서울북부지방법원 2025타경13886. 창동 동도센트리움아파트 102동 10층 1002호입니다. 이용상태는 아파트이고, 이 사건에서 경매가 개시된 대상은 등기상 공동소유자 중 이창희의 지분 2분의 1입니다. 현재 소유구조는 김나라 2분의 1, 이창희 2분의 1이며, 2016년 11월 30일 두 사람이 거래가액 388,000,000원에 취득한 것으로 등기돼 있습니다.
말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 케이뱅크 근저당권 63,000,000원과 294,800,000원, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인은 없습니다. 다만 인수 0원이라는 말은 전체 소유권을 취득한다는 뜻이 아닙니다. 낙찰자는 경매 대상인 1/2 지분을 취득하고, 김나라의 나머지 1/2 지분은 그대로 존속합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 827 동도센트리움아파트 102동 10층 1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 전용 79.389㎡ · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김나라 지분 2분의 1 · 이창희 지분 2분의 1 |
| 매각대상 | 이창희 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 272,000,000원 (1회 유찰 · 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손완영 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 ‘지분’은 남는다
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2016년 11월 30일 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 케이뱅크 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 40.2%가 아니라 ‘지분 기준’으로 봐야 한다
동도센트리움의 비교 가능한 면적대 최근 실거래는 600,000,000원부터 700,000,000원 사이입니다. 전체 12건 평균은 663,333,333원이고, 최근 12개월 평균은 676,428,571원, 최신 거래는 2026년 7월 700,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.9% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 79.39㎡ | 5 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 80.72㎡ | 11 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 80.82㎡ | 17 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 80.72㎡ | 10 | 695,000,000원 |
| 2026.05 | 79.39㎡ | 2 | 670,000,000원 |
| 2025.09 | 80.82㎡ | 6 | 670,000,000원 |
| 2025.09 | 80.82㎡ | 6 | 670,000,000원 |
| 2025.07 | 80.82㎡ | 9 | 680,000,000원 |
| 2025.05 | 80.82㎡ | 12 | 670,000,000원 |
| 2024.10 | 80.82㎡ | 5 | 635,000,000원 |
| 2024.09 | 80.82㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2024.05 | 79.39㎡ | 15 | 640,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 676,428,571원 |
여기서 가장 조심할 부분은 매각대상이 전체 호실이 아니라 1/2 지분이라는 점입니다. 최저가 272,000,000원을 최근 12개월 전체 호실 평균 676,428,571원과 그대로 비교하면 40.2%에 불과해 매우 싸 보이지만, 그 비교는 단위가 다릅니다. 최근 12개월 평균을 1/2로 단순 환산하면 약 338,214,286원, 최신 거래 700,000,000원을 1/2로 환산하면 350,000,000원입니다. 현재 최저가 272,000,000원은 각각 약 80.4%, 77.7% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이뱅크 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사케이뱅크 | 294,800,000원 | 24,392,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 손완영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 737,800,000원 중 채권자 배당은 267,392,000원, 미배당은 470,408,000원으로 계산됩니다. 신청채권자 손완영의 청구액 200,000,000원은 이 가정에서는 배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동 가인초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 방학역이 있어 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 1002호이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 동도센트리움은 92세대, 2009.11.10 준공으로 집계돼 있습니다. 비교면적은 79.389㎡입니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 676,428,571원, 최신 거래 700,000,000원이며 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.9% 높은 흐름입니다.
- 규제. 준공업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역 등이 포함 또는 저촉돼 있고, 아파트 용도 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 재확인. 낙찰 대상은 이창희의 1/2 지분입니다. 전체 호실 소유권을 취득하는 경매로 오인하지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서에 공유자 우선매수신고가 1회에 한해 허용된다고 기재돼 있으므로 실제 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 비교 단위. 272,000,000원을 전체 호실 최근 평균 676,428,571원과 직접 비교해 40.2% 가격으로 판단하면 안 됩니다. 지분 기준 비교가 필요합니다.
- 실질취득 구조. 현재 가정에서는 낙찰가 272,000,000원에 별도 권리 인수액 0원입니다. 다만 취득 후에도 다른 1/2 공유지분은 존속합니다.
- 경매 절차 상태. 2026.09.11 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 2026.09.29 매각기일 진행 여부와 해당 결정의 대상을 원본 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 신청채권자 손완영에게 예상 배당이 0원으로 계산됩니다. 선순위 채권과 집행비용 구조를 원본 배당관계 서류와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 임차인도 없고, 계산상 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 금전 인수도 없습니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실보다 지분매각이라는 구조가 훨씬 중요합니다. 최저가 272,000,000원은 1/2 지분 감정가 340,000,000원의 80%이고, 전체 호실 최근 12개월 평균을 단순히 절반으로 환산한 약 338,214,286원보다 낮습니다. 그럼에도 일반적인 아파트 한 채와 달리 다른 공유자의 1/2 지분이 존속하고 우선매수 가능성도 있습니다.
따라서 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 공유 상태를 감수할 수 있는지, 지분의 환금성 저하를 가격에 충분히 반영했는지, 그리고 2026.09.11 기각결정 기록 이후 2026.09.29 매각기일이 실제 진행되는지입니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 구조적 난도까지 0인 물건은 아닙니다.
