서울북부지방법원 2026타경10055. 중랑구 중화동 마레빌1동 5층 502호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대입니다. 현 소유자 권영만은 2020.10.17. 매매를 원인으로 거래가 225,000,000원에 취득했고, 이후 이 물건에는 세무서 압류와 주택도시보증공사 가압류가 설정됐습니다. 데이터상 말소기준은 2022.03.18. 안산세무서의 압류이며, 그보다 앞선 2020.11.24. 전입의 백승호는 대항력 있는 임차인입니다.
다만 현재 신건 매각가 254,000,000원 가정에서는 집행비용 4,356,000원을 제외하고 백승호의 보증금 225,000,000원이 전액 우선배당되는 계산이므로 현 회차 인수액은 0원입니다. 핵심은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가 203,200,000원에서 인수액 25,444,800원, 2회 유찰 시 매각가 162,560,000원에서 인수액 65,515,840원으로 표시돼 있습니다. 최저가만 내려가는 숫자를 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 302-63 마레빌1동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 23.4㎡ · 5층 |
| 소유자 | 권영만 (2020.10.17. 매매 · 거래가 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2022.03.18. 국(안산세무서장) 압류입니다. 백승호는 임대차계약 2020.10.17., 확정일자 2020.10.19., 주민등록·점유개시 2020.11.24.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 225,000,000원이고 2022.11.15. 임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 있는 것으로 정리돼 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승호 | 제5층 제502호 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.24 | 2020.10.19 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 이희건 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
현황조사에 나타난 이희건은 2024.09.20. 전입으로 말소기준보다 뒤여서 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·점유관계는 확인되지 않았으므로 실제 점유 및 명도 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 백승호와 이희건이며, 보증기관 승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 확인 거래 1건보다 신건 최저가가 높다
마레빌은 총 11세대, 사용승인일은 2016.11.24.입니다. 대상 면적 23.4㎡와 일치하는 확인 실거래는 1건으로, 2022.04. 3층이 250,000,000원에 거래됐습니다. 데이터상 최근 12개월 평균도 250,000,000원으로 표시되지만 표본은 1건이며 거래시점 역시 2022.04.이므로 시세 판단의 폭이 좁습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 23.4㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | 23.4㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
신건 최저가 254,000,000원은 확인 실거래 250,000,000원의 101.6%입니다. 즉 현재 가격을 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 확인된 거래가보다 높은 가격이고, 거래 표본 자체도 1건이라 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 임차인 백승호 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 24,644,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 백승호 보증금 225,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권에는 미배당이 남으며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 인수 변화
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 254,000,000원 | 0원 | 24,644,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 203,200,000원 | 25,444,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 162,560,000원 | 65,515,840원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 중랑역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·시장 등이 혼재하며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입 가능. 인근 버스정류장, 남서측 경의중앙선 중랑역, 북동측 7호선 중화역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호, 사용승인일 2016.11.24. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형, 공동주택(다세대) 건부지. 서측 동일로123길 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 11세대이고 대상 면적 23.4㎡의 확인 실거래가 1건뿐이어서, 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백승호 배당액 확인. 현 회차 인수 0원 판단은 보증금 225,000,000원이 전액 배당되는 전제입니다. 실제 배당순위와 세금 등을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 유찰 후 인수액 확인. 1회 유찰 25,444,800원, 2회 유찰 65,515,840원의 매수인 인수액이 표시돼 있습니다. 유찰가만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 이희건 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·점유관계가 미상입니다. 현황과 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 수차례 방문에도 폐문·부재로 정확한 내부확인이 불가능해 외부관찰·공부·주변 탐문을 토대로 작성됐습니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2022.04. 250,000,000원 1건입니다. 신건 최저가는 이보다 높은 101.6%이므로 현재 가격에 할인 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관계와 임차권등기 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0”만 보고 끝낼 물건이 아니다
현재 회차만 보면 백승호 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수 0원이라는 장점이 분명합니다. 그러나 최저가 254,000,000원은 확인된 동일 면적 실거래 250,000,000원보다 높고, 실거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 신건 가격 자체에는 뚜렷한 할인 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 유찰 뒤입니다. 백승호는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이어서 1회 유찰부터 미배당 보증금 인수가 발생하고, 2회 유찰에서는 그 금액이 더 커집니다. 즉 이 사건은 “권리는 신건에서 상대적으로 정리되지만, 유찰될수록 인수 구조를 다시 계산해야 하는 물건”입니다. 현 회차는 가격이 최근 확인 거래 이상이고, 유찰 회차는 인수액이 붙기 때문에 어느 회차든 단순한 저가 매수 논리로 접근하기 어렵습니다.
