서울북부지방법원 2026타경10100. 성북구 동선동5가 카이벨로체 1층 101호, 전용 29.98㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 문지아입니다. 문지아는 2020.11.09. 확정일자, 2020.12.10. 전입, 2020.12.11. 점유개시를 갖췄고 임차보증금은 255,000,000원입니다. 말소기준인 2022.03.18. 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 회차에서는 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 회차에서는 사정이 다릅니다. 매각대금 285,000,000원에서 집행비용 4,790,000원을 빼고도 문지아에게 보증금 255,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 데이터상 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 최저가가 내려가면 낙찰가 감소분을 그대로 가격 할인으로 보면 안 됩니다. 1회 유찰 시 낙찰가 228,000,000원에 인수 30,992,000원이 붙고, 2회 유찰 시 낙찰가 182,400,000원에 인수 75,953,600원이 붙습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10100 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동선동5가 173-1 카이벨로체 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.98㎡ · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 권영만 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2020.04.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.03.18. 안산세무서장의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 540,000,000원 가압류, 남동세무서장의 압류, 2026.01.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.01.27. 등기된 문지아의 주택임차권도 등기 자체는 말소기준 이후지만, 임차인의 전입·확정일자와 점유는 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 핵심은 임차권등기 날짜가 아니라 2020년부터 갖춘 대항요건입니다.
| 점유자 / 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문지아 | 2020.12.10 | 2020.11.09 | 255,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
| 신경식 | 2024.08.13 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 싸다고 할 수 없다
카이벨로체는 총 8세대이고 대상 면적은 29.98㎡입니다. 제공된 거래 통계에는 최근 실거래 금액이 없고, 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 285,000,000원을 실거래 시세와 직접 비교해 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 오히려 확인 가능한 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 5.3회, 낙찰 실적은 0.0%로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 임차인 문지아 보증금 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 25,210,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 문지아 보증금 255,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권에는 미배당이 발생하며, 전체 채권 미배당은 769,790,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질 부담을 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 285,000,000원 | 0원 | 769,790,000원 |
| 1회 유찰 시 | 228,000,000원 | 30,992,000원 | 795,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 182,400,000원 | 75,953,600원 | 795,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정덕초등학교 북서측 인근. 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 성신여대입구역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호이며 사용승인일은 2020.04.07입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 북서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 공시지가. 3,065,000원/㎡. 토지면적은 239.3㎡입니다.
- 환금성. 카이벨로체 총 8세대이며 경매 통계상 평균 유찰 5.3회, 낙찰 실적 0.0%입니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문지아 배당액 확인. 현재 회차에서는 보증금 255,000,000원이 전액 배당되는 구조지만, 실제 배당순위와 세금 등 선순위 항목을 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 30,992,000원, 2회 유찰 75,953,600원으로 데이터상 인수액이 증가합니다.
- 신경식 점유 확인. 2024.08.13. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다.
- 임차권등기 확인. 문지아의 임차권등기는 2023.01.27.이며 보증금은 255,000,000원, 대상은 1층 101호 전부입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.31. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리 상태를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 285,000,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 총 8세대, 평균 유찰 5.3회, 낙찰 실적 0.0%라는 경매 통계를 입찰가 결정에 반영해야 합니다.
맺으며 — 현재는 인수 0원, 유찰 뒤에는 권리비용을 다시 더해야 한다
이 사건은 겉으로 보이는 최저가보다 선순위 임차인의 배당 여부가 더 중요합니다. 문지아는 말소기준보다 먼저 전입·확정일자·점유를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 255,000,000원입니다. 현재 신건 285,000,000원에서는 보증금을 전액 배당받아 매수인 인수 0원이지만, 유찰 후에는 30,992,000원, 75,953,600원의 인수액이 발생합니다.
가격 측면에서는 최근 실거래 비교값이 없어 감정가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 카이벨로체는 총 8세대이고 경매 평균 유찰이 5.3회, 낙찰 실적이 0.0%여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 회차의 권리는 계산 가능하지만, 가격 매력은 확인되지 않았고, 유찰 후에는 인수액까지 포함해 다시 계산해야 하는 물건입니다.
