서울북부지방법원 2025타경13904. 중랑구 망우동 중랑숲금호어울림 108동 5층 501호 아파트입니다. 소유자 이선영은 2024.10.30 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 600,000,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행 근저당권 220,000,000원이 먼저 설정되고, 이어 유원용 근저당권 375,000,000원이 설정됐습니다. 권리분석의 기준은 접수번호가 앞선 우리은행 근저당권이며, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 감정가 690,000,000원에서 1회 유찰된 552,000,000원입니다. 권리분석상 매수인이 떠안을 금액이 0원이므로 실질취득 기준 금액도 552,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 659,583,333원, 최신 거래 670,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 양쪽 모두보다 낮습니다. 이 사건은 권리 인수보다 실제 점유와 물건 상태를 확인하면서 가격 차이를 확보할 수 있는지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13904 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 580 중랑숲금호어울림 108동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.93㎡ · 15층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이선영 · 2024.10.30 소유권이전 · 거래가액 600,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 690,000,000원 / 552,000,000원 · 1회 유찰 |
| 청구금액 | 207,033,917원 |
| 경매신청 채권자 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 · 양도인 주식회사우리은행 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.10.30 주식회사우리은행 근저당권 220,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 유원용 근저당권 375,000,000원과 2025년 신한카드·신한저축은행·롯데카드의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 반영됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 83.7%
금호어울림(580) 동일 면적 84.93㎡·84.94㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 659,583,333원, 최신 거래는 2026.07의 670,000,000원입니다. 현재 최저가 552,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 1 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 688,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 2 | 678,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 7 | 695,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 665,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 669,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 9 | 570,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 4 | 677,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 15 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 14 | 673,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 9 | 670,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 659,583,333원 |
최근 표본의 최저 거래는 570,000,000원, 최고 거래는 695,000,000원입니다. 현재 최저매각가 552,000,000원은 최근 12개월 평균 659,583,333원뿐 아니라 최신 거래 670,000,000원과 표본 최저 거래 570,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현 회차에서는 최저가 자체에 시세 대비 가격 여지가 확인됩니다. 다만 실제 501호의 내부 상태와 점유관계가 확인되지 않았으므로 실거래와의 단순 숫자 차이만으로 최종 응찰가를 정하는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 552,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,920,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유원용 | 375,000,000원 | 324,080,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 21,772,208원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한저축은행 | 10,152,504원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,613,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 552,000,000원 가정 시 총 채권액 642,537,905원 가운데 채권자 예상배당은 544,080,000원이고 미배당액은 98,457,905원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 동원중학교 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 병원, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 501호이며 아파트로 이용 중입니다. 급배수 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 금호어울림(580)은 558세대이며 준공일은 2006.04.28입니다. 동일 면적 최근 실거래 표본은 12건입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,744,000원/㎡입니다. 아파트 용도의 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.10.20부터 2026.12.31까지 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장점유자와 인도 필요 여부를 확인하세요.
- 가격 기준. 현 최저가 552,000,000원은 최근 12개월 평균 659,583,333원의 83.7%이며 최신 거래 670,000,000원보다 낮습니다. 응찰가를 올릴수록 이 차이가 줄어드는 점을 반영해야 합니다.
- 차기 회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 441,600,000원, 3회 유찰 시 353,280,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 관리비·내부 상태. 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 수리 상태와 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준인 우리은행 근저당권과 후순위 권리의 순위, 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 토지거래허가구역. 감정자료에 아파트 용도의 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있으므로 매각기일 기준 적용 범위를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인 후 가격을 어디까지 지킬지’가 승부처
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.10.30 주식회사우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 552,000,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 659,583,333원의 83.7% 수준입니다. 최신 거래 670,000,000원과 최근 표본 최저 거래 570,000,000원보다도 현 최저가가 낮습니다.
다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 현장 내부 역시 확인되지 않았다는 점은 숫자만으로 해소되지 않습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮고 현재 회차 가격은 최근 거래 수준 아래에 있으나, 실제 점유·명도·내부 상태를 확인한 뒤 그 리스크만큼의 가격 여유를 유지하는 것이 핵심입니다.
