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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.22 2회 · 최저 214,366,000원
C 매력지수48 D-9 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경14186 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 79.57㎡
최저매각가 2차 · 유찰 1회
214,366,000원 2억 1,436만 감정가 267,958,000원
감정가의 80% ▼ 20% 할인
다음 매각기일
09-22 D-9
서울남부지방법원 10:00
입찰 보증금
2,143만원
최저가의 10% · 21,436,600원
감정가 대비
▼ 20.0% 싸게 매수
감정가 2.68억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 핵심인 물건으로 확약 조건 확인 전에는 보증금 인수 위험을 반영해야 합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 2차 매각기일 대기 중 (D-9). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

깨끗한 말소 구조 뒤에 숨은 2.26억 보증금 인수 위험 — 화곡동 401호

서울남부지방법원 2025타경14186 · 서울특별시 강서구 화곡동 42-75 제4층 제401호
감정가 267,958,000원 · 최저매각가 267,958,000원 · 매각기일 2026.08.19 · 강제경매
48점
매력지수 C등급 · 확약 전 대항력 임차보증금 위험으로 신중 검토가 필요한 다세대
대항력 임차보증금 226,000,000원이 핵심 위험이며 확약 시 실질 0원 가능성이 있으나 조건 확인이 필요해 C등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평
임차인 윤창복의 대항력 있는 임차권이 핵심입니다. 확약 조건으로 해당 임차권 인수는 실질 0원 처리 가능성이 있으나, 확약 이행이 전제되지 않으면 보증금 226,000,000원 인수 위험을 검토해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
267,958,000원
신건
실질취득 주의
226,000,000원
확약 전 인수 위험
임차보증금
226,000,000원
윤창복
권리 핵심
대항력 임차권
우선변제 가능

서울남부지방법원 2025타경14186 사건은 서울 강서구 화곡동 복지그린빌2차 제401호 다세대주택입니다. 등기상 후순위 압류와 가압류는 매각으로 소멸하지만, 2019년 전입과 확정일자를 갖춘 임차인 윤창복의 주택임차권이 가장 중요한 분석 대상입니다.

물건 개요

소재지서울특별시 강서구 화곡동 42-75 제4층 제401호
용도다세대주택(방4, 거실 및 주방1, 화장실 등)
소유자최정민
감정가 / 최저가267,958,000원 / 267,958,000원
신청채권주택도시보증공사 관련 강제경매 · 청구 226,000,000원
준공2001.12.31

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

2002.01.11 소유권보존 이은숙
2019.09.20 소유권이전 최정민
2022.04.14 기준권리 국 압류
2023.09.20 임차권등기 윤창복
2025.12.30 경매개시 주택도시보증공사
⚠️ 대항력 판단
윤창복은 전입일 2019.09.06, 확정일자 2019.07.22, 임차보증금 226,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증금이 낙찰가보다 낮아도 배당 부족분이 발생하면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
윤창복226,000,000원 有 有 조건부
매각물건명세서 조건상 임차인 윤창복 및 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 확약이 이행되는 경우 해당 임차인 인수액은 실질 0원으로 처리됩니다. 다만 확약 밖의 권리 위험은 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (267,958,000원 낙찰 가정)

항목배당
집행비용4,551,412원
임차인 윤창복 보증금226,000,000원
주택도시보증공사 가압류37,406,588원
잔여0원
배당 분배
회차별 매각가

④ 입찰 판단

핵심 리스크
최저가 267,958,000원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금 226,000,000원은 실질취득 비용 계산에서 핵심 변수입니다. 확약 조건 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
  • 임차권등기명령과 확약 조건 원문 확인 필요
  • 확약 불이행 시 보증금 인수 가능성 검토
  • 다세대 소규모 단지로 환금성 확인 필요
  • 현황조사 및 등기 원본 재확인 필요

맺으며

이 물건은 후순위 권리는 대부분 정리되지만, 핵심은 임차인입니다. 확약이 제대로 적용되면 인수 부담이 사라질 수 있으나, 확약 전제 없는 단순 계산에서는 226,000,000원의 대항력 보증금 위험이 존재합니다. 경매가격보다 권리 조건 확인이 먼저인 사건입니다.

본 리포트는 제공된 등기·경매 데이터를 기준으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류와 법률 검토가 필요합니다.

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서울특별시 강서구 화곡동 42-75 제4층 제401호

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