⚠️ 대항력 임차인 1명 ✅ 확약 조건부 인수 0원 🏠 보증금 226,000,000원 📉 감정가 64% 🔎 401·402호 표시 확인
서울남부지방법원 2025타경14186. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 다세대주택 4층 401호에 대한 강제경매입니다. 감정가 267,958,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 171,493,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 226,000,000원입니다. 등기부에는 국가 압류와 주택도시보증공사의 가압류, 임차권등기 등이 존재합니다. 표면적인 권리관계만 보면 위험한 물건이지만, 매각물건명세서에 명시된 보증금반환청구권 포기 확약이 낙찰자의 부담을 판단하는 결정적인 요소입니다.
특히 이 사건에서는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 일반적인 배당부족 인수형이라면 낙찰가격이 낮아져도 매수인의 보증금 인수액이 늘어나 실질취득 부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 그러나 본건은 임차인 윤창복과 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하는 조건이 명시되어 있으므로, 해당 확약이 유효하고 실제 이행되는 경우에 한하여 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 42-75 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 강서구 까치산로18라길 22-6 |
| 건물명 | 복지그린빌라 / 복지그린빌2차 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 이용상태 | 방 4개 · 거실 및 주방 1개 · 화장실 등 |
| 사용승인일 | 2001.12.31 |
| 소유자 | 최정민 (2019.09.20 소유권이전, 등기 거래가액 226,000,000원) |
| 감정가 | 267,958,000원 |
| 최저매각가 | 171,493,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 매각조건 | 제시외 건물 포함 · 임차보증금 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
이 사건의 말소기준권리는 2022.04.14 접수된 국가 압류(갑구 18번)입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강서구 압류 및 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거 근저당권설정 기록은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
하지만 임차인 윤창복은 2019.09.06 전입 및 점유 개시로, 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 것으로 조사되어 있습니다. 확정일자도 2019.07.22로 확인됩니다. 따라서 후순위 임차권등기 자체의 말소 여부만을 기준으로 보증금 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 배당부족 57,707,902원의 처리
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
윤창복 건물 전부 · 주거 을구 13번 임차권등기 |
전입 2019.09.06 확정 2019.07.22 배당요구 2023.09.20 |
226,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 조건부 |
|
주택도시보증공사 주택임차권 승계인 |
기존 임차권 관련 승계 | 별도 합산 없음 | 승계인 확약 대상 |
실제 임차인은 윤창복 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으며, 별도 임차인으로 계산하거나 보증금 226,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액도 별개의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
따라서 이 조건이 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 부담은 171,493,000원입니다 (취득세·명도비용 등 부대비용 제외). 확약의 적용 범위는 해당 임차인과 승계인에 한정됩니다.
단순한 임차권등기 말소 예정과 대항력 보증금 반환청구권 포기는 서로 다른 문제입니다. 본건에서는 두 사항이 함께 명시되어 있으므로 조건을 종합적으로 판단할 수 있지만, 실제 입찰에 앞서 최신 매각물건명세서의 동일 조건 유지 여부와 확약의 유효성, 임차권등기 말소 이행 방식을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 64%가 곧 저가는 아니다
현재 최저매각가는 171,493,000원으로 감정가 267,958,000원의 약 64%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다.
| 감정평가액 | 267,958,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 171,493,000원 |
| 감정가 대비 | 64% · 2회 유찰 |
| 실질취득 기준 | 171,493,000원 (확약 이행 시) |
| 과거 소유권 거래가액 | 226,000,000원 (2019년 매매) |
| 인근 참고 단지 | 복지그린빌2차 · 7세대 |
| 참고 면적 | 79.57㎡ (본건과 면적 일치 미확인) |
| 동일 조건 최근 실거래 | 비교 가능한 거래가격 확인 필요 |
| 단지 평균 유찰 | 2.0회 |
2019년 소유권이전 당시 등기 거래가액은 226,000,000원입니다. 그러나 이는 과거 거래가격으로 현재 시세를 직접 대체할 수 없습니다. 또한 단지 참고 면적 79.57㎡는 본건과의 면적 일치가 확인되지 않아, 이를 동일 면적의 시세 표본처럼 활용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,200,902원 |
| 1. 임차인 윤창복 · 우선변제 | 226,000,000원 | 168,292,098원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 청구 | 226,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제시된 배당 순서와 집행비용 추정액을 따른 계산입니다. 당해세·최우선변제 및 조세채권의 법정기일에 따른 배당 순위 변동은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구 사이의 실제 채권 중복 여부도 별도 확인이 필요합니다. 채권자 미배당액은 매수인이 인수할 보증금과 동일하지 않습니다.
⑤ 회차별 취득부담 — 유찰되어도 확약 확인이 우선
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 보증금 배당부족 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 171,493,000원 | 57,707,902원 | 171,493,000원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 137,194,400원 | 91,526,322원 | 137,194,400원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 109,755,520원 | 118,581,057원 | 109,755,520원 |
각 회차의 배당부족 추정액은 해당 회차 시나리오 기준입니다. 조건부 실질취득 금액은 각 회차 최저매각가에 낙찰되고, 임차인·승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 모두 이행된다는 전제입니다. 실제 낙찰가격이나 부대비용은 별개입니다.
이 표에서 핵심은 유찰에 따른 매각가격 하락과 보증금 배당부족 증가가 동시에 발생한다는 점입니다. 확약이 없다면 매수인이 인수해야 할 금액이 증가하면서 가격 인하의 효과가 상쇄될 수 있습니다. 그러나 본건의 확약 조건이 계속 유효하다면 명목 배당부족액 증가가 곧 매수인 부담 증가를 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서대학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정요항표상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2001.12.31이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 건물입니다. 위생·급배수설비와 주차설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 3m 내외 포장도로와 접합니다. 차량 출입의 실제 편의성과 주차 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 완경사지대의 가로장방형 주거용 건부지입니다. 제1종일반주거지역이며 전체 토지면적은 198.0㎡, 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다.
- 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 사항은 취득 주체와 입찰 시점에 맞추어 확인해야 합니다.
- 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각물건명세서의 제시외 건물 포함 및 401·402호 현관 표시는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 복지그린빌2차는 7세대 규모로 표시됩니다. 소규모 다세대주택의 특성상 유사 거래사례 확보와 재매각 시 수요층 검증이 중요합니다. 참고 단지의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건의 최신성. 임차인 윤창복과 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력과 배당요구. 임차인의 전입·점유 개시일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기를 대조해야 합니다. 확약이 실효되거나 적용 범위가 달라지는 경우 인수액을 다시 분석해야 합니다.
- 보증기관 승계. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 표시되어 있습니다. 동일 보증금이 중복 계산되지 않도록 승계 관계와 채권 내역을 확인해야 합니다.
- 현관문 호수. 제401호와 제402호 표시가 함께 있다는 매각물건명세서의 비고를 근거로 실제 경계, 출입구, 점유 범위 및 등기상 전유부분을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 포함 범위가 표시되어 있으므로 제시외 건물의 위치와 이용 형태, 실제 인도 대상 및 건축 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 동일하거나 유사한 다세대주택의 최근 거래가격과 거래 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 순위. 국가·지방자치단체의 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일 및 실제 배당 순위가 예상배당과 다른지 점검해야 합니다.
- 명도. 임차권등기 말소 조건과 실제 점유자의 인도가 자동으로 동일한 절차는 아닙니다. 현황을 확인하고 인도 일정을 검토해야 합니다.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 미납 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 확약 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.26억보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건은 대항력 임차인이 존재한다는 사실만으로 무조건 피해야 하는 경매도, 감정가의 64%라는 이유만으로 적극 응찰할 경매도 아닙니다. 일반적인 권리구조에서는 임차보증금 226,000,000원 중 미배당 잔액 57,707,902원을 매수인이 인수할 위험이 있지만, 본건은 임차인과 주택임차권 승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하는 사건입니다.
이 조건이 유효하고 실제 이행된다면 실질 인수액은 0원으로, 현재 최저가 낙찰 시 실질취득 부담은 171,493,000원입니다. 다만 7세대 규모의 다세대주택이고, 현관문 호수 표시와 제시외 건물 포함 사항을 확인해야 하며, 최근 시세를 검증할 만한 직접 비교거래도 확보되지 않았습니다.
결론은 “권리는 확약 조건부로 해소 가능, 가격은 검증 전까지 보류”입니다. 두 차례 유찰된 가격 자체보다 중요한 것은 매각조건의 유지와 실제 이행, 대상 호수의 명확한 특정, 그리고 현재 시장에서의 객관적인 매입가치입니다. 그 세 가지가 확인되기 전에는 낮은 최저매각가를 곧바로 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
