서울남부지방법원 2025타경14178. 강서구 방화동 제이스빌 6층 602호의 다세대주택입니다. 이 사건은 권리표만 보면 주의가 필요한 구조입니다. 신지용의 주택임차권은 전입 2022.04.15, 점유개시 2022.04.18, 확정일자 2022.03.24이고 보증금은 339,000,000원입니다. 반면 말소기준으로 제시된 서울특별시 압류는 2025.04.11이므로 임차권이 훨씬 앞섭니다. 원칙적으로는 배당되지 않은 보증금 잔액의 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 임차인 신지용과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방2, 거실및주방, 욕실겸화장실, 발코니, 현관, 테라스 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하1층/지상6층 중 제6층 · 사용승인 2022.03.02 |
| 소유자 | 김순연 · 2022.03.29 매매 · 거래가액 339,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 440,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.04.11 서울특별시 압류입니다. 그보다 앞선 신지용의 주택임차권은 전입신고 2022.04.15, 확정일자 2022.03.24, 점유개시 2022.04.18로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 따라서 일반적인 매각이라면 배당 후 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신지용 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 339,000,000원 | 2022.04.15 / 2022.03.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
신지용은 배당요구를 했고 주택임차권등기도 존재합니다. 매각가 440,000,000원 가정에서는 집행비용 6,800,000원 다음으로 보증금 339,000,000원 전액이 우선 배당되는 계산입니다. 현재 회차에서는 미배당 보증금이 없으므로 원 계산상 인수도 0원입니다.
③ 가격 비교 — 신건 4.40억에 가격 가점은 어렵다
확인되는 제이스빌 거래는 2024.01, 전용 19.31㎡, 4층, 329,000,000원 1건입니다. 이 사건 비교 대상으로 표시된 면적은 28.0㎡이고 해당 거래와 면적이 일치하지 않으므로, 동일면적 시세로 단정해서는 안 됩니다. 다만 확인 가능한 최근 거래금액만 놓고 보면 신건 최저가 440,000,000원은 329,000,000원의 133.7%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최근 거래 · 2024.01 | 19.31㎡ | 4층 | 329,000,000원 |
| 현재 신건 최저가 | — | 6층 | 440,000,000원 |
| 최저가 ÷ 최근 거래 | — | — | 133.7% |
④ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,800,000원 |
| 1. 임차인 신지용 보증금 | 339,000,000원 | 339,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 94,200,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | 339,000,000원 | 244,800,000원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 가정에서는 집행비용 6,800,000원, 신지용 보증금 339,000,000원, 주택도시보증공사 94,200,000원으로 매각대금 440,000,000원이 모두 배분됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 중 244,800,000원은 미배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확약 확인이 핵심
| 회차 | 매각가 | HUG 배당 | 원 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 440,000,000원 | 94,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 352,000,000원 | 7,272,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 281,600,000원 | 0원 | 62,142,400원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 통상적인 선순위 대항력 임차인 구조라면 낙찰가 281,600,000원에 미배당 보증금 62,142,400원을 더해 실질취득비용이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인과 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 62,142,400원은 실질 인수에서 제외됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 개화산역에서 남동측 약 450m, 방화초등학교에서 북동측 약 250m에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 개화산역 약 450m, 대중교통 이용이 가능한 초원로까지 약 180m입니다.
- 건물. 2022.03.02 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택이며 승강기·위생·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 제이스빌은 20세대이며 확인되는 거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있어 신건에서 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 최종 확인. 신지용과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 유지되는지 확인하세요.
- 가격 보수적으로 판단. 현재 최저가 440,000,000원은 확인되는 최근 거래 329,000,000원의 133.7%입니다. 면적이 달라 직접 비교에는 한계가 있지만 가격 가점 근거는 아닙니다.
- 1회 유찰 시. 최저가는 352,000,000원으로 내려가지만 확인 거래 329,000,000원보다 여전히 높습니다.
- 2회 유찰 시. 최저가는 281,600,000원입니다. 원 배당계산상 62,142,400원 인수액이 발생하지만 이번 매각조건을 그대로 적용하면 신지용 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.04.18 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 행정사항을 원문과 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 해소됐지만, 가격은 아직 아니다
이 사건의 첫인상은 선순위 임차권 때문에 복잡합니다. 보증금 339,000,000원의 신지용이 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인이기 때문입니다. 그러나 매각조건에서 신지용과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 440,000,000원은 확인되는 2024.01 거래 329,000,000원보다 111,000,000원 높아 133.7% 수준입니다. 거래 면적이 다르기 때문에 이를 동일면적 시세로 단정할 수는 없지만, 반대로 현재 가격을 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리위험을 확약으로 제거한 점은 긍정적이지만, 신건 가격은 보류가 타당합니다. 권리는 조건부 정리, 가격은 유찰 후 재검토. 이 사건의 핵심입니다.
