서울남부지방법원 2025타경14178. 서울 강서구 방화동 ‘제이스빌’ 제6층 제602호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자는 김순연 씨이고 2022.04.18. 소유권이전 당시 거래가액은 339,000,000원입니다. 권리의 핵심은 2024.04.15. 등기된 주택임차권입니다. 임차인 신지용의 보증금은 339,000,000원, 전입은 2022.04.15., 확정일자는 2022.03.24.로 모두 2025.04.11. 서울특별시 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 인수형 임차권 구조입니다.
그런데 본건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 신지용 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 조건이 실제로 충족되면 일반적인 대항력 인수 계산과 달리 실질 인수는 0원입니다. 반대로 조건이 성립하지 않는다면 현재 회차에서는 미배당 62,142,400원이 매수인 인수예상액이 되어 실질취득은 보증금 339,000,000원 수준까지 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제6층 제602호 도로명주소: 서울특별시 강서구 금낭화로9길 13-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실겸화장실, 발코니, 현관, 테라스 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상6층 중 제6층 제602호 · 사용승인일 2022.03.02. |
| 소유자 | 김순연 (2022.04.18. 소유권이전 · 거래가액 339,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 281,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 인수위험을 좌우한다
말소기준권리는 2025.04.11. 서울특별시 압류로 확인됩니다. 그 이후 2025.05.15. 국(강서세무서장) 압류와 2025.12.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2024.04.15. 신지용의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 점유 / 권리 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신지용 | 건물의 전부 · 주거 주택임차권등기 | 2022.04.15. / 2022.03.24. | 339,000,000원 | 有 | 有 | HUG 승계인 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 신지용과 별도의 임차인으로 보증금을 추가 합산하는 대상이 아니라 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 보증금 339,000,000원은 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 낮지만 비교 면적이 다르다
제이스빌의 중개 시세 집계에는 거래 1건이 확인됩니다. 최근12개월 평균과 최신 거래가 모두 329,000,000원으로 집계되어 있으며, 실제 거래는 2024.01의 전용 19.31㎡ 제4층 거래입니다. 대상 기준 면적은 28.0㎡로 집계되어 면적이 일치하지 않는 비교표본이라는 점이 가장 큰 주의사항입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 19.31㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 329,000,000원 |
가격 판단은 일반적인 대항력 인수액을 포함한 실질취득을 기준으로 해야 합니다. 확약이 성립하면 현재 실질취득은 281,600,000원이고, 이는 집계된 최근12개월 평균·최신 거래 329,000,000원의 85.6%입니다. 다만 비교 거래가 19.31㎡이고 대상 기준이 28.0㎡이므로 이 85.6%만으로 ‘확실히 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,742,400원 |
| 1. 임차인 신지용 보증금 (우선변제) | 339,000,000원 | 276,857,600원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 승계인 | 339,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,742,400원을 제외하고 신지용에게 276,857,600원이 배당되며 62,142,400원이 미배당으로 계산됩니다. 이 금액은 일반적인 대항력 인수 계산상 매수인 인수예상액입니다. 다만 매각조건의 확약이 성립하면 해당 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 신지용 보증금과 별도로 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 있으면 가격은 내려가고, 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 일반 계산상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 281,600,000원 | 62,142,400원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 225,280,000원 | 117,673,920원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 180,224,000원 | 162,099,136원 |
일반적인 대항력 인수 구조라면 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액은 반대로 커져 실질취득이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 반면 본건의 포기·말소 확약이 각 회차에서 그대로 성립한다면 실질 인수는 0원이고 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 따라서 3회·4회 유찰 시나리오는 가격 측면에서는 유리해질 수 있지만, 확약 조건이 계속 유효한지 매 회차 원본 확인이 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 5호선 개화산역에서 남동측으로 직선거리 약 450m, 방화초등학교에서 북동측으로 직선거리 약 250m 지점입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 가능하고 개화산역 약 450m, 대중교통 이용이 가능한 초원로까지 약 180m입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층, 사용승인일 2022.03.02.이며 기본 위생·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 172.0㎡, 평지·가로장방형이며 남동측으로 노폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,059,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 적용 여부는 낙찰 전 확인이 필요합니다.
- 환금성. 제이스빌은 20세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 0.0%입니다. 시세 거래도 1건뿐이고 면적이 대상과 달라 환금성·가격 비교 모두 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 신지용과 주택도시보증공사 승계인의 미배당 잔액 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 어떻게 적용되는지 확인하세요.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 신지용 보증금 339,000,000원과 주택도시보증공사 승계채권 339,000,000원을 별도 채권으로 합산하지 마세요. HUG는 승계인입니다.
- 시세 비교는 실질취득 기준. 확약 성립 시 현재 실질취득 281,600,000원이고 집계 시세 329,000,000원의 85.6%입니다. 다만 비교 거래 19.31㎡와 대상 기준 28.0㎡가 달라 면적 차이를 반드시 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰, 3회 유찰 시 225,280,000원, 4회 유찰 시 180,224,000원입니다. 확약이 회차별로 유지되는지 함께 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기 내용이 있으므로 낙찰 후 의무의 승계·적용 여부를 별도로 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 여러 제한사항이 기재되어 있으므로 본건과 낙찰자에게 실제 적용되는 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인하고, 특히 확약 조건과 임차권 말소 절차를 최종 검토하세요.
맺으며 — “확약이 되면 인수 0원, 확약이 안 되면 보증금이 기준”
이 물건은 단순한 무인수 경매가 아닙니다. 임차인 신지용은 보증금 339,000,000원의 대항력과 우선변제권을 갖고 있어, 확약이 없다면 현재 낙찰가 281,600,000원으로는 전액 배당되지 않고 62,142,400원이 매수인 인수예상액으로 남습니다. 이 경우 실질취득은 보증금 수준으로 올라갑니다.
그러나 본건 매각조건에는 신지용과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 확약이 성립하면 실질 인수는 0원이고 현재 실질취득은 2.816억입니다. 집계된 시세 3.29억보다 85.6% 수준이지만, 비교 거래가 19.31㎡이고 대상 기준은 28.0㎡이며 거래도 1건뿐입니다.
결론적으로 권리의 승부처는 확약, 가격의 승부처는 면적 보정된 시세입니다. 확약이 확실하면 현재 가격은 검토 가능한 구간이지만, 확약이 불성립하면 보증금 3.39억 수준의 실질취득으로 바뀌어 가격 메리트가 사라집니다. 여기에 20세대 소규모 단지, 2회 유찰, 민간임대주택등기와 각종 토지이용 제한까지 있어 조건 확인 전 선입찰보다는 원본 확인 후 보수적으로 접근할 물건입니다.
