서울북부지방법원 2026타경10091. 성북구 종암동 한강뉴스타 103동 5층 502호의 다세대주택입니다. 소유자는 오인숙이며, 2021.05.03 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 이국희의 임차보증금은 249,000,000원이고 전입·점유 개시는 2021.04.23, 확정일자는 2021.03.23입니다. 말소기준권리로 계산된 2024.07.03 국세 압류보다 앞서 있어 데이터상 매각으로 자동 소멸하지 않는 권리로 분류됩니다.
다만 현재 회차의 최저매각가 284,000,000원을 그대로 매각가로 가정하면 집행비용 4,776,000원과 임차인 보증금 249,000,000원을 배당한 뒤에도 30,224,000원이 남아 경매신청채권자 주택도시보증공사에 배당됩니다. 이 가정에서는 임차인의 보증금이 전액 회수되므로 매수인이 따로 인수하는 금액은 0원입니다. 문제는 유찰입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10091 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 103동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 28.37㎡ · 제5층 제502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 오인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2021.03.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.07.03 삼성세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2023.05.09 주택임차권등기에는 보증금 249,000,000원, 전입·점유 2021.04.23, 확정일자 2021.03.23이 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차권은 선순위 대항력 권리이고, 배당으로 회수되지 않은 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 이후 강서구·강동구 압류와 2026.01.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이국희 | 제5층 제502호 전부 | 249,000,000원 | 2021.04.23 / 2021.03.23 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 유찰 시나리오 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
이 사건은 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 감정가와 주변 실거래를 직접 비교할 수 없습니다. 대신 입찰에서 더 중요한 것은 유찰에 따라 늘어나는 임차보증금 인수액입니다. 현재 신건에서는 매각대금이 임차보증금을 전액 배당할 수 있어 인수액이 0원이지만, 최저가가 보증금 아래로 내려가는 순간 구조가 달라집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 284,000,000원 | 0원 | 284,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 227,200,000원 | 25,780,800원 | 252,980,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 181,760,000원 | 70,584,640원 | 252,344,640원 |
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 이국희 보증금 | 249,000,000원 | 249,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 30,224,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 249,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 249,000,000원 중 예상배당은 30,224,000원이고 미배당은 218,776,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 종암동, 일신초등학교 동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 월곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 제5층 제502호이며 사용승인일은 2021.03.09입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비, 승강기 및 주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 동측으로 월곡로10길에 접하고 동측으로 내부순환로가 위치합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 3,162,000원/㎡이며 토지면적은 235.0㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부구획·이용상황은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성되었습니다.
- 외벽. 한강뉴스타 103동은 인접한 104동과 건물 외벽이 맞닿아 있는 것으로 외견상 관찰되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권. 이국희의 전입·점유 2021.04.23, 확정일자 2021.03.23, 임차보증금 249,000,000원을 기준으로 배당 후 미회수액을 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 유찰가 착시. 1회·2회 유찰 시 최저가는 내려가지만 각각 25,780,800원·70,584,640원의 인수액이 발생합니다. 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류. 삼성세무서장·강서구·강동구 관련 압류가 확인됩니다. 당해세 여부에 따라 배당 순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.16 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 현장조사 당시 내부 확인이 이뤄지지 않아 실제 내부구획과 이용상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 인접 동 외벽. 103동과 104동의 외벽이 맞닿아 있는 것으로 관찰되었다는 감정평가서 기재를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 그대로 싸짐”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아닙니다. 249,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 존재하기 때문입니다. 현재 신건 284,000,000원에서는 보증금 전액 배당이 가능해 인수액이 0원이지만, 1회 유찰부터 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다. 1회 유찰 시 실질취득은 252,980,800원, 2회 유찰 시에도 252,344,640원으로 계산됩니다. 따라서 표면 최저가 227,200,000원·181,760,000원만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
또한 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있고, 민간임대주택등기와 내부 미확인, 103동·104동 외벽 접합 상태도 확인 대상입니다. 현재 회차는 인수 0원이나 권리구조 자체는 단순하지 않고, 유찰 이후에는 실질취득액 계산이 입찰가보다 더 중요해지는 물건입니다.
