서울남부지방법원 2025타경14147. 강서구 화곡동 나인스퀘어 8층 801호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자 이민희가 2022년 2월 18일 거래가액 337,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 최호균은 그보다 앞선 2022년 1월 24일 확정일자를 받은 뒤 2022년 2월 18일 전입하고 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 2월 26일 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 이 임차권은 2024년 9월 9일의 가압류보다 앞서 있어, 원칙적인 매수인 인수 문제를 반드시 검토해야 하는 선순위 권리입니다.
그러나 이번 경매에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 최호균 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 보증금과 낙찰가를 더해 매수인 부담으로 확정할 사건은 아닙니다. 매각조건의 실제 효력과 이행을 확인하는 것이 권리분석의 결정적인 관문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제8층 제801호 도로명주소: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14-6 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔, 현황 주거용 사용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 9층 중 제8층 제801호 |
| 소유자 | 이민희 · 2022.02.18 소유권이전 · 거래가액 337,000,000원 |
| 감정가 | 337,000,000원 |
| 최저매각가 | 215,680,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 337,000,000원 |
| 임차인 | 최호균 · 실제 임차인 1명 · 보증금 337,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 전제) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
말소기준으로 제시된 권리는 2024.09.09 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 최호균의 주택임차권등기는 이보다 먼저 등기되어 있어, 매각만으로 잔여 보증금 부담이 당연히 없어지는 권리로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 및 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최호균 건물전부 · 주거 주택임차권등기 |
2022.02.18 점유개시 동일 |
2022.01.24 | 337,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 배당요구 확약 반영 인수 0원 |
| 주택임차권등기 | 2024.02.26 · 을구 1번 · 서울남부지방법원 임차권등기명령 |
|---|---|
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2024.02.26 |
| 예상 우선변제 배당 | 211,860,480원 |
| 원칙적 미배당 보증금 | 125,139,520원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 · 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 승계 관계 | 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재 · 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않음 |
주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 보아 보증금 337,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 명세서에 나타난 주택임차권 승계 관계와 별개로, 주택도시보증공사는 가압류 채권자이자 경매 신청채권자로도 등장합니다. 이 권리들은 성격에 따라 구분해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 64%의 의미
감정가 337,000,000원인 물건이 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 215,680,000원입니다. 감정가 대비 64%이므로 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 사건에서는 임차보증금의 매수인 인수 여부에 따라 실질취득 구조가 달라집니다.
| 구분 | 현재 회차 | 3회 유찰 시 | 4회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 감정가 대비 | 64% | 51.2% | 40.96% |
| 매각가 가정 | 215,680,000원 | 172,544,000원 | 138,035,200원 |
| 원칙적 인수 추정 | 125,139,520원 | 167,671,616원 | 201,697,293원 |
| 확약 이행 시 실질 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 확약 이행 시 실질취득 기준 | 215,680,000원 | 172,544,000원 | 138,035,200원 |
각 회차의 원칙적 인수 추정액은 매각조건상 반환청구권 포기를 반영하지 않은 수치입니다. 실질취득 기준은 포기·말소 조건의 유효한 이행을 전제로 하며 취득세, 명도비 등 부대비용은 제외합니다.
동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서 215,680,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 공부상 오피스텔이면서 현황 주거용인 특성이 있으므로 실제 이용상태와 거래조건이 유사한 물건을 기준으로 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인 자체가 투자수익을 보장하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,819,520원 |
| 1. 주택임차권 · 최호균 | 337,000,000원 | 211,860,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다는 가정에서 집행비용 3,819,520원을 공제하고, 나머지 211,860,480원이 임차인 우선변제에 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 후순위 가압류 및 경매 신청채권에는 별도 배당액이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구 화곡동 화곡초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 화곡로와 노선버스정류장이 소재합니다. 감정요항표상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물의 8층에 위치합니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며, 건물 북동측으로 폭 4~5m의 포장도로에 접합니다.
- 용도 및 규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역 등 관련 제한이 있습니다. 공부상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용되고 있습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항은 최신 등록 상태와 경매 매각에 따른 처리관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 주변에 주거 및 업무시설이 혼재해 있으나, 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 실거래 비교 없이 환금성이나 적정 매수가를 확정하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서상 확약 조건 확인. 최호균과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각조건대로 유효하게 처리되는지 반드시 확인하세요.
- 선순위 임차권 확인. 전입 2022.02.18, 확정일자 2022.01.24, 주택임차권등기 2024.02.26이라는 권리 발생 순서를 원본 자료와 대조하세요.
- 보증기관 승계 구분. 주택도시보증공사의 주택임차권 승계 관계와 가압류·경매채권을 구분하고, 동일 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 인수금액 구분. 현재 매각가 가정에서 포기 조건 미반영 시 보증금 부족액은 125,139,520원이며, 조건 이행 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
- 실거래 비교. 감정가 337,000,000원과 현재 최저가 215,680,000원을 비교하는 데서 그치지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래가격을 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자를 확인하고 인도 및 명도 절차를 점검하세요.
- 민간임대주택 관련 사항. 등록 상태, 임대의무 및 경매 취득 이후 행정상 처리 여부를 확인하세요.
- 관리비·제세공과금. 미납 관리비, 공용부분 부담, 당해세 등 예상배당표에서 별도로 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 물건은 감정가 337,000,000원에서 215,680,000원까지 최저가가 내려간 오피스텔입니다. 그러나 보증금이 감정가와 같은 337,000,000원인 선순위 임차인의 권리가 있어, 유찰가만 보고 판단하면 위험합니다.
현재 회차의 일반적인 권리계산에서는 125,139,520원의 미배당 보증금이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에 적힌 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 차이가 이번 경매의 가장 중요한 분석 포인트입니다.
가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 대비 64%라는 점만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 유사 오피스텔의 최근 실거래를 통한 추가 검증이 필요합니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 검증 필요. 확약의 효력·말소 절차와 실거래 시세를 모두 확인한 이후 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
