서울북부지방법원 2025타경13931. 동대문구 장안동 스마트빌 비동 601호, 전용면적 약 50.31㎡의 다세대주택입니다. 2017년 사용승인된 건물로, 현재 등기상 소유자는 김준이와 추진경입니다. 두 사람은 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있습니다. 2021년 두 공유자가 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 355,000,000원입니다. 이후 김준이 지분에 오케이저축은행의 가압류가 설정됐고, 이 가압류가 본압류로 이행하면서 강제경매가 개시됐습니다.

여기서 일반적인 아파트·다세대 경매와 결정적으로 달라지는 부분이 있습니다. 이번 매각대상은 김준이의 지분 1/2입니다. 낙찰받더라도 다른 공유자인 추진경의 지분 1/2은 그대로 남습니다. 따라서 주택 전체의 단독 소유권을 얻는 것이 아니며, 주택 전체를 자유롭게 사용하거나 처분하는 상황을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소와 지분관계는 별개

현재 권리분석의 기준은 2021.04.29 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 55,000,000원이고 채무자는 추진경입니다. 그보다 뒤에 설정된 김준이 지분에 대한 오케이저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

과거 수협은행의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권과 우리은행의 채권최고액 165,000,000원 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이 금액들을 현재 매수인 인수액이나 살아 있는 채무로 합산해서는 안 됩니다. 다만 현재 우리은행 근저당권이 공유지분에 미치는 범위와 지분매각 후의 처리관계는 등기부 원본 및 매각조건으로 최종 확인해야 합니다.

② 공유자의 우선매수권 — 외부 입찰자의 변수

매각물건명세서에는 “지분매각임. 공유자의 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)”이라는 비고가 있습니다. 공유자에게 우선매수 기회가 주어질 수 있다는 의미이므로, 일반 입찰자가 최고가를 써냈더라도 공유자의 적법한 우선매수권 행사 여부에 따라 낙찰 결과가 달라질 수 있습니다.

외부 투자자의 위험은 입찰단계에서 끝나지 않습니다. 낙찰 후 공유자와의 협의가 원활하지 않으면 주택의 사용, 관리, 임대수익 배분, 공유물분할 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 낙찰받는 것과 주택 전체를 자유롭게 사용할 수 있게 되는 것은 다른 문제입니다.

③ 실거래 비교 — 전체 주택 가격을 그대로 비교하지 말 것

스마트빌(320-15)의 확인된 실거래는 총 6건이며, 전체 평균은 359,666,666원입니다. 그중 가장 최근 거래는 2025년 6월, 전용 50.31㎡, 3층, 370,000,000원입니다. 이는 주택 전체에 대한 거래가격이므로, 이번 지분매각 최저가와 직접 비교해서는 안 됩니다.

제시된 최근 거래 구간의 평균은 370,000,000원이며 해당 표본은 1건입니다. 이전 거래군 대비 추세 지표는 +3.5%로 나타납니다. 다만 가장 최근 거래 자체가 2025년 6월이므로, 2026년 10월 매각기일에 적용할 현재 시세로 단정하기에는 시차가 있습니다. 더구나 거래층은 3층이고 경매대상은 6층이므로 층·향·상태 차이도 고려해야 합니다.

즉, 매각가격이 전체 주택의 실거래가보다 크게 낮다는 이유로 “시세의 33%에 사는 저가매수”라고 표현하는 것은 잘못된 비교입니다. 매수인은 주택 전체가 아닌 절반 지분만 취득합니다. 이번 물건의 가격 판단 기준은 전체 주택 거래가격 자체보다 매각지분의 실제 현금화 가능성과 공유관계 해소비용입니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,240,000원 가정)

현재 최저가 122,240,000원을 기준으로 한 계산상 채권자 배당합계는 119,728,640원, 채권 미배당액은 30,499,289원, 소유자 잔여액은 0원입니다. 오케이저축은행의 가압류와 본압류 이행은 별개 채권으로 중복 합산할 사안이 아니며, 강제경매개시결정에 별도 채권액을 임의로 부여하지 않았습니다.

위 배당은 제공된 계산상 추정치입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·우선변제 등은 미반영될 수 있습니다. 또한 신청채권자 배당에 관한 회차별 추정치와 위 배당 항목 사이에 불일치가 있어 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 근저당권의 공유지분별 부담 및 배당순위도 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 지분 문제는 남는다

현재는 2회 유찰된 상태로 감정가의 64%가 최저매각가입니다. 추가 유찰 시 매각가격이 내려갈 수 있지만, 지분매각이라는 법적 구조와 공유자 우선매수 문제는 가격 하락만으로 해결되지 않습니다.

추가 유찰 시 배당받지 못하는 채권액은 증가하는 구조입니다. 그러나 그 미배당액을 곧바로 낙찰자의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다. 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 동국사대부속중고교 남서측 인근입니다. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 버스정류장까지 도보 약 3~4분으로 대중교통 이용편의는 보통입니다. 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 호실입니다. 승강기·급배수·위생설비와 개별도시가스보일러 난방시설을 갖추고 있으며 현상은 보통으로 평가됐습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재되어 있어 입찰 당시의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 860.2㎡, 공시지가는 4,025,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 현장 하자나 미확인 점유관계가 없음을 보증하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 전체 주택은 실거래 이력이 있으나 이번 취득대상은 독립된 세대 전체가 아닌 공유지분 1/2입니다. 매수층이 제한될 수 있어 일반 다세대주택의 환금성과 동일하게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지분매각 범위. 김준이 1/2 지분만 매각된다는 점을 매각물건명세서와 등기부에서 반드시 확인하세요. 추진경 소유 1/2 지분은 매각대상이 아닙니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고 제한이 1회에 한하여 적용됩니다. 기존 신고 이력과 이번 기일의 행사 가능 여부를 집행법원에서 확인하세요.
• 근저당 범위. 우리은행 채권최고액 55,000,000원 근저당권이 공유지분에 미치는 범위와 실제 매각 후 말소·배당 처리관계를 확인하세요.
• 점유·임대관계. 임대관계 미상이므로 실제 거주자와 전입세대, 보증금 및 대항력 유무를 확인하세요. 명도비용을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
• 지분의 현금화. 공유자 지분매수 협의 가능성, 사용·관리 상태, 공유물분할 절차 및 예상비용을 검토하세요.
• 시세 재확인. 마지막 확인 거래가 2025년 6월이므로 2026년 10월 입찰에 앞서 최신 거래와 현재 매물상황을 확인하세요. 전체 주택 거래가와 1/2 지분 가치를 혼동하지 마세요.
• 채권·배당. 가압류와 본압류 이행을 별도 채권으로 중복 계산하지 말고, 신청채권액과 배당 추정치의 차이를 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 우선변제 대상 권리 및 공유자 사이 비용부담관계를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·법원 매각공고를 최종 대조하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 절반만 산다”

스마트빌 601호는 감정가 191,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 122,240,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당 계산상 인수금액도 0원이라는 점은 긍정적입니다. 전체 주택의 마지막 실거래가 370,000,000원을 1/2로 단순 환산한 185,000,000원과 비교하면 매각가격이 낮은 것도 사실입니다.

그러나 그 가격 차이가 곧바로 실현 가능한 수익은 아닙니다. 낙찰자는 김준이의 1/2 지분만 취득합니다. 다른 공유자가 남고, 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 임대관계와 실제 점유도 확인되지 않았습니다. 특히 전체 주택과 달리 공유지분만 따로 매도해야 할 경우 환금성 문제가 크게 부각될 수 있습니다.

따라서 이 물건의 결론은 “등기상 금전권리 인수는 제한적이지만, 공유지분의 사용·처분·환금성 위험은 크다”입니다. 가격은 감정가 대비 낮아졌으나 지분의 실제 가치를 단순 시세비례로 평가하기 어렵고, 공유자 우선매수와 점유관계가 입찰 결과 및 회수 가능성을 좌우합니다. 일반적인 실거주 목적의 매수보다는 공유지분 권리관계와 분할절차를 충분히 검토할 수 있는 입찰자에게 적합한 고난도 사건입니다. 가격만 보고 접근하기보다 지분 해소 가능성을 먼저 확인하는 것이 우선입니다.