서울북부지방법원 2025타경13913. 장안뉴씨티 6층 602호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 김정수이며 2021년 7월 23일 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.

임차인 임필재는 2021년 6월 28일 1차 임대차계약을 체결했고, 확정일자 2021년 7월 8일, 점유개시 2021년 7월 18일, 주민등록 2021년 7월 19일입니다. 이후 2023년 4월 27일 보증금을 110,000,000원에서 107,000,000원으로 감액했고, 2024년 10월 8일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025년 12월 22일이므로 임차권이 그보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 농업협동조합중앙회 근저당 75,600,000원은 2017년 4월 25일 말소됐고, 국민은행 근저당 72,000,000원도 2020년 3월 17일 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025년 12월 22일 강제경매개시결정입니다. 반면 임필재의 전입·확정일자·점유와 주택임차권등기는 모두 그보다 앞서므로, 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음·매수인 인수 가능으로 판정됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 임필재는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있으며, 보증금 107,000,000원을 중복 합산할 사유가 없습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

장안뉴시티 전용 17.63㎡ 인근 표본의 전체 12건 평균은 89,166,666원이지만, 최근 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 83,800,000원, 최신 2026년 6월 거래는 83,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -9.9%로 하락 추세입니다.

신건 최저가 95,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 113.4%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 인수액까지 합친 실질취득 109,110,000원은 최근 평균 83,800,000원보다 25,310,000원 높고, 최신 거래 83,000,000원보다 26,110,000원 높습니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가가 싸다는 평가도, 유찰 시 단순히 할인폭이 커진다는 평가도 할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

현재 회차에서 임필재 보증금 107,000,000원 중 92,890,000원이 배당되고 부족분 14,110,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액이 반대로 커진다

표에서 보듯 낙찰가가 95,000,000원에서 60,800,000원까지 내려가도 실질취득은 109,110,000원에서 108,494,400원으로만 변합니다. 즉 유찰 할인 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 이 사건에서 “몇 회 유찰됐는가”보다 중요한 숫자는 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장평중학교 북측 인근이며 오피스텔 업무용빌딩, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층 602호이며 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평탄한 토지이며 남동측 광대로, 남서측 세로와 접합니다. 공시지가는 10,930,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 장안뉴시티는 149세대, 2012년 1월 18일 준공이며 최근 12개월 동일 면적권 거래 5건이 확인됩니다. 최근 가격 추세는 -9.9%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득 확인. 현재 95,000,000원 낙찰 가정 시 인수 14,110,000원을 더한 109,110,000원이 실질적인 비교 기준입니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 임필재 보증금 107,000,000원은 대항력과 우선변제권이 있고, 미배당분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
• 유찰 효과 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 32,768,000원, 2회 유찰 시 47,694,400원으로 증가합니다.
• 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 89,166,666원보다 최근 12개월 평균 83,800,000원과 최신 거래 83,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -9.9% 낮아, 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 평가하면 왜곡될 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022년 11월 25일 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 및 관련 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인”이 인수액으로 되돌아오는 사건

이 물건의 숫자를 95,000,000원짜리 신건으로 읽으면 핵심을 놓칩니다. 임필재의 대항력 있는 보증금 107,000,000원이 먼저 존재하고, 현재 회차에선 14,110,000원의 미배당분이 매수인 인수로 계산됩니다. 그래서 실제 비교해야 할 금액은 109,110,000원입니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 83,800,000원, 최신 거래는 83,000,000원이고 추세는 -9.9%입니다. 1회 또는 2회 유찰돼도 실질취득은 각각 108,768,000원과 108,494,400원으로 거의 줄지 않습니다. 대항력 임차권 때문에 낙찰가 할인분이 인수액 증가로 전환되는 구조이기 때문입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 데이터 기준으로는 가격 부담과 인수 위험이 모두 큰 사건입니다.