서울남부지방법원 2025타경14182. 양천구 목동 제이스빌 4층 404호, 전용 23.53㎡의 다세대주택입니다. 2021년 말 준공된 지하 1층·지상 6층 건물에 위치합니다. 현재 소유자는 김순연이며, 2022년 3월 소유권을 이전받았습니다. 이후 서울특별시와 국의 압류가 등기되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
등기부에서 가장 중요한 권리는 세금 압류가 아니라 그보다 앞서 성립한 주택임차권입니다. 임차인 이예림은 2022년 3월 11일 전입·점유를 시작했고, 2022년 3월 2일 확정일자를 받았습니다. 2024년 3월 15일에는 보증금 359,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리인 2025년 4월 11일 서울특별시 압류보다 앞선 권리이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다.
이 사건을 일반적인 선순위 임차권 인수형 경매와 구별하는 결정적인 내용은 매각물건명세서의 보증금 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 정상적으로 이행되면 원칙상 남는 미배당 보증금을 매수인에게 청구하지 않으므로, 실질 인수액을 0원으로 판단할 수 있습니다. 반대로 이 조건을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제4층 제404호 도로명: 서울특별시 양천구 목동중앙남로16나길 66 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 23.53㎡ · 지하 1층/지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 김순연 · 2022.03.11 소유권이전 · 당시 거래가액 359,000,000원 |
| 감정가 | 314,000,000원 |
| 최저매각가 | 200,960,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 64% |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.11 · 갑구 5번 · 서울특별시 압류 |
| 임차보증금 | 359,000,000원 · 이예림 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 민간임대주택 | 2022.03.11 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 면제
② 임차인 분석 — 보증금 3.59억의 실제 의미
이 사건의 실제 임차인은 이예림 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으며, 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 동일한 359,000,000원의 보증금을 임차인과 보증기관에 각각 더해 계산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
| 이예림 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2022.03.11 확정 2022.03.02 임차권등기 2024.03.15 |
359,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계인 HUG 조건부 인수 면제 |
| 실제 임차인 | 이예림 1명 |
|---|---|
| 주택임차권 승계인 | 주택도시보증공사 · 동일 보증금 관련 승계인 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.03.15 |
| 대항력 / 우선변제 | 있음 / 있음 |
| 현 회차 예상배당 | 197,346,560원 |
| 원칙상 미배당액 | 161,653,440원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 — 명세서상 포기·말소 조건 충족 시 |
따라서 이 조건의 효력과 이행이 확보된다면 해당 임차권으로 인한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 배당 부족액 161,653,440원이 없어지는 것이 아니라, 그 부족액에 대한 매수인 상대 청구를 포기하는 구조라는 점을 구별해야 합니다.
③ 시세 비교 — 56%라는 숫자를 그대로 믿어도 될까?
제이스빌의 확인되는 비교 실거래는 2022년 6월, 전용 25.29㎡, 2층, 359,000,000원입니다. 현 최저가 200,960,000원은 이 거래가의 56.0% 수준입니다. 그러나 이 거래는 현재보다 상당히 오래되었고, 경매 대상인 전용 23.53㎡·4층과 면적·층도 다릅니다.
| 비교 항목 | 거래월 / 기준 | 전용 / 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.06 | 25.29㎡ / 2층 | 359,000,000원 |
| 경매 감정가 | 감정평가 | 23.53㎡ / 4층 | 314,000,000원 |
| 현 회차 최저가 | 2026.10.30 | 23.53㎡ / 4층 | 200,960,000원 |
| 실질취득(조건 충족) | 인수 0원 가정 | 23.53㎡ / 4층 | 200,960,000원 |
주택임차권 관련 포기·말소 조건이 정상적으로 이행되면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가를 기준으로 200,960,000원입니다. 이는 과거 359,000,000원 거래보다 낮습니다. 반대로 조건이 적용되지 않고 선순위 미배당 보증금이 인수된다면, 실질취득액은 보증금 359,000,000원 부근으로 높아집니다. 이 경우에는 최저가 56.0%라는 단순 비교가 성립하지 않습니다.
제이스빌은 20세대 규모이고, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 비교 거래 표본이 얇아 환금성과 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,613,440원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 이예림 관련 | 359,000,000원 | 197,346,560원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 집행비용을 공제한 잔여 매각대금이 임차보증금 우선변제에 배정되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 별도 예상배당은 0원으로 표시되어 있지만, 동일 보증금에 관한 승계 관계이므로 임차인 채권과 보증기관 채권을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당권자 및 귀속액은 승계·배당관계 확인에 따라 달라질 수 있으며, 당해세와 최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수 여부가 승부를 가른다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 임차보증금 인수 의무가 그대로 유지된다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 총 취득부담이 보증금 부근에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되느냐에 따라 이 구조가 달라집니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수액 | 조건 충족 시 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
200,960,000원 | 161,653,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% |
160,768,000원 | 201,282,752원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% |
128,614,400원 | 232,986,202원 | 0원 |
위 회차별 인수액은 각 시나리오의 추정 배당을 반영한 금액입니다. 반환청구 포기 조건이 없으면 낙찰가와 미배당 인수액의 합계는 회차별 집행비용 차이 등을 제외하고 보증금 359,000,000원에 가까운 수준으로 유지됩니다. 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차보증금 인수액은 0원이 되므로 낙찰가 하락이 실질 취득부담 감소로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목3동주민센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·다세대주택이 혼재하는 주거지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 지하철 9호선 등촌역이 근거리에 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.12.31 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층·지상 6층, 외장석재 마감, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보 및 소화전설비 등이 확인됩니다.
- 도로·토지. 서측 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 2필지 일단의 남측 완경사지입니다. 제2종일반주거지역이고 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역 등 관련 규제가 있습니다.
- 환금성. 20세대 규모의 소형 다세대주택으로 대단지 아파트보다 개별 거래의 가격 편차와 환금성 불확실성을 보수적으로 평가해야 합니다. 확인 거래도 2022년 1건이므로 현재 적정 매도가격 판단에는 한계가 있습니다.
- 민간임대주택. 2022.03.11 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 매각 이후 임대사업자 지위 및 관련 의무가 어떻게 처리되는지 별도의 법률·행정 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 반환청구 포기 조건. 이예림 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 범위가 매수인에게 확실히 적용되는지, 매각물건명세서 원본과 관련 서류를 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 1번 주택임차권등기를 누구의 책임으로 언제, 어떤 절차로 말소하는지 확인해야 합니다. 등기 말소 조건이 불명확하면 인수 0원을 확정된 결과로 취급해서는 안 됩니다.
- 승계 관계. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아닌 주택임차권 승계인입니다. 임차인 이예림과 보증기관의 권리관계 및 청구 포기가 동일 보증금 전부에 미치는지 확인하세요.
- 현 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 임대관계 및 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 추가 점유자나 독립적인 임대차관계가 있다면 해당 권리를 별도로 분석해야 합니다.
- 세금·배당순위. 서울특별시와 강서세무서의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 실제 당해세와 우선배당 관계, 매수인에게 남을 수 있는 별도 공과금은 확인이 필요합니다.
- 현재 시세. 2022년 6월 거래 359,000,000원은 2026년 현재의 적정 시세를 보장하지 않습니다. 인근 동일 면적대 다세대주택 거래, 매물 호가 및 실제 처분 가능 가격을 비교하세요.
- 민간임대 등록. 등기된 민간임대주택의 임대의무기간과 임대료 증액 제한, 매각에 따른 등록·승계·말소 관계를 관할기관에 확인하세요.
- 입찰 전 재확인. 2026.10.30 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 매각조건의 변경, 등기 변동, 관리비 및 건물 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.01억보다 중요한 것은 3.59억의 처리 방식”
이 사건의 핵심은 단순히 감정가 314,000,000원에서 최저가 200,960,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 선순위 임차보증금 359,000,000원이 있고, 일반적인 인수 원칙으로는 현 회차 미배당액 161,653,440원을 매수인이 부담할 위험이 있습니다. 그런 구조라면 여러 차례 유찰되어도 실질취득부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.
하지만 이 사건은 임차인 및 주택임차권 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하는 특별한 구조입니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 해당 임차보증금 인수액은 0원이고, 현재 최저가 200,960,000원이 취득부담의 기준이 됩니다.
그렇다고 곧바로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 실거래는 2022년 6월의 1건뿐이고, 20세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 특성도 고려해야 합니다. 권리는 조건부 해소 가능, 가격은 현재 시세 재검증 필요. 포기·말소 조건의 실제 이행과 점유관계를 확인한 뒤에야 입찰가격을 판단할 수 있는 물건입니다.
