서울남부지방법원 2025타경14214. 금천구 시흥동 테라리움 4층 404호의 다세대주택입니다. 소유자 신삼영은 2022.09.02. 매매를 원인으로 거래가액 291,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기에는 임차인 정은진의 주택임차권 286,000,000원, 삼성카드 주식회사의 가압류 6,372,183원, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정이 확인됩니다.
핵심은 임차권의 순서입니다. 정은진은 2022.06.10. 확정일자, 2022.06.28. 주민등록·점유개시로 확인되고, 2024.05.23. 임차권등기까지 마쳤습니다. 제공된 말소기준은 2024.06.14. 삼성카드 주식회사 가압류이므로 임차인의 대항요건과 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 지상5층 · 제4층 제404호 · 사용승인일 2021.04.26. |
| 소유자 | 신삼영 · 2022.09.02. 매매 · 거래가액 291,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약을 함께 봐야 한다
등기 순서만 보면 임차인이 강합니다. 정은진의 임차권등기는 2024.05.23.이고 말소기준으로 제시된 삼성카드 주식회사 가압류는 2024.06.14.입니다. 더구나 실제 전입·점유는 2022.06.28., 확정일자는 2022.06.10.으로 더 빠릅니다. 따라서 일반적인 매각이라면 배당으로 충족되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
다만 이 사건은 매각물건명세서의 별도 조건 때문에 결과가 달라집니다. 임차인 정은진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 정은진이 실제 임차인이며, 주택도시보증공사의 승계 부분을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정은진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 286,000,000원 | 대항력 있음 주민등록·점유 2022.06.28. | 우선변제 확정일자 2022.06.10. · 배당요구 | 승계 언급 주택도시보증공사 |
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 정은진 보증금 | 286,000,000원 | 240,770,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,372,183원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 45,230,000원입니다. 다만 임차인 정은진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 매수인이 실제로 부담할 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가는 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 245,000,000원 | 45,230,000원 | 0원 · 확약 조건 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 196,000,000원 | 93,544,000원 | 0원 · 확약 조건 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 156,800,000원 | 132,195,200원 | 0원 · 확약 조건 |
보통 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건도 형식상 그 구조를 갖지만, 매각 조건에 따른 잔액 청구 포기가 있어 확약이 적용되는 한 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 245,000,000원으로 봅니다.
⑤ 가격 판단 — 권리와 가격을 분리해서 볼 것
감정가는 245,000,000원, 최저매각가 역시 245,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에서는 비교 가능한 동일 물건군 실거래가를 근거로 한 시세 판단을 제시할 수 없으므로, 245,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 소유자의 2022.09.02. 거래가액 291,000,000원은 현재 시세를 대신하는 자료로 사용하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용중입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 확인됐습니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 시흥초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·단독·다가구주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상5층 건물 내 제4층 제404호이며 사용승인일은 2021.04.26.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 20미터 내외, 북측으로 폭 약 6~9미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 정은진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 포함되는지 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 소유권이전과 별개로 임차권등기 말소가 실제 조건대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 정은진이 실제 임차인 1명이며 주택도시보증공사의 승계관계를 별도 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 현황 재확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부구조·이용상황과 실제 점유자를 현장에서 재확인하세요.
- 가격 확인. 감정가 245,000,000원만으로 싸다고 판단하지 말고 인근·유사 다세대 실거래와 매물을 별도로 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.15. 이후 변동 여부와 매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “위험한 선순위 임차권이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기만 보고 판단하면 보증금 286,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 245,000,000원보다 앞서는 전형적인 인수위험 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 45,230,000원의 보증금 부족분이 발생합니다.
그러나 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 임차인 정은진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다고 명시돼 있기 때문입니다. 따라서 확약 조건이 이행되는 한 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 245,000,000원입니다.
다만 이 물건의 안전성은 “선순위 임차권이 원래 안전해서”가 아니라 확약이라는 조건부 장치에서 만들어집니다. 그러므로 입찰의 핵심은 확약 문구와 임차권등기 말소 조건의 재확인입니다. 가격 측면은 별도의 실거래 검증 없이는 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근, 가격은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해 판단해야 합니다.
