서울남부지방법원 2025타경14206. 양천구 신월동 에스케이이팰리스 5층 505호, 전용 29.51㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 물건의 핵심은 “대항력 임차인이 있지만 현재 회차에서는 인수액이 0원”이라는 점입니다. 임차인 이현주는 2022.02.23. 확정일자를 받고 2022.03.24. 전입·점유를 시작했으며, 2024.01.09. 임차보증금 226,800,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 권리가 그보다 앞서므로, 배당으로 보증금을 다 돌려받지 못하는 회차에서는 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
현재 회차의 배당 가정은 다릅니다. 매각대금 272,000,000원에서 집행비용 4,608,000원을 먼저 제하고도 이현주 보증금 226,800,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이고 실질취득 역시 272,000,000원입니다. 다만 이 금액은 실거래 평균 지표 252,500,000원보다 높습니다. 즉 현재 신건은 권리 때문에 비싼 것이 아니라, 권리 인수가 없어도 가격 자체가 평균 시세보다 높은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제5층 제505호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.51㎡ · 지하1층/지상8층 중 5층 |
| 사용승인 | 2018.03.26 |
| 소유자 | 문초승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2018.04.13. 설정된 경서농업협동조합 근저당은 채권최고액 3,000,000,000원이었지만 2018.08.02. 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당을 현재 매각의 말소기준으로 볼 구조가 아닙니다. 현재 제시된 말소기준은 2025.12.30. 강제경매개시결정이고, 이현주의 전입·점유와 확정일자 및 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다.
| 구분 | 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이현주 | 2022.03.24 | 226,800,000원 | 대항력 우선변제 미배당 시 인수 |
| 대위·승계 중복신고 | MOHAMMED DZULHELMI BIN ISMAIL | 2025.02.03 | 별도 합산 없음 | 승계 중복 별도 임차인 아님 |
② 유찰 시 핵심 — 최저가는 내려가도 실질취득은 약 2.30억
이 물건은 대항력 있는 임차보증금이 226,800,000원이므로, 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 회차부터는 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 배당으로 회수되지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 전환되기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 272,000,000원 | 0원 | 272,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 217,600,000원 | 13,046,400원 | 230,646,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 174,080,000원 | 55,957,120원 | 230,037,120원 |
1회 유찰 시 최저가는 217,600,000원까지 내려가지만 인수액 13,046,400원을 더하면 실질취득은 230,646,400원입니다. 2회 유찰 시에도 최저가는 174,080,000원으로 크게 낮아지지만 인수액이 55,957,120원으로 늘어 실질취득은 230,037,120원입니다. 즉 보증금보다 낮은 낙찰구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄돼 총 취득부담이 약 230,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 평균보다 높다
에스케이이팰리스(86-4)는 24세대, 2018.03.26. 사용승인된 소규모 집합건물입니다. 비교 면적은 대상 전용 29.51㎡와 일치하며 실거래 표본은 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 29.5㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 27.91㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 평균 지표 | — | 2건 | 252,500,000원 |
실거래 평균 지표는 252,500,000원, 최신 거래는 2021.12의 300,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 272,000,000원은 평균 지표의 107.7%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 300,000,000원보다는 낮지만, 평균 대비로는 이미 19,500,000원 높은 만큼 “신건이 시세보다 싸다”는 판단은 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 이현주 보증금 | 226,800,000원 | 226,800,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 226,800,000원 | 40,592,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 272,000,000원 가정에서는 이현주 보증금 226,800,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 40,592,000원을 배당받고 186,208,000원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물의 5층 505호입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 광대로, 동측 왕복2차로, 서측 약 10m 도로와 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 5,052,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·난방시설과 승강기·주차장이 구비된 것으로 추정되며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 에스케이이팰리스(86-4)는 24세대이고 경매 통계상 평균 유찰 3.6회·낙찰률 0.0%여서 소규모 도시형생활주택의 매수층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 인수 0원 확인. 272,000,000원 매각 가정에서는 이현주 보증금 226,800,000원이 전액 배당됩니다.
- 유찰 후에는 실질취득으로 계산. 217,600,000원·174,080,000원이라는 최저가만 보지 말고 각각 인수 13,046,400원·55,957,120원을 더해 판단해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. MOHAMMED DZULHELMI BIN ISMAIL 신고는 대위·승계 중복신고이므로 이현주 보증금과 별도 합산하지 않습니다.
- 시세 기준. 현재 최저가 272,000,000원은 실거래 평균 지표 252,500,000원의 107.7%이므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 24세대 소규모 건물이고 경매 통계상 평균 유찰 3.6회·낙찰률 0.0%입니다.
- 소재지 대조. 사건 주소와 감정요항표 위치 설명이 서로 다르게 기재돼 있으므로 원문 대상물건 표시를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0, 그러나 가격도 싸지 않다”
이 사건은 선순위 대항력 임차인이 있다는 이유만으로 무조건 인수형이라고 단정할 물건은 아닙니다. 현재 회차 272,000,000원에서는 임차보증금 226,800,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 그렇다고 현재 가격이 매력적인 것도 아닙니다. 실질취득 272,000,000원은 실거래 평균 지표 252,500,000원의 107.7%이고, 24세대 소규모 건물에 경매 평균 유찰 3.6회·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 겹칩니다.
반대로 유찰이 진행되면 단순 최저가는 빠르게 내려가지만, 선순위 임차보증금의 미배당액이 매수인 인수로 전환됩니다. 1회 유찰의 실질취득은 230,646,400원, 2회 유찰은 230,037,120원으로 거의 비슷합니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 현재 회차는 권리 인수 0원이지만 평균 시세 이상이라 가격 메리트가 약하고, 유찰 이후에는 반드시 ‘낙찰가 + 인수액’으로 계산해야 하는 물건입니다.
