서울북부지방법원 2026타경10091. 성북구 종암동 한강뉴스타 103동 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가는 284,000,000원이지만 두 번의 유찰로 현재 최저매각가는 181,760,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 감정가의 64%이므로 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 임차보증금의 인수 여부가 훨씬 중요한 물건입니다.
임차인 이국희는 2021.04.23 전입·점유를 시작했고, 2021.03.23 확정일자를 받았습니다. 이 임차인의 주택임차권은 2023.05.09 등기됐으며, 말소기준으로 산정된 2024.07.03 국세 압류보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로, 낙찰대금에서 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 실질 취득 부담은 크게 줄지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 제103동 제5층 제502호 도로명주소: 서울특별시 성북구 월곡로10길 36 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 사용승인 | 2021.03.09 |
| 소유자 | 오인숙 (2021.05.03 소유권 이전등기) |
| 감정가 | 284,000,000원 |
| 최저매각가 | 181,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 249,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.07.03 국(삼성세무서장) 압류 · 갑구 3번 |
| 선순위 임차보증금 | 249,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다
이 사건의 말소기준은 2024.07.03 국세 압류입니다. 그 이후 등기된 강서구·강동구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 말소기준 이전에 성립한 이국희의 임차권은 다릅니다. 전입·점유와 확정일자, 임차권등기가 모두 말소기준보다 앞서므로 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이국희 5층 502호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.04.23 확정 2021.03.23 임차권등기 2023.05.09 |
249,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 배당요구 있음 |
미배당 인수 70,584,640원 추정 |
이국희는 2021.03.20 임대차계약을 체결하고, 2021.03.23 확정일자를 받았으며, 2021.04.23 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 2023.04.26 임차권등기명령을 거쳐 2023.05.09 주택임차권이 등기되어 있습니다. 주택임차권의 범위는 제5층 제502호 전부이며 배당요구도 확인됩니다.
주택도시보증공사가 경매 신청채권자로 기재되어 있으며 청구금액은 249,000,000원입니다. 임차인 보증금과 신청채권자의 청구액이 같지만, 신청채권자를 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 확인되는 임차인은 이국희 1명입니다. 주택도시보증공사의 채권 취득·보증이행·대위변제 관계 및 배당수령 권한은 원본 기록으로 확인해야 하며, 동일한 보증금 관련 채권을 중복하여 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰에도 취득 부담은 고정된다
현재 최저매각가는 감정가의 64%이지만, 입찰가격이 내려간 만큼 선순위 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 부담 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가 64% |
181,760,000원 | 70,584,640원 | 보증금 249,000,000원 수준 + 집행비용 효과 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
145,408,000원 | 106,427,712원 | 보증금 249,000,000원 수준 + 집행비용 효과 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
116,326,400원 | 135,102,170원 | 보증금 249,000,000원 수준 + 집행비용 효과 |
각 회차의 인수액은 제시된 예상배당 시나리오 기준이며, 실제 배당·당해세·집행비용·최종 입찰가격에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰자가 추가로 부담하는 취득세, 등기비용, 명도비용 등은 별도입니다.
④ 시세·환금성 — 감정가 할인만으로 저가 판단 금지
한강뉴스타103동은 12세대 규모로 확인되며 사용승인일은 2021.03.09입니다. 같은 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.1회로 집계되어 있습니다. 그러나 이 수치만으로 본건의 적정 낙찰가격이나 거래 유동성을 확정할 수는 없습니다.
특히 이 사건은 동일 면적·동일 조건으로 검증된 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 284,000,000원이나 현재 최저가 181,760,000원을 기준으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 실질 취득 부담인 보증금 249,000,000원 수준을 주변 다세대주택의 실제 거래가격과 비교해야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,344,640원 |
| 1. 임차인 이국희 보증금 우선변제 |
249,000,000원 | 178,415,360원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 주택도시보증공사 |
249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당·매수인 인수 | — | 70,584,640원 |
집행비용 3,344,640원은 추정치입니다. 임차보증금 미배당액은 매각대금에서 추가 배당되는 금액이 아니라 매수인에게 승계될 것으로 산정한 금액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성북구 종암동 일신초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 월곡역이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.03.09 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택입니다. 석재 외벽 마감과 알루미늄 샷시 창호가 확인되며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부구획과 실제 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장상 현황도를 기준으로 평가되어 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 인접 건물. 한강뉴스타 103동은 인접한 104동과 건물 외벽이 맞닿아 있는 것으로 외견상 관찰되었습니다. 건물 경계와 유지관리상 영향을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항은 입찰 시점에 적용되는 대상·기간을 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 장방형의 평지이며 동측 월곡로10길에 접합니다. 토지 공시지가는 3,162,000원/㎡입니다.
- 건축물 적합성. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태까지 검증된 것은 아닙니다.
- 환금성. 한강뉴스타103동은 12세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 실제 거래가격과 수요층을 확인하지 못한 상황이므로 신속한 재매각이나 안정적인 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금. 이국희의 임차보증금 249,000,000원, 전입 2021.04.23, 확정일자 2021.03.23 및 임차권등기 2023.05.09를 원본과 대조하세요.
- 인수액 계산. 현재 최저가 181,760,000원에 따른 예상 인수액 70,584,640원을 포함해 취득자금을 계산하세요. 입찰가격이 변경되면 배당과 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 보증기관 관계. 주택도시보증공사의 신청채권 249,000,000원과 이국희 임차보증금의 관계를 확인하세요. 대위변제·채권양도·배당수령 권한에 따라 최종 배당관계가 달라질 수 있습니다.
- 국세·지방세. 삼성세무서장·강서구·강동구 압류와 관련하여 체납세액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요. 예상배당액 감소는 인수액 증가로 연결될 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.16 민간임대주택등기가 되어 있습니다. 등록 유지·말소 상태와 매각 후 적용될 의무 또는 제한 여부를 확인하세요.
- 실거래 시세. 감정가 대비 할인율은 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 보증금 249,000,000원 수준의 실질 부담을 기준으로 인근 유사 다세대주택의 최근 실제 거래를 대조하세요.
- 현장확인·명도. 내부가 직접 확인되지 않았으므로 점유현황, 주택 상태, 누수·하자 및 임차인의 보증금 반환 후 인도 가능성을 확인하세요.
- 인접동 구조. 103동과 104동 외벽이 맞닿아 있는 구조에 따른 경계·방수·유지관리 문제를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·추가비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 취득세 및 명도 관련 비용을 확인하세요. 현재 실질취득 기준에는 이러한 비용이 포함되지 않습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도, 보증금 부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 가장 큰 함정은 감정가 대비 64%라는 숫자입니다. 두 번 유찰되어 최저가가 181,760,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 249,000,000원이므로 현재 예상되는 미배당 인수액은 70,584,640원입니다.
낙찰가가 더 떨어져도 미배당 보증금 인수액이 커지기 때문에, 실질 취득 부담은 임차보증금 249,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 집행비용과 세금 우선배당 여부까지 감안하면 부담이 더 커질 가능성도 있습니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건, 민간임대주택등기, 내부 미확인, 인접동 외벽 접합 구조, 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성이 겹칩니다. 비교 가능한 실거래가격도 확보되지 않아 실질취득액이 시세보다 낮다는 판단을 할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류·권리 및 가격 재검증입니다. 단순히 다음 유찰을 기다리는 전략만으로는 인수형 보증금 부담이 해소되지 않습니다. 임차인 권리, 보증기관 채권관계, 세금 배당순위, 실제 시세가 확인되어야 비로소 합리적인 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 사건에서는 ‘얼마에 낙찰받는가’보다 ‘총 얼마를 부담하게 되는가’가 먼저입니다.
