서울남부지방법원 2025타경14199. 영등포구 당산동 리코하이빌 5층 501호로, 전용면적은 29.31㎡입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용이 기재돼 있습니다. 현 소유자 박혜옥은 2021년 8월 26일 매매를 원인으로 2021년 9월 16일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 327,000,000원입니다.

권리의 핵심은 317,000,000원 임차보증금입니다. 정해리는 2021년 8월 18일 확정일자를 받고 2021년 9월 14일 전입했으며 2021년 9월 16일부터 점유했습니다. 이후 2023년 10월 6일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025년 12월 30일이므로 임차인의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 그러나 이번 매각은 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 진행된다는 점이 결정적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 선행하지만 확약으로 인수 해소

과거 경인북부수산업협동조합의 근저당권 2건은 2021년 9월 16일 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 선언된 권리는 2025년 12월 30일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 2026년 7월 14일 영등포구 압류는 그 이후라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

정해리는 2023년 10월 6일 배당요구가 확인되고, 확정일자와 대항요건도 갖췄습니다. 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 두 번째 임차인이나 별도 317,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

* 매각물건명세서 기재 조건이 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 정해리 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건입니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최신 327,000,000원을 봐야 한다

리코하이빌의 거래표본은 12건이고 전체 평균은 338,500,000원입니다. 하지만 과거 370,000,000원 거래 등 높은 가격이 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 6월 327,000,000원 1건이며 최신 거래도 동일하게 327,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -3.7% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.

현재 최저매각가 328,000,000원은 전체 평균 338,500,000원만 보면 96.9%로 낮아 보입니다. 그러나 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래는 모두 327,000,000원입니다. 최저가는 이보다 1,000,000원 높고 최근 시세의 100.3%입니다. 따라서 전체 평균만 근거로 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)

현재 신건 328,000,000원 가정에서는 집행비용 5,392,000원과 임차보증금 317,000,000원이 배당된 뒤 주택도시보증공사에 5,608,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 기준 미배당액은 311,392,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수액보다 확약 조건을 먼저 본다

일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 보증금 아래로 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않습니다. 실제 계산 시나리오에도 1회 유찰 시 59,073,600원, 2회 유찰 시 110,818,880원의 인수액이 나타납니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인과 승계인이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 정확도 규칙상 그 임차인의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울영동초등학교 인근으로 오피스텔·업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 준주거지역의 장방형·평지 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 남측 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 리코하이빌은 총 3호 규모이고 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 전체 12건 평균보다 최신 가격이 낮아진 흐름이어서 과거 평균만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 정해리와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각기일에도 유지되는지 확인하세요.
• 최근 거래를 기준으로 가격 설정. 전체 평균 338,500,000원보다 최신 327,000,000원과 최근 12개월 평균 327,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.7% 낮습니다. 신건 최저가 328,000,000원을 “할인가”로 해석하지 마세요.
• 오피스텔·주거사용 확인. 공부상 오피스텔이고 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있으므로 실제 이용상태와 관련 비용·규제를 현장에서 확인하세요.
• 소규모 거래성 점검. 총 3호 규모이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 매도 시 거래속도와 가격 협상력을 보수적으로 평가하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 해결과 가격 메리트는 별개”

이 사건은 표면만 보면 317,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담스러워 보입니다. 그러나 매각조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 해당 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 권리 측 핵심 위험은 조건부로 해소된 셈입니다.

반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가 328,000,000원은 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 327,000,000원의 100.3%이고, 최근 가격 추세도 -3.7%입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 338,500,000원만 보고 할인 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 여기에 총 3호의 소규모 오피스텔이라는 환금성 요소까지 감안하면, 권리는 조건부 해소, 신건 가격은 보류가 이 물건의 결론입니다.