대전지방법원 2025타경659. 아산시 둔포면 송용리 전원주택 단지 안의 토지 388㎡와 2층 단독주택입니다. 건물은 2019년 12월 20일 사용승인된 철근콘크리트조 및 경량철골조 철근콘크리트지붕 구조로, 연면적은 263.84㎡입니다. 1층은 안방·주방/식당·거실·욕실2·다용도실, 2층은 침실2·파티룸 및 가족실·욕실2로 이용되고 있습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2020.02.28 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 360,000,000원이 말소기준권리이고, 2025.10.29 임의경매개시결정과 2026.03.20 박순연 지분에 대한 수원시 압류는 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경659 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 송용리 174-14 · 충청남도 아산시 둔포면 윤보선로450번길 89-20 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1층 안방, 주방/식당, 거실, 욕실2, 다용도실 · 2층 침실2, 파티룸 및 가족실, 욕실2 |
| 건물 / 토지 | 연면적 263.84㎡ · 토지 388.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 박순연 지분 7분의 5 · 정명숙 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 572,584,000원 / 280,566,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사하나은행 / 294,117,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 목록1 지상의 제시외 건물 차양·차고 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준권리는 2020.02.28 하나은행 근저당권이고, 경매개시결정과 박순연 지분 압류는 후순위입니다. 현재 회차 예상 매각가에서는 하나은행 근저당권 채권최고액 360,000,000원 중 275,838,076원이 배당되고 84,161,924원이 미배당되지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 280,566,000원으로 감정가 572,584,000원의 49% 수준까지 내려와 있습니다. 다만 이 사건에는 동일 조건의 최근 실거래 비교가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭은 확인할 수 있어도, 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 별개입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 280,566,000원 | 275,838,076원 | 84,161,924원 |
| 3회 유찰 시 | 196,396,200원 | 192,846,653원 | 167,153,347원 |
| 4회 유찰 시 | 137,477,340원 | 134,752,657원 | 225,247,343원 |
③ 예상배당표 (매각가 280,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,727,924원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 275,838,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,727,924원을 제외한 나머지가 하나은행 근저당에 배당되며, 근저당권 미배당액은 84,161,924원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 송용2리마을회관 북측 인근 전원주택 단지 내에 위치하고, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 근교주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2019년 12월 20일 사용승인, 철근콘크리트조 및 경량철골조 철근콘크리트지붕 2층 건물, 연면적 263.84㎡입니다.
- 토지. 토지면적 388.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로각지(가)이며 공시지가는 274,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비·차이. 급배수 위생설비와 난방설비가 되어 있고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 부속물. 정원수 2주와 울타리는 토지에 포함해 평가됐고, 제시외 건물인 차양과 차고는 일괄매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.02.28 하나은행 근저당권과 이후 경매개시결정·압류의 순위를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 목록1 지상의 제시외 차양·차고가 함께 매각되는 조건을 감정평가서와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 현장 상태. 단독주택은 내부 마감·설비·누수·외벽·옥상·정원·울타리 상태가 수리비와 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 토지 조건. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 도로접면과 실제 진출입 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 개별 건물 상태를 따로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 먼저
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2020.02.28 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔어도, 동일 조건 최근 실거래가 제시되지 않은 단독주택 + 토지 물건입니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “권리는 정리되지만 실제 가치가 280,566,000원보다 높은지 현장에서 검증해야 한다”가 이 사건의 결론입니다.
