서울북부지방법원 2026타경10055. 중랑구 중화동 마레빌1동 502호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 254,000,000원, 현재 최저매각가는 203,200,000원입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 가격 하락폭이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다.
백승호는 2020.11.24 주민등록·점유를 갖추고, 확정일자는 2020.10.19입니다. 말소기준으로 잡힌 2022.03.18 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금은 225,000,000원입니다. 현재 매각가 203,200,000원을 가정하면 집행비용 3,644,800원을 제외한 199,555,200원이 배당되고, 남는 25,444,800원은 매수인 인수 가능액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10055 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 302-63 마레빌1동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 5층건 중 5층 502호 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.10.17 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 203,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부상 2016.12.07 수산업협동조합중앙회 근저당권은 2016.12.29 이미 말소됐습니다. 현재 권리판단에서 중요한 기준은 2022.03.18 국의 압류입니다. 그런데 백승호의 전입·점유는 2020.11.24로 그보다 앞섭니다. 따라서 백승호는 매각으로 임차권등기가 말소되더라도 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액을 먼저 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승호 | 제5층 제502호 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.24 | 2020.10.19 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 이희건 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
백승호는 배당요구가 확인되고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 회차 매각대금만으로 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 이희건은 2024.09.20 전입으로 말소기준 2022.03.18보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
마레빌은 총 11세대, 사용승인일은 2016.11.24입니다. 대상 면적은 23.4㎡이며, 확인되는 실거래 표본은 2022.04 3층 250,000,000원 1건입니다. 실거래 평균·최저·최고도 모두 250,000,000원으로 잡혀 있어 표본은 매우 제한적입니다.
| 구분 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 254,000,000원 | 101.6% |
| 현재 최저가 | 203,200,000원 | 81.3% |
| 실질취득 | 228,644,800원 | 91.5% |
| 실거래 표본 | 250,000,000원 | 100% |
표면 최저가만 보면 실거래 250,000,000원의 81.3%지만, 실제 부담 기준으로 바꾸면 91.5%입니다. 즉 명목상 20% 할인과 실질적인 가격 차이는 전혀 다릅니다. 더구나 실거래 표본이 2022.04의 1건뿐이므로, 250,000,000원을 현재 시세로 그대로 확정해 가격 메리트를 크게 평가하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,644,800원 |
| 1. 임차인 백승호 보증금 | 225,000,000원 | 199,555,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
백승호 보증금 225,000,000원 중 199,555,200원이 배당되고, 25,444,800원이 부족합니다. 현재 계산상 이 부족분이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중랑역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장과 경의중앙선 중랑역·7호선 중화역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2016.11.24입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,386,000원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형태입니다.
- 현황확인. 수차례 방문에도 이해관계인 부재·폐문으로 내부를 정확히 확인하지 못해 실제 내부구조가 현황도면과 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차의 판단 기준은 203,200,000원이 아니라 228,644,800원입니다.
- 백승호 배당액 재확인. 배당액이 달라지면 미배당 보증금과 매수인 인수액도 달라집니다.
- 이희건 점유관계. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계가 미상입니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 거래가 2022.04 250,000,000원 1건뿐이므로 현재 가격 판단은 추가 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 폐문으로 내부 확인이 불가능했던 만큼 실제 구조와 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “20% 유찰”보다 “2.29억 실질취득”이 중요하다
이 물건은 감정가 254,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 203,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인 백승호의 보증금 225,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 예상배당으로는 25,444,800원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 228,644,800원입니다.
2회 유찰 시에도 매각가 162,560,000원에 인수 65,515,840원, 3회 유찰 시에도 매각가 130,048,000원에 인수 97,572,672원으로, 낙찰가 하락을 임차보증금 인수가 상당 부분 상쇄합니다. 이 사건의 가격 판단은 “최저가가 얼마까지 내려갔나”가 아니라 “인수까지 합쳐 실제로 얼마를 부담하나”에 맞춰야 합니다. 확인되는 실거래 250,000,000원과 비교하면 현재 실질취득은 91.5%지만, 거래 표본이 1건이라는 점까지 함께 봐야 합니다.
