부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경14147 · 서울남부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 29.92㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

269,600,000원 2억 6,960만 감정가 337,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

09-22 D-9

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,696만원

최저가의 10% · 26,960,000원

실거래 대비

▲ 272.7% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 7,233만원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 337,000,000원 중 미배당 5,518,000원 인수 위험이 있는 오피스텔

가격 최저가 3.37억이지만 임차보증금 미배당 551.8만원 인수 가능성 존재
자금 입찰보증금 약 33,700,000원 · 실질취득 약 342,518,000원
리스크 임차권등기 말소 조건 확약 존재하나 확약 이행 여부 확인 필요

한 줄 평 임차권등기가 설정된 오피스텔입니다. 임차인 최호균의 보증금은 337,000,000원이며 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 신건 낙찰 시 배당 부족분 5,518,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 단순 권리 안전형으로 보기 어렵습니다.

감정가 / 최저가

337,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 예상

342,518,000원

낙찰가+인수 가능액

임차보증금 인수

5,518,000원

배당 부족분

핵심지표

C등급

임차권 인수 리스크

서울남부지방법원 2025타경14147. 강서구 화곡동 나인스퀘어 801호 오피스텔입니다. 겉으로 보면 신건 감정가 3.37억의 단순 물건처럼 보이지만, 핵심은 을구의 주택임차권입니다. 임차인 최호균은 보증금 337,000,000원으로 임차권등기를 마쳤고, 전입·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수 위험이 커지는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경14147
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제8층 제801호
물건종류	오피스텔 · 공부상 오피스텔 이용
소유자	이민희
감정가 / 최저가	337,000,000원 / 337,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 337,000,000원
매각기일	2026.08.19

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하지만, 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리 이전으로 매수인이 부담할 가능성이 있는 권리입니다. 임차인은 보증금 337,000,000원, 전입일 2022.02.18, 확정일자 2022.01.24로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
최호균	337,000,000원	有	有	가능

⚠️ 인수 구조 매각대금 337,000,000원 기준 임차인에게 331,482,000원이 배당되고 부족분 5,518,000원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 임차인 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 내용이 있어, 실제 입찰 전 조건 이행 여부 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,518,000원
임차인 최호균 보증금	337,000,000원	331,482,000원
주택도시보증공사 가압류	10,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 실질취득 부담

유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수 부담이 증가하는 구조입니다.

④ 입찰 판단

⛔ 가격보다 인수위험 확인 최저가 3.37억만 보면 신건 가격이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재합니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 269,600,000원이 되지만 인수 가능액은 71,974,400원으로 증가해 실질취득 부담은 오히려 커질 수 있습니다.

임차권 확인. 을구 1번 주택임차권과 매각물건명세서 조건을 반드시 대조해야 합니다.
확약 조건 확인. 임차권 말소 조건이 실제로 충족되는지 확인 후 입찰해야 합니다.
오피스텔 용도. 공부상 오피스텔이며 현황 주거용 사용으로 조사되었습니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰보다 먼저 인수 계산”

이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하면 낮은 낙찰가가 항상 유리하지 않습니다. 현재 회차 기준 예상 인수 가능액은 5,518,000원이며, 유찰 시에는 낙찰가는 내려가지만 실질취득 부담이 증가하는 구조입니다. 확약 조건이 명확히 이행되는지 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-19	유찰	3억 3,700만원
2	2026-09-22	D-9 진행	2억 6,960만원

부동산강제경매

깨끗한 권리가 아니다 — 임차권 인수가 핵심인 강서 나인스퀘어 801호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)

④ 입찰 판단

맺으며 — “유찰보다 먼저 인수 계산”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (12장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고