209,920,000원
서울남부지방법원 2025타경14199. 서울 영등포구 당산동 국회대로53길 24-7, 리코하이빌 5층 501호입니다. 전용면적은 29.31㎡이고, 지하 1층·지상 10층 건물의 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용 사실이 기재되어 있습니다.
소유자 박혜옥은 2021년 9월 16일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 327,000,000원입니다. 이후 임차보증금 반환 문제와 관련된 임차권등기가 설정되었으며, 주택도시보증공사가 317,000,000원의 청구금액으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 특이점은 단순한 고액 보증금이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 성립한 대항력 임차권이 있지만, 명세서상 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 점입니다. 따라서 법률상 원칙적인 인수 위험과 실제 매각조건을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 171-26, 국회대로53길 24-7, 제5층 제501호 |
| 건물명 | 리코하이빌(RICOHIGHVILL) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.31㎡ · 지하 1층, 지상 10층 중 5층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔 · 매각물건명세서상 주거용 사용 |
| 소유자 | 박혜옥 · 2021.09.16 소유권이전 · 거래가 327,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 209,920,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 입찰보증금 | 매각기일 공고에서 적용 비율·금액 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 317,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 강제경매개시결정 · 2025.12.30 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2025년 12월 30일 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 이보다 먼저 등기된 정해리의 주택임차권은 일반적인 후순위 소멸권리로 단순 분류할 수 없습니다. 임차인의 전입신고일과 점유개시일이 말소기준일에 앞서며, 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 실제 임차인 / 관계 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정해리 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 |
317,000,000원 | 있음 전입 2021.09.14 점유 2021.09.16 |
있음 확정 2021.08.18 배당요구 있음 |
조건부 면제 잔액 포기·등기말소 조건 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 · 경매신청채권자 |
별도 합산 금지 | 승계 관계 | 배당관계 확인 | 포기조건 대상 |
실제 임차인은 정해리 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 별도 실제 임차인으로 세거나 동일 보증금 317,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
포기·말소 조건이 없다면 이 미배당액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 입찰가가 낮아질수록 미배당액이 늘어나므로, 일반 인수형에서는 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
이 조건이 유효하게 적용·이행되는 경우, 정해리 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
단, 실제 잔액 포기와 등기말소 이행 여부는 반드시 법원 원본 및 매각조건으로 확인해야 하며, 해당 조건이 다른 미확인 점유자나 별도 권리까지 포괄적으로 면제하는 것은 아닙니다.
한편 2021년 경인북부수산업협동조합의 근저당권 2건은 2021.09.16 이미 말소되었습니다. 따라서 채권최고액 4,368,000,000원과 1,066,000,000원을 현재 남아 있는 매수인 인수채무로 계산하면 안 됩니다. 2026.07.14 영등포구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 예정입니다. 압류와 별개로 조세의 배당순위 및 당해세 문제는 추가 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 있지만, 거래 최신성이 약하다
리코하이빌의 면적이 유사한 실거래 12건의 전체 평균은 338,500,000원입니다. 그러나 2021~2022년 거래가 다수 포함되어 있어 전체 평균만으로 현재 가치를 평가하기 어렵습니다. 최근 거래는 2025년 6월, 전용 29.31㎡·8층, 327,000,000원이며, 집계상 최근 12개월 평균도 이 1건을 기준으로 327,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 (최신) | 29.31㎡ | 8 | 327,000,000원 |
| 2022.08 | 29.96㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2022.02 | 28.91㎡ | 7 | 332,000,000원 |
| 2022.02 | 29.94㎡ | 3 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 4 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 8 | 347,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 5 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 29.31㎡ | 4 | 327,000,000원 |
| 2021.09 | 29.94㎡ | 6 | 337,000,000원 |
| 2021.09 | 27.72㎡ | 10 | 347,000,000원 |
| 2021.09 | 29.31㎡ | 8 | 337,000,000원 |
| 2021.08 | 29.31㎡ | 5 | 327,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사면적 | 12건 | 338,500,000원 |
최저가 209,920,000원은 최근 거래가 327,000,000원의 64.2%, 전체 거래 평균 338,500,000원의 62.0%입니다. 단순 가격 차이만 보면 큰 할인폭입니다. 그러나 이 비교는 반드시 미배당 보증금 인수면제 조건이 이행되어 실질취득액이 최저가 수준으로 유지된다는 전제에서만 유효합니다. 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 209,920,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,738,880원 |
| 1. 임차인 정해리 · 보증금 우선변제 | 317,000,000원 | 206,181,120원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 317,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,738,880원과 임차인 우선배당 206,181,120원으로 가정 매각대금이 소진됩니다. 정해리의 보증금 미배당액은 110,818,880원입니다. 이는 포기·말소 조건을 반영하기 전의 원칙적인 인수 위험액이며, 매각조건 이행 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액을 동일 보증금과 독립된 추가 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당은 승계관계·조세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수면제 전 추정 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 209,920,000원 | 110,818,880원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 167,936,000원 | 152,215,104원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 134,348,800원 | 185,332,083원 |
위 미배당액은 특별매각조건이 적용되기 전의 계산상 위험액입니다. 조건이 없다면 입찰가가 낮아져도 매수인의 총부담은 보증금 317,000,000원에 집행비용 영향을 더한 수준에 머물 수 있습니다. 이 사건에서 가격상 할인폭이 실제 매수인에게 의미를 갖는 이유는 유찰 자체가 아니라 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문입니다.
동일한 조건이 후속 회차에도 유지되고 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 후속 회차가 실제로 진행되는지와 조건 변경 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 당산동 소재 서울영동초등학교 인근입니다. 주변은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 2021.07.20 준공되었고 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 약 6m 내외 포장도로와 접하며, 토지는 장방형의 오피스텔 건부지입니다.
- 용도 및 규제. 준주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 고시도 확인되므로, 입찰 시점에 오피스텔이 허가대상에 해당하는지 적용범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다. 다만 명세서의 주거용 사용 사실과 임대차·민간임대 등록관계는 별도 판단 대상입니다.
- 환금성. 집계상 3세대 규모이며 거래 12건 중 상당수가 2021~2022년에 집중되어 있습니다. 최신 거래도 2025.06으로 시차가 있어, 2026년 매각 시점의 수요와 처분가능가격을 충분히 검증해야 합니다. 거래가격 추세 -3.7%도 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인 — 특별매각조건. 임차인 정해리와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요. 적용 범위와 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 실제 인수액 구분. 인수면제 전 예상 미배당액은 110,818,880원이지만, 해당 조건 이행 시 임차인 관련 실질 인수액은 0원입니다. 두 수치를 합산하거나 동시에 인수되는 것으로 판단하지 마세요.
- 임차인과 승계인 구분. 실제 임차인은 정해리 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시되어 있으며 보증금 이중 합산을 피하고 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 3-1번 민간임대주택등기의 존속·말소 가능 여부, 관련 의무의 매수인 승계 여부를 관할기관 및 법원 원본으로 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 주거용 사용 사실만으로 현재 점유자나 실제 인도 가능 시점을 단정할 수 없습니다. 입찰 전 현장점유·인도절차·명도비용을 확인하세요.
- 시세 최신성. 2025.06 실거래 327,000,000원과 2021~2022년 고가 표본만으로 2026년 매도가격을 확정하지 마세요. 주변 유사 오피스텔의 최신 거래와 실제 매물가격을 재확인하세요.
- 규제 및 공과금. 준주거지역·토지거래허가 관련 적용범위, 체납 관리비, 당해세, 취득세 등 매수 후 발생 가능한 비용을 별도로 조사하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.30 매각 진행 여부, 매각조건 변경, 보증금 납부조건, 매각물건명세서 수정 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저, 인수면제 조건을 확인해야 한다”
이 물건의 최저매각가는 209,920,000원입니다. 최근 신고 거래가 327,000,000원과 비교하면 64.2%에 불과해 상당한 가격 차이가 있습니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 317,000,000원이라는 사실을 빼놓고 할인율만 강조하는 분석은 위험합니다.
다행히 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 원칙적인 미배당 보증금 110,818,880원을 매수인이 떠안지 않아, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 조건이 충족되는 경우에는 현 최저가를 기준으로 시세를 비교할 수 있습니다.
그렇더라도 가격을 무조건 매력적이라고 판단하기 어렵습니다. 거래가격 추세가 -3.7%로 하락했고, 최근 비교 거래가 2025년 6월 한 건에 그치는 데다, 오피스텔의 환금성과 민간임대주택등기 관련 확인사항도 남아 있습니다. 이미 2회 유찰된 물건인 만큼 추가적인 가격 하락만 기대하기보다는 조건 이행 가능성, 실제 점유, 최신 시세를 함께 따져야 합니다.
종합 판단은 B등급입니다. 가격 할인은 분명하지만 권리상 안전성은 특별매각조건의 유효한 이행을 전제로 합니다. 조건 확인 전에는 보류, 조건 확인 후에는 가격·환금성을 중심으로 선별 검토하는 접근이 적절합니다.
