서울남부지방법원 2025타경14191. 화곡동 다온숲 제5층 제504호, 감정평가상 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이고 사용승인일은 2021.12.02입니다. 등기부상 소유자는 문선희이며, 주택도시보증공사가 330,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아니라 임차권과 점유자입니다. 김재경은 2022.02.24 전입·점유를 시작했고 2022.01.14 확정일자를 갖춘 뒤, 보증금 330,000,000원의 주택임차권을 2024.03.06 등기했습니다. 이후 2025.12.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제5층 제504호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제5층 제504호 · 사용승인 2021.12.02 |
| 소유자 | 문선희 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다
등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 김재경의 주택임차권 330,000,000원입니다. 전입일 2022.02.24, 확정일자 2022.01.14, 임차권등기 접수일 2024.03.06으로, 2025.12.30 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 배당표에서는 340,000,000원 매각을 가정할 때 김재경에게 330,000,000원이 전액 배당되어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 3명, 2명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재경 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.24 | 330,000,000원 | 2022.01.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 류도월 점유부분 미상 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민수 주거 · 점유부분 미상 | 2025.10.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 김재경은 보증금·전입·확정일자가 확인되지만, 류도월과 김민수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 두 사람의 미상 보증금은 현재 배당·인수 시나리오에 금액으로 반영돼 있지 않으므로, 김재경 보증금만으로 위험을 끝냈다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건도, 유찰 후 실질취득도 최근 거래보다 높다
다온숲의 확인된 최근 거래는 2026.07, 전용 29.99㎡·6층 300,000,000원 1건입니다. 분석 대상 비교면적은 25.47㎡이고 면적 일치 표본은 아니므로 개별 호수와의 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 최저가 340,000,000원은 이 최근 거래의 113.3%입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 340,000,000원 | 0원 | 340,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 272,000,000원 | 62,608,000원 | 334,608,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 217,600,000원 | 116,246,400원 | 333,846,400원 |
| 최근 실거래 | 300,000,000원 | - | 300,000,000원 |
따라서 이 사건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 계산이 그대로 통하지 않습니다. 현재 신건 실질취득 340,000,000원은 최근 거래 300,000,000원보다 높고, 1회·2회 유찰 후에도 김재경 미배당 보증금이 인수액으로 이동하면서 실질취득은 각각 334,608,000원, 333,846,400원입니다. 시세 판단 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 1. 임차인 김재경 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 4,440,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
340,000,000원 매각 가정에서 주택도시보증공사는 청구액 330,000,000원 중 4,440,000원만 배당되고 325,560,000원이 미배당됩니다. 김재경 보증금은 330,000,000원 전액 배당되는 계산이어서 이 회차의 김재경 관련 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지입니다.
- 입지. 화곡본동성당 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·종교시설·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 규모·거래. 다온숲은 20세대이고 확인된 최근 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있어 환금성 판단은 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재경 배당액 재확인. 낙찰가가 330,000,000원 보증금을 충분히 배당하지 못하는 구간으로 내려가면 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 전환됩니다.
- 실질취득액으로 비교. 1회 유찰 272,000,000원만 보고 최근 거래 300,000,000원보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 인수액을 더한 실질취득은 334,608,000원입니다.
- 류도월 확인. 2024.10.28 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 김민수 확인. 2025.10.13 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 역시 별도 인수 위험이 남을 수 있습니다.
- 면적 차이 주의. 최근 거래 표본은 29.99㎡이고 분석 대상 비교면적은 25.47㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구·보증금 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다”
이 사건의 핵심 숫자는 감정가 340,000,000원만이 아닙니다. 김재경의 선순위 임차보증금 330,000,000원과, 확인된 최근 거래 300,000,000원을 함께 봐야 합니다. 신건에서는 김재경 보증금이 배당으로 전액 충족되어 인수액이 0원이지만 최저가 자체가 최근 거래보다 13.3% 높습니다. 유찰되면 표면 낙찰가는 272,000,000원·217,600,000원으로 내려가지만 미배당 임차보증금이 62,608,000원·116,246,400원 인수로 전환되어 실질취득액은 334,608,000원·333,846,400원입니다.
따라서 제공된 회차 시나리오만 놓고 보면 유찰 후에도 최근 실거래 대비 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 류도월·김민수까지 실제 임차인으로 조사되어 있어, 이 둘의 임대차 조건을 확인하기 전에는 인수위험을 0원으로 확정해선 안 됩니다. 신건 가격은 보류, 유찰가도 실질취득 기준으로 보류. 이 물건은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금과 미상 점유자까지 포함한 총부담을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
