서울북부지방법원 2025타경13895. 묵동 에코펠리스 102동 603호, 전용 36.85㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 현 소유자 고완석은 2020.10.30. 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.09.15. 강서세무서장 처분의 국 압류입니다. 그 뒤 중랑구 압류, 오케이저축은행 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 이유정은 2022.05.20. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.21.입니다. 말소기준인 2022.09.15.보다 앞서므로 대항력이 있고, 임차보증금은 310,000,000원입니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 신건 매각가 306,000,000원으로는 집행비용을 제외한 300,916,000원만 배당되는 것으로 계산되어 9,084,000원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 매수인 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 묵동 236-17 에코펠리스 102동 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 36.85㎡ · 지상6층 건물 내 6층 603호 |
| 사용승인 | 2016.04.26. |
| 소유자 | 고완석 (2020.10.30. 거래가 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 353,675,743원 |
| 매각기일 | 2026.08.19. |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금은 남는다
과거 신한은행 근저당 156,000,000원은 2020.11.10. 이미 말소됐고, 장지훈의 전세권 260,000,000원도 2022.05.06. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.09.15. 국 압류이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 확인
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 2명입니다. 이유정은 대항력과 우선변제권이 확인되고, 박영진은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유정 | 제6층 제603호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20. / 2022.04.21. | 310,000,000원 | 2023.09.26. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 없음 |
| 박영진 | 미상 | 2025.01.17. / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최저가도 높고, 실질취득은 더 높다
에코펠리스의 제공 실거래 표본은 5건이며 전체 평균은 289,400,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 표본 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근12개월 평균은 280,666,666원, 최신 거래는 2024.08.의 297,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -7.2%로 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 36.85㎡ | 5 | 297,000,000원 |
| 2024.03 | 37.59㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2024.02 | 36.85㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2023.06 | 39.79㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2023.05 | 39.79㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 280,666,666원 |
최저가 306,000,000원만 놓고 봐도 최근12개월 평균의 109.0%입니다. 즉 신건 최저가 자체가 최근 시세보다 낮지 않습니다. 더 중요한 것은 이유정의 미배당 보증금을 더한 실질취득비용으로, 현재 회차에서는 315,084,000원입니다. 최신 실거래 297,000,000원보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 임차인 이유정 보증금 | 310,000,000원 | 300,916,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 31,610,150원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 353,675,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당안 기준 이유정의 보증금 미배당액은 9,084,000원이며 이를 매수인이 인수합니다. 배당안에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 306,000,000원 | 9,084,000원 | 315,084,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 244,800,000원 | 69,427,200원 | 314,227,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 195,840,000원 | 117,701,760원 | 313,541,760원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 유찰되어 법원 최저가가 306,000,000원에서 244,800,000원, 195,840,000원으로 떨어져도 이유정의 미배당 보증금이 9,084,000원에서 69,427,200원, 117,701,760원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 계속 310,000,000원대에 머뭅니다. 최저가 하락을 그대로 할인으로 보면 안 되는 대항력 인수형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 도시형생활주택이며, 토지는 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 묵현초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대·단독주택·아파트·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 먹골역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층·옥탑1층 건물로 사용승인일은 2016.04.26.이며, 급·배수·난방·소방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,879,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 에코펠리스는 29세대이며 제공 실거래 표본은 5건입니다. 최근12개월 평균 280,666,666원, 최신 거래 297,000,000원, 거래 추세 -7.2%입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 신건 최저가 306,000,000원에 이유정 미배당 보증금 9,084,000원을 더한 315,084,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 매각가 244,800,000원이나 인수액은 69,427,200원, 2회 유찰 시 매각가 195,840,000원이나 인수액은 117,701,760원으로 증가합니다.
- 이유정 임차관계 재확인. 보증금 310,000,000원, 전입 2022.05.20., 확정일자 2022.04.21., 배당요구 2023.09.26.의 원본 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 박영진 점유 확인. 2025.01.17. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·사용관계·배당요구 여부가 미상입니다. 명도와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 국세 압류 금액 확인. 말소기준이 국 압류인데 구체적인 체납액은 확인되지 않습니다. 실제 세금 배당에 따라 임차인 배당과 인수액이 변동할 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 제공 실거래의 최신 거래는 2024.08.이고 거래 추세는 -7.2%입니다. 2026.08.19. 입찰 전에 최근 매물·계약 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 총비용은 크게 내려가지 않는다”
이 물건은 단순히 신건 306,000,000원짜리 다세대가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이유정의 보증금이 310,000,000원이고, 현재 회차부터 미배당액 9,084,000원이 생겨 실질취득은 315,084,000원입니다. 1회 유찰 시에도 314,227,200원, 2회 유찰 시에도 313,541,760원으로 총비용이 크게 내려가지 않습니다.
반면 최근12개월 실거래 평균은 280,666,666원이고 최신 거래는 297,000,000원, 최근 가격 추세는 -7.2%입니다. 따라서 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 여기에 말소기준 국세 압류의 구체적 금액이 확인되지 않고 박영진의 보증금도 미상입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 실제 인수액과 최신 시세를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
