서울북부지방법원 2026타경10028. 성북구 종암동 한강뉴스타 104동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택입니다. 현 소유자는 오인숙이고, 주택도시보증공사가 269,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 이 물건의 핵심은 압류 3건보다 앞서 존재하는 강한의 주택임차권입니다. 전입 2021.04.15, 확정일자 2021.03.22, 점유개시 2021.04.17이며 보증금은 269,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.05.12에 접수됐고, 말소기준으로 계산된 2024.07.03 압류보다 선순위입니다.

다만 현재 신건 최저가 295,000,000원을 매각가로 놓은 배당표에서는 집행비용 4,930,000원을 먼저 공제한 뒤 강한에게 보증금 269,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 이 결과만 보고 권리가 깨끗하다고 보면 안 됩니다. 유찰로 매각대금이 강한의 보증금을 충분히 배당하지 못하는 구간에 들어가면, 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조가 바로 나타납니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 기준권리보다 앞선다

말소기준은 2024.07.03 국의 압류입니다. 그 뒤의 강서구 압류, 강동구 압류와 2026.01.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 그보다 앞선 권리입니다. 강한의 전입·확정일자와 2023.05.12 주택임차권등기가 말소기준보다 선행하고, 등기상 임차권 자체도 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지

실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다. 시보증은 실제 점유 임차인이 아니라 이남희 보증금과 관련한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이남희는 2025.08.28 전입으로 말소기준 2024.07.03보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 이남희 관련 금액까지 안전하다고 확대해석할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

이 물건은 비교 가능한 실거래 금액을 근거로 신건 295,000,000원이 싸거나 비싸다고 판정할 수 없습니다. 대상 전용면적은 29.85㎡이고 단지 통계상 면적 매칭도 성립하지 않습니다. 따라서 가격 메리트를 단정하지 않고, 회차별 인수액 변화를 먼저 봐야 합니다.

1회 유찰부터 낙찰가가 강한의 보증금 269,000,000원보다 낮아지고, 제시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 37,104,000원으로 발생합니다. 2회 유찰에서는 인수가 83,643,200원까지 늘어납니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수가 커져 가격 하락분을 상당 부분 상쇄합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아진 구간에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되고, 실질취득은 보증금 269,000,000원 축을 중심으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)

현재 가정에서는 강한 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당은 247,930,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당액이 변동할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조입니다. 사용승인은 2021.03.09입니다.
• 입지. 일신초등학교 동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교·관공서·공공시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 6호선 월곡역(동덕여대) 및 노선 버스정류장이 인근에 있어 교통환경은 보통입니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 접하고 동측에 내부순환로가 위치합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,131,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물 확인. 한강뉴스타 104동은 한강뉴스타 103동과 건물 외벽이 맞닿아 있는 것으로 외견상 보인다는 감정평가 의견이 있습니다.
• 환금성. 한강뉴스타104동은 12세대이며 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 15.3회입니다. 실거래 가격 근거 없이 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강한 보증금 재확인. 전입 2021.04.15·확정 2021.03.22·보증금 269,000,000원·임차권등기 2023.05.12의 선순위 구조를 원본과 대조하세요.
• 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 시 인수 37,104,000원, 2회 유찰 시 83,643,200원으로 증가합니다. 대항력 임차보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 실질취득을 보증금 269,000,000원 축으로 판단해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국·강서구·강동구 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 현재 예상배당과 임차인 미배당이 달라질 수 있습니다.
• 이남희 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 보증기관 승계 신고와 함께 매각물건명세서 원본을 재확인하세요.
• 중복 보증금 합산 금지. 시보증은 이남희 관련 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 실제 임차인이나 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.06.16 민간임대주택등기의 경매 후 효력을 등기부와 관계 서류에서 확인하세요.
• 건물 외벽 상태 확인. 104동과 103동 외벽이 맞닿아 있는 것으로 보인다는 감정평가 의견이 있으므로 현장 구조를 직접 확인하세요.
• 가격 메리트 보류. 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없으므로 295,000,000원이 시세보다 저렴하다고 전제하지 마세요.

맺으며 — “유찰가보다 인수 구조를 먼저 보라”

이 사건은 신건에서만 보면 매수인 인수가 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 권리 순서를 펼치면 강한의 전입·확정일자와 임차권등기가 2024.07.03 말소기준보다 앞서 있습니다. 현재 매각가 295,000,000원에서는 보증금 269,000,000원을 모두 배당할 여력이 있어 인수가 발생하지 않을 뿐입니다.

한 번 유찰돼 236,000,000원이 되면 인수액이 37,104,000원으로, 두 번 유찰돼 188,800,000원이 되면 83,643,200원으로 증가합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되므로 최저가가 내려간다는 이유만으로 싸졌다고 볼 수 없습니다. 비교 실거래 근거도 없고, 평균 유찰 횟수 15.3회인 소규모 다세대라는 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 강한 보증금의 실제 배당액·당해세·미배당 인수액을 확정하는 것입니다.