서울남부지방법원 2025타경14191. 서울 강서구 화곡동 다온숲 제5층 제504호, 대상면적 25.47㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 문선희이고, 2025년 12월 30일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그보다 앞선 2024년 3월 6일 등기된 김재경의 주택임차권은 말소기준권리 이전이므로 매수인 인수입니다.

핵심은 최저가와 실질취득을 분리해서 보는 것입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%인 217,600,000원이지만, 김재경 보증금 330,000,000원에서 배당되지 않는 116,246,400원을 더하면 실질취득은 333,846,400원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 커지는 구조라 총액은 보증금 330,000,000원을 중심으로 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김재경 보증금 인수가 핵심

말소기준권리는 2025년 12월 30일 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 형성된 김재경의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수입니다. 김재경은 전입 2022년 2월 24일, 확정일자 2022년 1월 14일, 보증금 330,000,000원이며 배당요구도 2024년 3월 6일에 했습니다.

류도월과 김민수도 말소기준권리 이전에 전입한 것으로 조사되어 대항력 가능·미상 상태입니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 즉 확정된 김재경 인수위험 외에 보증금 미상 임차인 2명의 추가 위험이 남아 있습니다.

2021년 12월 17일 우리자산신탁주식회사의 소유권보존 신탁과 2021년 12월 24일 주식회사무궁화신탁의 소유권이전 신탁은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2021년 12월 24일 민간임대주택등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있어 해당 등록의 존속 여부도 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 3명, 1명은 보증금이 확정되고 2명은 미상

등기 임차권과 현황조사·매각물건명세서에 기재된 임차인을 기준으로 실제 임차인은 3명입니다. 보증금 대위·승계 중복신고로 분류되는 임차인은 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

다온숲은 20세대이며 2021년 12월 2일 사용승인된 건물입니다. 대상면적은 25.47㎡인데, 최근 12개월 실거래는 2026년 7월 29.99㎡, 6층, 300,000,000원 1건입니다. 거래면적이 대상면적과 일치하지 않아 가격 비교에는 주의가 필요하지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 300,000,000원입니다.

현재 최저가 217,600,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 72.5%입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 김재경 보증금 미배당액 116,246,400원을 합친 실질취득은 333,846,400원으로, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 300,000,000원보다 33,846,400원, 11.3% 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)

현재 회차에서 매각대금 217,600,000원 중 집행비용 3,846,400원을 제외한 213,753,600원이 김재경에게 배당되고, 보증금 330,000,000원과의 차액 116,246,400원을 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 청구액 330,000,000원은 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 실질취득 시나리오

이 물건의 핵심은 낙찰가가 내려가면 인수액이 반대로 늘어난다는 점입니다. 현재 회차의 333,846,400원에서 3회 유찰 시 333,237,120원, 4회 유찰 시 332,749,696원으로 실질취득은 약 3.33억원대에 머뭅니다. 김재경 보증금 330,000,000원을 중심으로 총액이 거의 고정되는 구조이므로 단순한 유찰 할인만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡본동성당 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트·종교시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제504호이며, 사용승인일은 2021.12.02입니다. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·경보, 소화, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 대지 457.0㎡, 공시지가 3,856,000원/㎡이며 지목은 대, 평지·가로장방 형상, 소로 한 면에 접합니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 환금성. 20세대 규모의 소규모 건물이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이며 거래면적도 대상면적과 다릅니다. 단지 통계상 낙찰률 0.0%인 점까지 고려하면 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차는 최저가 217,600,000원이 아니라 인수액을 포함한 333,846,400원을 봐야 합니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원보다 높은 총액입니다.
• 김재경 인수액 확인. 보증금 330,000,000원, 배당 213,753,600원, 매수인 인수 116,246,400원의 구조입니다. 배당요구일은 2024.03.06입니다.
• 미상 임차인 2명 확인. 류도월과 김민수는 전입일이 말소기준권리 이전이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완과 실제 보증금 확인이 핵심입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.12.24 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등록 상태를 확인해야 합니다.
• 면적 차이 감안. 대상면적 25.47㎡와 최근 거래 29.99㎡가 일치하지 않으므로 300,000,000원을 동일면적의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득이 싸다”

이 물건은 현재 최저매각가가 감정가의 64%까지 내려왔지만, 권리 인수 때문에 가격 구조가 완전히 달라집니다. 김재경의 보증금 330,000,000원 중 116,246,400원이 매수인에게 넘어오므로 현재 회차의 실질취득은 333,846,400원입니다. 3회 유찰 시 333,237,120원, 4회 유찰 시 332,749,696원으로 내려가도 총액은 크게 변하지 않습니다.

더구나 최근 12개월 평균과 최신 거래가 300,000,000원인 반면 현재 실질취득은 111.3% 수준이고, 최근 거래는 대상면적 25.47㎡와 다른 29.99㎡입니다. 여기에 류도월·김민수의 보증금이 미상으로 남아 있고, 다온숲 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 0.0%입니다.

결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않습니다. 현재 회차는 가격 메리트보다 김재경 인수와 미상 임차인 2명의 추가 위험을 먼저 해결해야 하는 물건입니다. 권리의 핵심은 ‘인수 116,246,400원’, 가격의 핵심은 ‘실질취득 333,846,400원’입니다.