서울북부지방법원 2026타경10048. 도봉구 쌍문동 메이저빌 2층 203호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 사형택이며, 소유권은 2017.12.20 매매를 원인으로 2018.11.05 이전됐습니다. 권리분석의 핵심은 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 2022.12.30 전입·점유 임차인입니다. 통상이라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
주택도시보증공사는 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 현재 배당표의 산식상 부족분이 8,905,600원이어도 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약의 효과는 해당 임차보증금 관계에 적용되며, 별도의 다른 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-25 메이저빌 2층 203호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 노해로57길 19-11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 45.88㎡ · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 250,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.09.08 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인 이승룡은 확정일자 2022.12.13, 전입·점유 2022.12.30으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 2025.01.06 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태라 우선변제권도 행사합니다. 다만 확약서 때문에 배당 부족분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 사건에서는 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승룡 | 제2층 제203호 전부 | 255,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
메이저빌은 총 12세대, 2017.12.29 준공입니다. 면적이 일치하는 거래자료상 45.88㎡는 2024.07에 300,000,000원에 거래됐고, 최근 거래는 2025.12의 49.09㎡·5층 340,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 320,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.09㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2024.07 | 45.88㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 340,000,000원 |
현재 최저매각가 250,400,000원은 최근 12개월 평균 340,000,000원의 73.6%입니다. 또 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 13.3%로 나타납니다. 확약을 반영한 실질취득 역시 250,400,000원이므로, 대항력 임차인의 보증금 255,000,000원을 실질취득가로 더하는 구조가 아닙니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이라 시세 판단의 표본은 넓지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,305,600원 |
| 1. 임차인 이승룡 보증금 | 255,000,000원 | 246,094,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식만 보면 임차보증금 중 8,905,600원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 확약서상 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 250,400,000원 | 8,905,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 200,320,000원 | 58,284,480원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 160,256,000원 | 97,787,584원 | 실질 0원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 보증금 부근에 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차보증금에 관해 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하는 확약이 제출되어 있어, 제공된 각 회차의 산식상 인수액과 매수인의 실질 인수액을 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신초등학교 남측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택·학교가 섞인 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 배치되어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 2층 203호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 367.6㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,635,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·정비구역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 옥탑층 면적이 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에서 다르게 기재되어 있고, 소유자 표시도 일부 공부 사이에 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각서류에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 배당표 구분. 현재 산식상 인수 8,905,600원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요.
- 공부 대조. 옥탑층 73.76㎡·16.51㎡ 관련 기재 차이와 소유자 표시 차이를 등기사항전부증명서·집합건축물대장·토지대장에서 직접 대조하세요.
- 실거래 표본. 최근 12개월 거래가 1건이므로 340,000,000원을 단일 기준가격으로 고정하기보다 개별 상태를 함께 보세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 250,400,000원보다 보증금이 큰 사건입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 점이 결정적입니다. 제공된 조건대로라면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 실질취득 250,400,000원은 최근 12개월 거래 340,000,000원의 73.6%입니다. 다만 실거래 표본이 적고 옥탑층 면적·소유자 표시의 공부 차이가 있으므로, 이 물건의 마지막 확인 포인트는 확약서 원문과 공부 일치 여부입니다.
