서울남부지방법원 2025타경14220. 서울 영등포구 당산동2가 ‘서경홈타운’ 402호, 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 최상범이고, 현재 살아 있는 권리의 핵심은 2024년 1월 5일 수협은행 가압류를 말소기준으로 보는 구조입니다. 2022년 5월 16일 설정된 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 그 뒤의 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

문제는 선순위 임차권입니다. 김지은은 2022년 9월 26일 전입하고 2022년 8월 19일 확정일자를 갖춘 350,000,000원 임차보증금의 주택임차권을 2023년 12월 26일 등기했습니다. 말소기준권리인 2024년 1월 5일 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 218,880,000원에서는 배당 부족분이 134,984,320원이지만, 명세서 비고에 김지은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 실제 매각 조건대로 이행되는 경우 김지은 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 정리되는 구조

핵심 말소기준은 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 2022.05.16 근저당은 현재 등기부상 이미 말소되어 있고, 2023.12.26 김지은 주택임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 권리입니다. 따라서 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있으나, 매각물건명세서에 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 명시되어 있어 해당 확약의 이행을 전제로 실질 인수액은 0원입니다. 2026.01.05 경매개시결정과 2026.01.13 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

실제 임차인은 김지은·이우혁 2명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 김지은 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있어 실제 임차인으로 별도 중복 집계하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 현재는 ‘싸다’고 말할 근거가 없다

서경홈타운은 12세대, 사용승인일은 2022.04.05입니다. 확인된 단지 통계에는 최근 매매금액과 최근 매매일이 표시되지 않고, 최근 거래를 이용한 동일 면적 시세 비교도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 342,000,000원 대비 최저가 218,880,000원이라는 64% 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

따라서 현재 최저가 218,880,000원은 감정가보다 123,120,000원 낮지만, 이것을 곧바로 시세 차익으로 해석할 수 없습니다. 최근 거래가격이 없는 상황에서는 실질취득 218,880,000원 자체를 시장가와 대조할 수 없기 때문입니다. 특히 12세대의 소규모 오피스텔이고 매각률 0.0%로 나타나 환금성에 대한 보수적 판단이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 218,880,000원 가정)

현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 3,864,320원과 김지은에게 215,015,680원이 배분되어 매각대금 218,880,000원을 모두 소진합니다. 김지은 보증금의 부족분 134,984,320원은 확약 전 잠재 인수액이며, 확약이 매각 조건대로 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능성이 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 당산동2가 소재 지하철 2·5호선 ‘영등포구청역’ 남서측 인근. 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 영등포구청역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건 내 제4층 제402호이며 사용승인일은 2022.04.05입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 기계식주차장설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 준공업지역, 도시지역. 토지면적 241.7㎡, 정방형 평지이며 북측·동측으로 약 6m 도로에 접합니다. 공시지가 6,409,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·가축사육제한구역· (한강)폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 공부·하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 단지이고 최근 매매금액·최근 매매일이 확인되지 않으며, 단지 통계상 매각률 0.0%로 나타납니다. 2회 유찰이라는 현재 경매 흐름까지 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.
• 민간임대주택. 등기부에 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있으므로 매수 후 적용관계를 별도 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 김지은의 134,984,320원 잠재 인수액을 0원으로 보는 전제는 매각물건명세서의 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우입니다. 이 문구와 말소 절차를 입찰 전 반드시 확인하세요.
• 이우혁 임대차 확인. 2024.06.04 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 점유가 확인됩니다. 임대차계약 내용, 보증금, 점유 현황과 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 확인 우선. 현재 최저가 218,880,000원이 감정가 342,000,000원의 64%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 최근 실거래가 확인 전에는 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 175,104,000원, 4회 유찰 시 140,083,200원입니다. 가격은 내려가지만 시세 자료가 없으므로 각 회차에서 실제 시장가와 다시 비교해야 합니다.
• 민간임대주택 확인. 민간임대주택등기에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준이 매수인에게 어떤 방식으로 적용되는지 관련 서류를 확인하세요.
• 배당·세금 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 최종 배당 및 매수인 부담 여부를 입찰 전 원본 서류로 재확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 최신 원본과 현장 점유 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 정리되지만, 싸다고 단정할 수 없다”

이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 확약이 실제로 이행되는지입니다. 김지은은 350,000,000원의 대항력·우선변제 임차권을 갖고 있어 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있지만, 현재 배당 가정상 부족분 134,984,320원에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 명세서 문구가 있습니다. 따라서 그 조건이 이행되면 실질 인수 0원으로 정리됩니다.

반면 가격 판단은 아직 끝나지 않았습니다. 현재 최저가 218,880,000원은 감정가의 64%지만 서경홈타운은 12세대이고 최근 거래금액과 최근 거래일이 확인되지 않습니다. 단지 통계상 매각률 0.0%, 평균 유찰 1.8회라는 점까지 감안하면 최저가가 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 확약 밖 이우혁의 보증금 미상·점유 문제와 민간임대주택 관련 의무도 남아 있습니다.

권리의 핵심 인수는 확약으로 해소 가능, 가격은 보류. 현재 회차의 실질취득은 218,880,000원으로 계산되지만, 최근 거래가격이 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 보이느냐’가 아니라 확약 이행을 확인하고, 실제 시세와 임대·점유 조건을 검증한 뒤 218,880,000원 이하의 가격이 합리적인지 판단하는 것입니다.