부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경14224 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 34.63㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

280,000,000원 2억 8,000만 감정가 350,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

09-22 D-9

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,800만원

최저가의 10% · 28,000,000원

실거래 대비

▲ 51.4% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.85억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인과 대항력 가능 점유자가 존재해 권리보다 인수 위험 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 3.50억이지만 박민철 임차보증금 2.719억 및 승계 조건 확인 필요
자금 입찰보증금 약 3,500만원 · 배당 부족분과 인수 조건 검토 필요
리스크 임차권등기·대항력 임차인 존재, 확약 조건에 따른 매수인 부담 확인 필요

한 줄 평 다세대 자체 가격보다 중요한 것은 임차보증금 인수 가능성입니다. 박민철 임차권자는 보증금 271,900,000원의 대항력·우선변제권 구조가 확인되고, 손효경 점유자는 보증금 미상이나 대항력 있음으로 조사되어 추가 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

350,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

271,900,000원

박민철 임차권

매수인 인수

확인 필요

대항력 임차인 존재

핵심지표

C등급

권리 리스크 중심

서울남부지방법원 2025타경14224. 서울 강서구 등촌동 힐하우스 제2층 제202호 다세대주택입니다. 등기상 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했으며, 핵심은 후순위 권리보다 말소기준권리 이전에 형성된 임차권입니다. 특히 박민철 임차인은 2018년 전입과 확정일자, 임차권등기가 확인되어 낙찰 전 반드시 인수 조건을 검토해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경14224 (강제경매)
소재지	서울특별시 강서구 등촌동 365-198 힐하우스 제2층 제202호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	이루다
감정가 / 최저가	350,000,000원 / 350,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 271,900,000원
매각기일	2026.08.19

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

2017년 설정된 신목신용협동조합 근저당권은 현재 등기상 말소되어 있으며, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 을구 4번 주택임차권은 말소기준권리 이전 임대차를 기초로 하여 매수인 부담 가능성이 존재합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 여부 확인

임차인	점유	보증금	권리	판단
박민철	건물 전부	271,900,000원	대항력 有 · 우선변제 가능	임차권등기 승계 검토
손효경	주거	미상	대항력 있음	보증금 확인 필요

⚠️ 임차권등기 매각 조건 확인 매각물건명세서에는 박민철 및 주택도시보증공사 관련 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 해당 조건은 확인이 필요한 사항이며, 확약 적용 범위를 벗어나는 임차인 리스크는 별도로 검토해야 합니다.

③ 배당 구조

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,700,000원
임차인 박민철 보증금	271,900,000원	271,900,000원
주택도시보증공사	271,900,000원	72,400,000원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 취득 부담

⛔ 입찰 판단 신건 최저가 3.50억만 보면 단순하지만, 임차권등기와 대항력 임차인 존재 때문에 권리 검토가 우선입니다. 보증금 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서 가격만 보고 접근하면 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 등촌중학교 남동측 인근으로 학교·빌라·다세대 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
교통. 9호선 등촌역 및 버스정류장 이용 가능하며 차량 진출입이 가능합니다.
건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 내 제2층 제202호입니다.
환금성. 힐하우스는 10세대 규모 다세대이며 거래 표본이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 박민철 임차권등기와 보증금 271,900,000원 관련 조건 확인 필수.
점유 확인. 손효경 점유자의 보증금 및 대항력 관계 추가 확인 필요.
확약 범위. 특정 임차인 조건이 다른 점유자에게 동일 적용되는지 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 임차권이 먼저”

이 물건은 다세대 자체보다 임차관계가 핵심인 사건입니다. 박민철 임차인의 대항력 및 우선변제 구조가 확인되고, 손효경 점유자도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 단순 최저가 비교보다 실제 매수인이 부담할 수 있는 임차 관련 의무를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-19	유찰	3억 5,000만원
2	2026-09-22	D-9 진행	2억 8,000만원

부동산강제경매

임차보증금 인수 여부가 승부처 — 강서 힐하우스 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 여부 확인

③ 배당 구조

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차권이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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