서울북부지방법원 2025타경13931. 동대문구 장안동 스마트빌 비동 601호로, 이용상태는 현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2· 발코니2인 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김준이·추진경이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 그런데 경매개시결정은 갑구 3번 소유권 중 김준이 지분에 대해서만 들어왔습니다. 즉 낙찰자가 취득하는 것은 601호 전체가 아니라 김준이의 2분의 1 지분입니다.
권리 순서 자체는 단순합니다. 2021.04.29 설정된 우리은행 근저당권 55,000,000원이 말소기준이며, 이후 김준이 지분에 붙은 오케이저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 지분만 취득하므로 추진경의 2분의 1 소유권은 그대로 남아 공유관계가 계속되는 구조라는 점이 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13931 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 320-15 스마트빌 비동 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.305㎡ · 현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2·발코니2 · 6층 중 6층 |
| 소유자 | 김준이 2분의 1 · 추진경 2분의 1 |
| 매각대상 | 김준이 소유 2분의 1 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 96,491,350원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2017년 수협은행 근저당 4,800,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 2017년 우리은행 근저당 165,000,000원도 2021.04.29 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 우리은행 근저당 55,000,000원입니다. 그 뒤의 오케이저축은행 가압류 95,227,929원과 2025.12.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 0명이며 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 지분매각 — 가격보다 공유관계가 핵심
현재 소유권은 김준이와 추진경이 각각 2분의 1입니다. 경매개시결정은 “3번 김준이 지분 강제경매개시결정”으로 등기되어 있으므로 낙찰자가 취득하는 것도 그 지분뿐입니다. 추진경의 나머지 2분의 1 지분은 매각으로 없어지지 않습니다.
따라서 이 물건의 매력은 “191,000,000원에 서울 다세대 한 채를 취득한다”가 아닙니다. 실제로는 공동소유 상태의 2분의 1 지분을 191,000,000원에 취득하는 구조입니다. 공유자와의 사용·수익 관계, 협의 가능성, 향후 지분 정리 과정까지 포함해 판단해야 하므로 일반적인 단독소유 다세대보다 환금성과 운용 난도가 낮습니다.
③ 실거래 비교 — 51.6%를 ‘할인율’로 읽지 말 것
스마트빌(320-15)은 29세대, 2017.02.23 준공입니다. 대상 전용면적은 50.305㎡이고 실거래 비교 면적도 일치합니다. 최근 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 50.31㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2024.05 | 50.31㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2024.03 | 50.31㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2024.01 | 50.31㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.11 | 50.31㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2022.05 | 54.12㎡ | 4 | 383,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 359,666,666원 |
| 최근 12개월 | 50.31㎡ | 1건 | 370,000,000원 |
최신 거래는 2025.06의 370,000,000원, 최근 12개월 평균도 1건 기준 370,000,000원입니다. 이전 거래군 대비 최근 거래 추세는 +3.5%입니다. 최저가 191,000,000원은 최근 시세의 51.6%지만, 이 수치는 전체 소유권 실거래와 2분의 1 지분 경매가격을 비교한 값입니다. 따라서 51.6%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 95,227,929원 | 95,227,929원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,298,071원 |
현재 회차에서는 배당계산 대상 채권 150,227,929원이 전액 배당되고 37,298,071원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 지분 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 191,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 152,800,000원 | 367,129원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 122,240,000원 | 30,499,289원 | 0원 |
유찰되더라도 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가 152,800,000원, 2회 유찰 시 122,240,000원으로 낮아지지만 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 가격이 내려가도 2분의 1 공유지분을 취득한다는 본질은 변하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국사대부속중고교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 3~4분이며 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 6층 601호이며, 상·하수도·위생·승강기·개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 860.2㎡, 공시지가 4,025,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 스마트빌은 29세대이고 2017.02.23 준공됐습니다. 여기에 이번 매각은 전부매각이 아닌 공유지분 매각이라 일반 호실 거래보다 출구가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확인. 전체 601호가 아니라 김준이의 2분의 1 지분만 매각됩니다. 입찰가 판단의 출발점입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회에 한하여 허용됩니다. 외부 입찰자는 이 절차 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 공유관계 검토. 낙찰 후 추진경의 2분의 1 지분이 그대로 남으므로 사용·수익 및 지분 정리 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- ‘51.6% 할인’ 착시 금지. 191,000,000원은 전체 소유권 가격이 아니라 2분의 1 지분 가격입니다. 최근 전체 물건 실거래 370,000,000원과 단순 할인율로 비교하지 마세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으므로 실제 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “절반 가격”이 아니라 “절반 지분”
이 사건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 오케이저축은행 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 완전히 다른 곳에 있습니다. 김준이의 2분의 1 지분만 매각된다는 점입니다.
최근 전체 물건 거래가 370,000,000원인데 최저가는 191,000,000원이라 숫자만 보면 51.6%입니다. 그러나 낙찰자가 받는 권리도 전체의 2분의 1입니다. 여기에 추진경과의 공유관계, 공유자의 우선매수 가능성, 지분 자체의 낮은 환금성을 고려하면 신건 가격을 ‘반값 급매’로 평가할 근거는 없습니다. 등기 권리는 합격, 지분 구조와 가격은 경계. 이 사건은 권리분석보다 공유지분의 출구를 어떻게 만들 것인지를 먼저 검토해야 하는 물건입니다.
