서울남부지방법원 2025타경14182. 서울 양천구 목동 제이스빌 4층 404호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 압류가 아니라 2024년 등기된 359,000,000원 주택임차권입니다. 임차인 이예림은 2022.03.11 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.02로, 2025.04.11 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 놓고 보면 대항력 있는 선순위 임차권이고, 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 승계하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서에는 임차인 이예림과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 현재 최저가 314,000,000원을 기준으로 산식상 50,196,000원의 미배당액이 발생해도, 실질적인 매수인 인수액은 0원*으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙남로16나길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 제4층 제404호 |
| 소유자 | 김순연 (2022.03.11 소유권이전 · 거래가액 359,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.04.11 서울특별시 압류입니다. 그보다 앞선 2024.03.15의 이예림 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후 2025.05.15 강서세무서 압류와 2025.12.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이예림 | 건물의 전부 | 359,000,000원 | 2022.03.11 / 2022.03.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 주택도시보증공사 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이예림 1명이며, 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다.
② 가격 비교 — 실질취득 314,000,000원 vs 비교 실거래 359,000,000원
제이스빌의 비교 가능한 거래 자료는 1건입니다. 2022.06 전용 25.29㎡, 2층이 359,000,000원에 거래됐습니다. 대상 면적은 23.53㎡이며 면적 매칭으로 분류되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 25.29㎡ | 2 | 359,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 314,000,000원은 비교 실거래 359,000,000원의 87.5%입니다. 금액 차이는 45,000,000원입니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 해당 거래월이 2022.06이므로, 이 한 건만으로 현재 시세를 단정해서는 안 됩니다. 가격상 할인 폭은 보이지만 시세 근거의 두께가 얇은 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 1. 임차인 이예림 보증금 | 359,000,000원 | 308,804,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차보증금 미배당액은 50,196,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 이예림 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.
| 회차 | 매각가 | 산식상 매수인 인수 | 조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 314,000,000원 | 50,196,000원 | 314,000,000원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 251,200,000원 | 112,116,800원 | 251,200,000원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 200,960,000원 | 161,653,440원 | 200,960,000원* |
산식상 인수액은 원자료의 회차별 값입니다. 매각조건이 동일하게 적용된다는 전제에서 이 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상물건은 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물의 제4층 제404호입니다.
- 입지. 목3동주민센터 북동측 인근으로 아파트·근린생활시설·단독주택·다세대주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 지하철 9호선 등촌역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 규모·거래표본. 제이스빌은 20세대, 준공일은 2021.12.31이며 비교 가능한 실거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 가치 판단은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 선순위 임차권 확인. 이예림의 전입 2022.03.11·확정일자 2022.03.02·보증금 359,000,000원 및 주택임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 근거 과신 금지. 314,000,000원은 비교 거래 359,000,000원보다 낮지만 실거래 표본이 1건뿐입니다.
- 현재 임대관계 확인. 감정요항표상 기준시점 현재 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.11 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 등기 내용도 입찰 전 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각조건을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 매각조건”
이 사건을 등기만 보면 부담스럽습니다. 보증금 359,000,000원의 대항력 있는 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 신건 가격 314,000,000원으로 계산하면 미배당액도 50,196,000원 남기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서가 판을 바꿉니다. 임차인 이예림과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로 실질 인수액은 0원*입니다.
그 조건을 반영한 현재 회차의 실질취득액은 314,000,000원입니다. 비교 가능한 359,000,000원 거래 대비 87.5%로 가격 차이는 존재합니다. 다만 거래 자료가 1건뿐이어서 가격 메리트는 분명해 보이지만 시세 확신은 낮은 편입니다. 결론적으로 이 물건은 선순위 임차권 자체보다 매각조건의 유지 여부와 빈약한 실거래 표본을 어떻게 검증하느냐가 승부처입니다.
