더해 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 윤민기와 김기창 2명입니다.
※ 일반적인 대항력 인수 계산으로는 윤민기 474,000,000원과 김기창 1,500,000원을 합쳐 총 475,500,000원의 잠재 인수액이 발생합니다. 그러나 본 매각에서는 윤민기 관련 474,000,000원에 포기·말소 조건이 적용되므로 실질 인수 계산에서 제외합니다. 김기창의 1,500,000원은 별도로 남습니다. 매각조건의 실제 효력과 이행 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
③ 실질취득가 — 최저가에 남은 인수를 더해야 한다
| 현재 최저매각가 | 318,720,000원 |
|---|---|
| 윤민기 원 보증금 | 474,000,000원 |
| 윤민기 실질 인수 | 0원 (포기·말소 조건 적용) |
| 김기창 보증금 | 1,500,000원 |
| 김기창 보수적 인수 | 1,500,000원 |
| 조건부 실질취득 | 320,220,000원 |
④ 시세 비교 — 400,000,000원 거래가 직접 비교 대상은 아니다
더에스에스타운에서 확인되는 최근 거래는 2026년 6월 한 건입니다. 거래금액은 400,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 금액이지만, 표본이 한 건이므로 별도의 가격 추세를 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.08㎡ | 10층 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.08㎡ | 1건 | 400,000,000원 |
| 경매물건 비교 기준 | 50.41㎡ | 4층 | 감정가 498,000,000원 |
최저가 318,720,000원은 확인된 거래가 400,000,000원의 79.7%이고, 조건부 실질취득 추산액 320,220,000원 역시 그 거래금액보다 낮습니다. 하지만 거래 면적 36.08㎡와 대상 비교 기준 50.41㎡가 서로 다릅니다. 따라서 이 비율을 근거로 동일평형 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 318,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,262,080원 |
| 1. 김기창 보증금(인수 가정) | 1,500,000원 | 0원 |
| 2. 윤민기 임차권(포기 조건) | 474,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사(승계·신청채권자) | 474,000,000원 | 313,457,920원 |
| 신청채권 미배당 | — | 160,542,080원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
주택도시보증공사는 윤민기 임차권의 승계인이므로 474,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다. 집행비용 5,262,080원을 공제하면 신청채권자에게 313,457,920원이 배당되고 160,542,080원이 미배당됩니다. 이 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 윤민기 관련 반환청구권에는 매각조건상 포기가 적용됩니다. 김기창은 별도 인수 대상으로 보수적으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격만 낮아지는 것이 핵심
| 구분 | 매각가 | 김기창 인수 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (64%) | 318,720,000원 | 1,500,000원 | 320,220,000원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 254,976,000원 | 1,500,000원 | 256,476,000원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 203,980,800원 | 1,500,000원 | 205,480,800원 |
각 회차에서 윤민기 관련 포기·말소 조건이 동일하게 유효하고, 김기창의 보증금 1,500,000원을 전액 인수한다고 가정한 계산입니다. 윤민기 보증금 474,000,000원을 실질취득액에 다시 더하지 않습니다. 다만 유찰 이후 가격이 내려가더라도 해당 호실의 정확한 시장가격이 확인되지 않는 한 낙찰 수익성을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 영동초등학교 서측 인근입니다. 주변에 아파트, 공장, 오피스텔, 다세대주택, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.02.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전설비 등이 있습니다.
- 용도. 건축물대장상 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 주거용 사용이 기재돼 있어 실제 사용현황과 법적 용도에 대한 확인이 필요합니다.
- 규제. 준공업지역·과밀억제권역이며, 상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등 토지이용 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.27 민간임대주택등기가 있습니다. 매수 이후 등록관계 및 임대의무 승계 여부 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모의 소규모 건물이고 최근 확인 거래가 1건뿐입니다. 동일면적 실거래가 확보되지 않아 매도 가능가격과 매도기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 기타. 위반건축물 표시는 없으며, 주변은 업무시설과 주거시설이 혼재하는 지역입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 윤민기 포기·말소 조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기가 매수인에 대해 유효하게 적용되고 주택임차권등기가 실제 말소되는지 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계관계 확인. 윤민기와 주택도시보증공사 청구를 이중 계산하지 않되, 포기 조건의 적용 범위와 이행 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 김기창 대항력·점유 확인. 전입일, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 보증금 1,500,000원의 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 명도 문제. 임차권등기와 별도로 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 인도 및 명도에 필요한 비용과 절차를 검토해야 합니다.
- 동일면적 시세 확인. 최근 거래 400,000,000원은 면적이 달라 직접 비교하기 어렵습니다. 대상 호실과 같은 면적대·용도의 실거래 및 매물을 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등록관계. 임대의무기간과 등록의무의 승계·말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 세금 및 기타 비용을 최종 자금계획에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약 및 감정평가서의 최신 내용을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “4.74억 인수는 조건부 해소, 하지만 안전한 입찰가는 별도 문제”
이 물건은 감정가 498,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 318,720,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 가장 큰 권리 위험이었던 윤민기 보증금 474,000,000원은 매각물건명세서의 포기·말소 조건에 따라 매수인 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 타당합니다. 다만 이 판단은 해당 조건의 효력과 이행을 전제로 합니다.
별도 임차인 김기창의 1,500,000원은 이 조건의 적용 대상이 아니므로 인수 가능액으로 남겨야 합니다. 이에 따른 조건부 실질취득 추산액은 320,220,000원입니다. 주택도시보증공사는 윤민기 임차권의 승계기관이므로 보증금을 중복 계상하지 않습니다.
가격 판단도 신중해야 합니다. 400,000,000원의 최근 거래가 존재하지만 거래 면적이 대상 비교 기준과 다르며 표본도 1건뿐입니다. 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 투자 매력이나 시세차익을 확정할 수 없습니다. 소규모 건물의 제한적인 거래와 기존 2회 유찰 이력까지 감안하면 환금성 검증이 필수입니다.
결론은 조건부 검토, 적극 입찰은 보류입니다. 윤민기 포기·말소 조건과 김기창의 실제 인수 여부, 민간임대주택 등록관계, 동일면적 시세를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다.
