서울북부지방법원 2026타경10048. 서울 도봉구 쌍문동 메이저빌 2층 203호, 감정평가상 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층이고, 해당 호는 2층에 있습니다. 권리분석의 핵심은 2022년 말부터 점유한 임차인 이승룡과 2023.09.08. 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다. 이승룡의 전입·점유개시는 2022.12.30., 확정일자는 2022.12.13.으로 말소기준인 2023.09.08. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리 순서만 보면 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.

하지만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했고, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에도 동의한다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 데이터상 회차별로 계산된 미배당 인수 가능액과 별개로 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 결론을 바꾼다

말소기준은 2023.09.08. 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인 이승룡은 2022.12.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022.12.13.이어서 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 255,000,000원이며 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사합니다.

* 확약의 효력은 해당 임차보증금 관계에 한정해 반영한 것입니다. 본 자료에는 그 밖의 별도 임차인 신고가 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 3.13억, 최근 거래 3.40억의 92.1%

메이저빌은 총 12세대의 소규모 다세대이고, 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 320,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.12. 340,000,000원 1건이며, 그 이전 2024.07. 거래 300,000,000원보다 높은 수준입니다. 최근과 이전 가격의 추세는 +13.3%입니다.

현재 최저가 313,000,000원은 전체 2건 평균 320,000,000원의 97.8%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 340,000,000원의 92.1%입니다. 최신 거래보다 27,000,000원 낮은 가격입니다. 따라서 신건 가격이 최근 거래보다 높은 물건은 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 그 거래는 5층·49.09㎡인 반면 본건은 2층·45.88㎡이므로, 340,000,000원을 그대로 본건의 확정 시세로 보는 것은 피해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)

현재 회차 313,000,000원에서는 임차보증금 255,000,000원이 전액 배당되는 계산이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 공부·현황 체크 — 옥탑과 소유자 표기가 다르다

• 옥탑 면적. 등기사항전부증명서에는 옥탑1층 73.76㎡, 집합건축물대장에는 옥탑1층 73.76㎡ 다락과 16.51㎡ 계단실이 기재돼 면적 등이 상이합니다.
• 소유자 공부. 등기사항전부증명서와 토지대장 대지권등록부는 사형택, 집합건축물대장 전유부는 정경원·박이숙으로 서로 다릅니다.
• 위반건축물. 제공 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 등기부·매각물건명세서에는 이승룡의 임차권등기가 확인됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층203호입니다.
• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 한신초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 배치되어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 367.6㎡, 지목 대, 공시지가 2,635,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대로 실거래 표본이 2건에 그쳐, 가격 판단 시 대단지 공동주택보다 개별 물건 상태와 층 차이의 영향이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 HUG의 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 해당 확약서 원문과 적용 대상을 직접 대조해야 합니다.
• 현재 회차 인수. 313,000,000원 가정 배당에서는 임차보증금 255,000,000원이 전액 배당되고 데이터상 인수액도 0원입니다.
• 유찰 시 계산과 확약 구분. 일반 배당 계산상 1회 유찰 시 8,905,600원, 2회 유찰 시 58,284,480원의 인수 가능액이 표시되지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원*으로 구분해 판단해야 합니다.
• 시세 표본 확인. 최근 12개월 실거래는 340,000,000원 1건뿐입니다. 본건 2층·45.88㎡와 최신 거래 5층·49.09㎡의 차이를 현장 시세에 반영해야 합니다.
• 옥탑 공부 대조. 등기와 건축물대장의 옥탑 면적 표기가 다르므로 건축물대장·도면·현황을 확인해야 합니다.
• 소유자 표기 대조. 등기·토지대장과 집합건축물대장의 소유자 표기가 상이한 사유를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 당해세·최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 장의 확약서

등기 순서만 보면 이 물건은 보증금 255,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 부담스러운 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 HUG 확약은 그 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의하므로, 현 자료를 기준으로 매수인의 추가 부담은 실질 0원*입니다.

가격도 현재 신건 최저가 313,000,000원이 최신 실거래 340,000,000원보다 낮고, 최근 가격 추세는 +13.3%입니다. 따라서 최저가 자체를 최근 시세 이상이라고 볼 근거는 없습니다. 다만 거래가 2건뿐인 12세대 다세대라는 점, 최신 비교 거래와 층·면적이 다르다는 점, 그리고 옥탑 면적 및 소유자 공부 불일치가 남습니다. 결론은 “확약 확인 시 권리부담은 낮고 가격도 최근 거래 아래지만, 공부 대조를 끝내기 전까지는 조건부 접근”입니다.