서울북부지방법원 2025타경13886. 창동 동도센트리움아파트 102동 10층 1002호를 대상으로 한 강제경매입니다. 등기부상 현재 소유자는 김나라와 이창희가 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 경매개시결정은 이창희 지분에 대해서만 내려져 있습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 아파트 전체가 아니라 이창희의 2분의 1 지분입니다. 김나라의 나머지 2분의 1은 그대로 존속합니다.

권리 순위만 보면 말소기준은 2016.11.30. 설정된 신한은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 케이뱅크 근저당권 63,000,000원과 294,800,000원, 2025.12.23. 손완영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 ‘인수 0원’과 ‘온전한 아파트 취득’은 전혀 다른 이야기입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 취득하는 것은 지분

2016.06.29. 국민은행 근저당권 294,000,000원이 설정됐지만 2016.11.30. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 김나라·이창희가 각 2분의 1씩 소유권을 취득하고, 신한은행 근저당권 180,000,000원이 설정됩니다. 이 신한은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.

2023년 케이뱅크 근저당권 63,000,000원과 294,800,000원이 추가됐고, 2025.12.23. 손완영의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리분석에서는 이들 후순위 권리를 모두 매각으로 소멸 처리하고 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.

2020년 도봉구 압류, 2022년 국세 압류, 2024년 도봉구 압류는 각각 이미 해제·말소된 이력입니다. 현재 경매의 매수인 인수 문제와는 별개입니다.

② 시세 비교 — 50.3%를 ‘반값 할인’으로 읽으면 안 된다

동도센트리움의 실거래 매칭 표본은 79.39㎡~80.82㎡입니다. 최근 12개월 7건 평균은 676,428,571원, 가장 최근 2026.07 거래는 700,000,000원입니다. 전체 12건 평균도 663,333,333원입니다.

데이터상 최저가 340,000,000원은 최근 12개월 전체호 평균의 50.3%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 경매 대상 역시 전체가 아니라 2분의 1 지분입니다. 따라서 이 50.3%는 지분 가격과 전체호 가격을 직접 나눈 값으로, 가격 메리트 판단에 그대로 사용할 수 없습니다.

최근 12개월 거래 평균은 676,428,571원이고 최신 거래는 700,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.9% 높은 흐름입니다. 즉 제공된 시세 데이터에서는 하락장이 아니라 오히려 최근 가격대가 높은 편입니다.

③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)

채권 총액 737,800,000원 중 334,440,000원이 배당되고, 미배당액은 403,360,000원입니다. 신청채권자 손완영의 청구액 200,000,000원은 현재 회차 가정에서 배당 0원입니다. 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 공유구조는 그대로

유찰되면 금액은 272,000,000원, 217,600,000원으로 내려가지만 매각범위가 2분의 1 지분이라는 사실은 변하지 않습니다. 현재 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시되어 있으므로, 별도의 다회유찰 이력을 가격 가점의 근거로 사용할 수도 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 1002호입니다.
• 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 가인초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 방학역이 있습니다.
• 도로. 서측 약 9m 내외, 북측 약 10m 내외 도로가 소재합니다.
• 단지. 동도센트리움은 92세대, 2009.11.10. 준공 단지입니다.
• 토지. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,697,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있으며 아파트 용도 한정 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 전체 아파트 실거래는 최근에도 확인되지만, 본건은 전체호가 아닌 2분의 1 지분이므로 일반적인 아파트 한 채보다 처분 구조가 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 재확인. 본건은 이창희 소유 2분의 1 지분매각입니다. 아파트 전체 매각으로 오인하지 않아야 합니다.
• 50.3% 착시 배제. 최저가 340,000,000원과 최근12개월 전체호 평균 676,428,571원의 단순 비율을 할인율로 사용하지 마세요.
• 공유자 우선매수. 매각물건명세서상 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다. 입찰 결과에 영향을 줄 수 있는 핵심 변수입니다.
• 공유관계 확인. 낙찰 후 김나라의 2분의 1 지분이 남으므로 실제 사용·관리·처분과 관련된 공유관계를 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 점유·인도 확인. 임차인은 없지만 현재 실제 점유상태와 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 신청채권자 손완영이 현재 가정에서 배당받지 못하더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.15.입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.

맺으며 — “반값 아파트”가 아니라 “절반 지분”

이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 최저가 340,000,000원, 최근 12개월 전체호 평균 676,428,571원, 데이터상 비율 50.3%. 하지만 그 숫자의 이유는 가격 폭락이 아니라 매각범위가 2분의 1이기 때문입니다.

권리 측면에서는 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 케이뱅크 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 이 부분만 보면 깨끗합니다. 그러나 낙찰 후에도 김나라의 2분의 1 지분은 그대로 남고, 공유자의 우선매수신고도 1회 허용됩니다.

최근 전체호 실거래는 600,000,000원~700,000,000원이고 최근 12개월 평균은 676,428,571원, 최신 거래는 700,000,000원입니다. 최근 거래군도 이전 거래군보다 4.9% 높은 흐름입니다. 따라서 340,000,000원이라는 절대금액만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 사건의 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 가격 판단은 지분가치·공유구조를 기준으로 해야 한다”입니다.