서울북부지방법원 2026타경10100. 성북구 동선동5가 카이벨로체 1층 101호 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 2022.03.18 국 압류보다 앞서 전입한 문지아입니다. 문지아는 2020.11.09 확정일자, 2020.12.10 주민등록, 2020.12.11 점유개시, 보증금 255,000,000원으로 등기되어 있으며 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 228,000,000원이지만 배당표상 집행비용 3,992,000원을 먼저 제외하고 문지아에게 224,008,000원이 배당될 경우 보증금 중 30,992,000원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 매수인 인수액이므로 현재 회차는 228,000,000원 + 30,992,000원 = 258,992,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동선동5가 173-1 카이벨로체 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인일 | 2020.04.07 |
| 소유자 | 권영만 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 228,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.03.18 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 540,000,000원, 2025.03.13 국 압류, 2026.01.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 문지아의 주민등록일은 2020.12.10으로 말소기준보다 빠르며, 임차권등기에도 보증금 255,000,000원이 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문지아 | 제1층 제101호 전부 | 2020.12.10 | 2020.11.09 | 255,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 신경식 | 미상 | 2024.08.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 현재 1회 유찰돼 최저가가 228,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 문지아의 보증금이 최저가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금과 매수인 인수액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 228,000,000원 | 30,992,000원 | 258,992,000원 |
| 2회 유찰 시 | 182,400,000원 | 75,953,600원 | 258,353,600원 |
| 3회 유찰 시 | 145,920,000원 | 111,922,880원 | 257,842,880원 |
즉 최저가는 228,000,000원 → 182,400,000원 → 145,920,000원으로 떨어지지만, 같은 시나리오에서 실질취득은 각각 258,992,000원 · 258,353,600원 · 257,842,880원입니다. 이 물건은 낙찰가 하락폭만큼 싸지는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 임차인 문지아 보증금 | 255,000,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 문지아 보증금 중 224,008,000원이 배당되고 30,992,000원이 부족합니다. 후순위 주택도시보증공사 채권 795,000,000원은 배당재원이 남지 않아 미배당으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정덕초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 성신여대입구역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2020.04.07입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가 확인. 현재 회차 기준 228,000,000원에 예상 인수 30,992,000원을 더한 258,992,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 문지아 배당액 최종 확인. 실제 배당에서 비용·세금 등에 따라 미배당 보증금이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 확인. 문지아 임차권은 2023.01.27 등기돼 있고 보증금은 255,000,000원입니다. 배당 및 말소 조건을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 신경식 점유 확인. 전입은 말소기준 이후지만 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 현황과 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.31 민간임대주택등기의 매각 후 효과와 관련 의무를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 이력 반영. 카이벨로체 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다. 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하기보다 인수액과 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총 부담은 비슷하다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가는 228,000,000원이지만 대항력 있는 문지아의 보증금 255,000,000원이 그보다 큽니다. 배당 후 남는 30,992,000원을 매수인이 인수하면 현재 회차의 실질취득은 258,992,000원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 예상 실질취득은 각각 258,353,600원, 257,842,880원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 선순위 임차보증금과 실제 인수액을 먼저 보는 사건입니다.
