서울남부지방법원 2025타경14220. 영등포구 당산동2가 서경홈타운 4층 402호, 감정 이용상태와 공부상 용도가 모두 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이 사건은 등기부만 보면 선순위 임차권 때문에 경계해야 합니다. 김지은의 전입은 2022.09.26, 확정일자는 2022.08.19, 보증금은 350,000,000원이고 임차권등기도 2023.12.26 접수됐습니다. 말소기준인 2024.01.05 수협은행 가압류보다 모두 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 회차의 배당 계산에서도 342,000,000원 매각대금에서 집행비용 5,588,000원을 먼저 빼고 김지은에게 336,412,000원이 배당되어, 룰상 미배당 잔액 13,588,000원이 남습니다. 1회 유찰 시에는 81,030,400원, 2회 유찰 시에는 134,984,320원으로 매수인 인수액이 커집니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 선순위 임차보증금 구조입니다. 그러나 이 사건은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 명시가 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 현황 주거용 |
| 전용면적 | 27.37㎡ |
| 소유자 | 최상범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2022.04.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
등기상 근저당권은 2022.05.16 경인북부수산업협동조합 명의로 채권최고액 4,608,000,000원이 설정됐지만 2022.09.26 일부포기로 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현존 권리의 말소기준은 2024.01.05 접수된 수협은행 가압류 1,567,749,529원입니다. 이후 강제경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.26 | 2022.08.19 | 350,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 이우혁 | 미상 · 주거 | 2024.06.04 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이우혁은 2024.06.04 전입으로 말소기준 2024.01.05보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2026.04.06 접수됐습니다. 김지은과 달리 선순위 대항력에 따른 매수인 인수 위험은 없습니다.
* 김지은의 룰상 인수액은 현재 회차 13,588,000원, 1회 유찰 시 81,030,400원, 2회 유찰 시 134,984,320원이나, 매각물건명세서상 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 김지은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 350,000,000원 | 336,412,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,588,000원과 김지은 우선변제 336,412,000원으로 매각대금 342,000,000원이 모두 소진됩니다. 배당계산상 김지은의 미배당액 13,588,000원이 발생하지만 확약 조건을 반영한 실질 인수는 0원*입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없을 때는 낙찰가 하락이 이득이 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 342,000,000원 | 13,588,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 273,600,000원 | 81,030,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 218,880,000원 | 134,984,320원 | 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 현황은 주거용으로 사용 중입니다.
- 입지. 영등포구청역 남서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 영등포구청역이 있어 제반 교통여건이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2022.04.05입니다. 승강기·개별난방·화재탐지·옥내소화전·기계식주차장설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지, 북측과 동측 약 6m 도로에 접하며 용도지역은 준공업지역입니다. 공시지가는 6,409,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 김지은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 포함되는지 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 김지은의 주택임차권등기가 말소되는 조건과 절차를 확인해야 합니다. 이 조건이 이 사건의 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 이우혁 점유 확인. 이우혁은 대항력은 없지만 주거 점유자로 조사됐고 보증금은 미상입니다. 현재 점유 상태와 명도 일정은 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.25 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 등기와 매각 후 처리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 권리상 확약으로 인수 문제가 해소되는 것과 342,000,000원의 가격 적정성은 별개입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 가격 자체에 가점을 주면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약 조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기 순위만 보면 김지은의 보증금 350,000,000원이 가장 큰 위험입니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서고 우선변제권도 있어, 현재 회차 배당만 계산하면 13,588,000원의 미배당 잔액이 생깁니다. 유찰될수록 룰상 인수액은 81,030,400원, 134,984,320원으로 커집니다.
다만 매각물건명세서가 이 결론을 뒤집습니다. 김지은과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시했기 때문입니다. 이를 반영하면 김지은 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이우혁은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 별도의 선순위 인수는 없습니다.
따라서 이 물건은 “선순위 임차보증금이 큰 위험물건”에서 “확약 조건 확인이 핵심인 조건부 안전형”으로 성격이 바뀌는 사건입니다. 권리분석의 결론은 확약 원문과 임차권등기 말소 조건의 이행 여부에 달려 있습니다. 그 조건을 확인한 뒤에는 가격 342,000,000원의 적정성을 권리문제와 분리해 판단해야 합니다.
