서울북부지방법원 2025타경13904. 중랑구 망우동 중랑숲금호어울림 108동 5층 501호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이선영은 2024.10.30. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 600,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당 220,000,000원이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 유원용 근저당 375,000,000원, 신한카드·신한저축은행·롯데카드의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기와 배당계산만 놓고 보면 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 배당모형상 실질취득은 최저가와 같은 690,000,000원입니다. 다만 감정평가에는 “임대관계는 미상”이라고 기재되어 있고 이해관계인 폐문부재로 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 그래서 이 사건은 등기상 소멸형과 현장 점유관계 미확인을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13904 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 580 중랑숲금호어울림 108동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 15층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이선영 · 2024.10.30. 소유권이전 · 거래가액 600,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 690,000,000원 / 690,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 207,033,917원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2024.10.30. 설정된 우리은행 근저당 220,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤에 설정된 유원용 근저당 375,000,000원과 2025년에 접수된 가압류 3건, 2025.12.22. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거의 전세권 50,000,000원은 2011.05.06. 말소됐고, 이문휘경동새마을금고의 2021년·2022년 근저당도 2024.10.30. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 104.6%
중랑숲금호어울림의 전용 84.93㎡·84.94㎡ 실거래 최근 12건입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 659,583,333원과 최신 거래 670,000,000원을 우선해서 보는 것이 핵심입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 1 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 688,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 2 | 678,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 7 | 695,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 665,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 669,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 9 | 570,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 4 | 677,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 15 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 14 | 673,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 9 | 670,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 659,583,333원 |
최근 12건은 570,000,000원~695,000,000원 범위에서 거래됐고, 최신 거래는 2026.07의 670,000,000원입니다. 현재 최저가 690,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.6%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다. 또한 최신 거래 670,000,000원보다도 높으므로, 신건 최저가만 보고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 690,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 유원용 | 375,000,000원 | 375,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 21,772,208원 | 21,772,208원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 업무수탁기관 | 10,152,504원 | 10,152,504원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,613,193원 | 15,613,193원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,162,095원 |
현재 회차 690,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 642,537,905원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 38,162,095원으로 계산됩니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 망우동 동원중학교 남측 인근으로, 주위에 아파트·단독주택·근린생활시설·병원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가에서는 대중교통 사정을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 15층 건물 내 5층 501호이며, 기본 급배수·위생·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 금호어울림(580)은 558세대, 2006.04.28. 준공이며, 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 공시지가 3,744,000원/㎡이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역과 토지거래계약에관한허가구역 지정이 기재되어 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 역산. 현재 최저가 690,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.6%입니다. 신건 최저가를 할인 가격으로 오인하지 마세요.
- 최신 거래 대조. 최신 확인 거래는 2026.07의 670,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액보다 높은 구간입니다.
- 점유관계 현장 확인. 임대관계가 미상이고 감정평가 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.10.30. 우리은행 근저당 220,000,000원이 말소기준이고, 그 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 규제사항 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획에 기재된 규제의 세부 내용을 입찰 전 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.10.30. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 점유 부분은 임대관계 미상으로 남아 있고, 가격은 더 분명한 경고를 줍니다. 현재 실질취득으로 보는 690,000,000원은 최근 12개월 평균 659,583,333원의 104.6%이고, 최신 거래 670,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 소멸형이지만, 점유 확인이 필요하고 신건 가격 메리트는 부족한 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
