서울남부지방법원 2025타경14214. 금천구 시흥동 테라리움 4층 404호는 2021년 사용승인을 받은 다세대주택입니다. 소유자 신삼영이 2022년 9월 291,000,000원에 취득한 물건으로, 현재 감정가는 245,000,000원이며 두 차례 유찰로 최저매각가가 156,800,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 64%에 취득할 수 있는 물건이지만, 등기부에는 2024년 5월 설정된 286,000,000원의 주택임차권등기가 남아 있습니다.
이 임차권은 삼성카드 가압류보다 먼저 등기됐고, 임차인의 전입신고와 확정일자도 그보다 앞섭니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 임차인 및 임차권 승계인의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있습니다. 따라서 분석의 결론은 단순히 '선순위 임차인이 있다'가 아니라, 확약의 이행을 전제로 선순위 인수 위험이 해소되는 물건이라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제4층 제404호 도로명주소: 서울특별시 금천구 독산로 78-2 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평지붕, 지상 5층 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.04.26 |
| 소유자 | 신삼영 · 2022.09.08 소유권이전 (거래가액 291,000,000원) |
| 감정가 | 245,000,000원 |
| 최저매각가 | 156,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 현장 확인 | 폐문부재로 내부 현황 직접 확인되지 않음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
말소기준권리는 2024.06.14 삼성카드 주식회사 가압류입니다. 이보다 먼저 등기된 정은진의 주택임차권은 일반적인 소멸기준만 적용하면 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 삼성카드 가압류 및 그 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정은진 | 건물전부 주거 · 임차권등기 |
286,000,000원 |
전입 2022.06.28 확정 2022.06.10 배당요구 2024.05.23 |
대항력 있음 우선변제권 원칙상 선순위 확약 조건부 인수 0원 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인 정은진의 임차권을 승계한 보증기관으로 매각조건에 함께 기재되어 있으며, 보증금 286,000,000원을 정은진과 주택도시보증공사에 각각 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이고, 분석 대상 보증금은 286,000,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차보증금 | 286,000,000원 | 대항력 있는 임차인의 보증금 |
| 현재 최저매각가 | 156,800,000원 | 2회 유찰 후 가격 |
| 임차인 예상배당 | 153,804,800원 | 집행비용 추정액 차감 후 배당 |
| 확약 전 미배당 보증금 | 132,195,200원 | 매수인 인수 가능액의 산식상 결과 |
| 확약 이행 시 실질 인수 | 0원 | 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
확약이 없다면 최저매각가에 예상 인수액을 합산한 금액은 288,995,200원으로, 집행비용 추정분을 포함해 임차보증금 286,000,000원에 가까운 구조가 됩니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다. 반면 이 사건은 명시된 확약이 이행될 경우 매수인의 보증금 인수 부담이 0원이어서 낙찰가 156,800,000원이 취득부대비용 제외 실질취득 기준이 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건은 감정가 245,000,000원에서 2회 유찰돼 156,800,000원에 진행됩니다. 감정가 대비 최저가 비율은 64%입니다. 그러나 이는 감정가에 대한 비율일 뿐, 인근 다세대주택의 현재 실거래 시세에 비해 저렴하다는 근거는 아닙니다.
소유자 신삼영의 2022년 취득 거래가액은 291,000,000원이지만, 과거 취득가격을 현재 시장가치로 그대로 사용할 수 없습니다. 최근 12개월 동일·유사 물건 실거래 평균이나 최신 거래를 대조하기 전에는 156,800,000원이라는 최저가만 보고 안전마진이 충분하다고 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,995,200원 |
| 1. 임차보증금 · 정은진 | 286,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,372,183원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 배당 추정입니다. 집행비용은 약 1.9%를 적용한 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 임차권 승계관계와 연결되므로, 명목 채권액을 임차보증금과 별도 실질 인수액으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당 및 권리 승계는 배당관계와 매각조건 원본을 기준으로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수 위험의 차이
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰 · 64%) | 156,800,000원 | 132,195,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (51.2%) | 125,440,000원 | 163,116,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 (40.96%) | 100,352,000원 | 187,852,928원 | 0원 |
확약 전 인수 추정액은 회차별 경매 시나리오의 추정치를 표시한 것으로, 집행비용 등의 가정에 따라 달라집니다. 실제 매각조건이 동일하게 유지되고 확약이 유효하게 이행되는 경우에만 인수 0원 판단을 적용합니다.
일반적인 선순위 대항력 임차인 물건이라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담은 임차보증금 부근에서 유지됩니다. 그러나 이 사건은 보증금 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 해당 조건이 이행될 경우 유찰에 따른 낙찰가 하락이 실질취득금액 감소로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 시흥초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통환경은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.04.26 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 4층 세대입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대지는 2필지 일단의 대체로 사다리형이며, 서측 약 20m, 북측 약 6~9m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 사항은 대상과 지정기간을 구분해 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조 및 이용상태를 직접 확인하지 못했고, 집합건축물대장과 건축물현황도를 기초로 평가했습니다. 입찰 전 실제 내부상태 재확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 실거래 비교를 통한 가격 적정성이 확인되지 않았으므로, 인근 유사 다세대주택의 실제 거래 및 임대 수요를 추가 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원본 확인. 정은진과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약의 효력과 이행 방식, 매각 후 등기 말소에 필요한 서류 및 절차를 확인해야 합니다.
- 권리 중복계산 방지. 실제 임차인 1명과 주택도시보증공사의 임차권 승계관계를 구분하고, 286,000,000원의 보증금을 이중 합산하지 마세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재의 실제 점유자를 단정할 수 없습니다. 점유 상태와 인도 협의 가능성, 필요시 인도 절차를 확인하세요.
- 시세와 실질취득. 확약 이행 시 실질취득 기준 156,800,000원을 최근 실거래·유사 매물의 환금 가능한 가격과 비교하세요. 취득세 및 부대비용도 별도로 반영해야 합니다.
- 내부·관리비. 폐문부재로 확인되지 않은 내부 상태, 수리 필요성, 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 가격이 내려가더라도 동일한 매각조건이 적용되는지 확인하고, 가격상한을 사전에 설정하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — "선순위 보증금보다 확약 이행, 감정가 할인보다 실거래"
이 사건의 핵심은 286,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 확약이 없다면 감정가 245,000,000원에서 156,800,000원까지 내려왔더라도 미배당 보증금을 인수할 수 있어 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다.
하지만 임차인 정은진과 임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각조건이 있어, 확약의 유효한 이행을 전제로 인수 0원이라는 중요한 차이가 발생합니다.
그럼에도 최저매각가 156,800,000원이 실제 시세보다 유리한지는 별도 검증이 필요합니다. 2회 유찰이라는 사실, 다세대주택이라는 용도, 현장 내부 확인의 한계도 함께 고려해야 합니다. 권리는 확약으로 해소 가능, 가격은 시세 확인 전까지 보류. 이 물건의 입찰 판단은 매각조건의 확실성과 실제 시장가격을 모두 확인한 이후에 내려야 합니다.
