서울남부지방법원 2025타경14231. 화곡1동주민센터 남서측 인근의 오피스텔 ‘트러스트’ 제8층 제804호입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 선순위 임차권과 유찰 시 인수액 변화입니다. 이경한은 2022.06.17 전입·점유, 2022.06.02 확정일자, 보증금 350,000,000원의 임차인으로 2024.02.05 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기된 임차권은 2026.01.05 강제경매개시결정보다 앞서며, 현재 신건 가격에서는 예상배당으로 보증금 전액을 회수하지만 매각가가 내려가면 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환됩니다.
또 하나의 변수는 김은호입니다. 2025.10.02 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 강제경매개시결정일보다 앞서므로 대항요건 성립 가능성은 있으나, 확인되지 않은 보증금·점유관계까지 근거로 대항력 유라고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 부분은 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 확인되는 임차인은 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제8층 제804호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 2021년 12월 사용승인 · 지상12층 중 8층 |
| 소유자 | 박희복 (2022.05.30 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에는 2021.12.27 주식회사준영의 소유권보존과 수협은행 신탁이 있었고, 해당 신탁은 2022.06.17 말소된 뒤 박희복에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 가장 중요한 권리는 을구 1번 이경한의 주택임차권으로, 2024.02.05 등기됐으며 임대차계약일은 2022.06.01, 전입·점유개시는 2022.06.17, 확정일자는 2022.06.02, 보증금은 350,000,000원입니다.
2026.01.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기준이 되고 그 뒤 2026.01.14 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 이경한의 임차권은 그보다 앞선 권리여서 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 회차에서는 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재 0원과 유찰 후 인수는 다르다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은호 | 미상 | 2025.10.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이경한 | 건물 전부 | 2022.06.17 | 2022.06.02 | 350,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 1. 임차인 이경한 보증금 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 5,146,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이경한 보증금이 전액 배당되고 주택도시보증공사는 청구액 350,000,000원 중 5,146,000원을 배당받아 344,854,000원이 미배당됩니다. 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질 부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 361,000,000원 | 0원 | 361,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 288,800,000원 | 66,043,200원 | 354,843,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 231,040,000원 | 122,994,560원 | 354,034,560원 |
이 사건에서 가장 위험한 착시는 유찰된 최저가만 보고 싸졌다고 판단하는 것입니다. 1회 유찰 시 표면상 최저가는 288,800,000원으로 떨어지지만 이경한에게 미배당되는 66,043,200원이 매수인 인수로 남습니다. 2회 유찰 시에도 같은 구조로 122,994,560원이 인수됩니다. 따라서 이경한만 놓고 보면 실질취득액은 유찰 뒤에도 약 354,000,000원 수준으로 유지됩니다.
여기에 김은호의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 총부담은 위 금액보다 커질 가능성도 배제할 수 없습니다. 실거래 자료가 없어 이 실질취득액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2021년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건물의 제8층 제804호입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근이며 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 3필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 부지로 이용 중이며 남측 및 서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 일부 토지거래계약 허가구역 지정이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이경한 배당액 재확인. 신건에서는 보증금 350,000,000원 전액 배당 가정이지만 실제 배당순위와 집행비용·조세채권 등에 따라 미배당액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 김은호 보증금 확인. 2025.10.02 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현 점유 여부와 임대차계약서를 확인하기 전까지 추가 인수 위험을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 매각가 288,800,000원에 이경한 인수 66,043,200원, 2회 유찰 매각가 231,040,000원에 인수 122,994,560원이 붙습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.17 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 361,000,000원 또는 유찰 후 실질취득액이 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건의 핵심은 361,000,000원의 신건 가격 자체보다 350,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 예상배당상 이경한 보증금이 전액 회수되어 인수 0원이지만, 1회 유찰 시 66,043,200원, 2회 유찰 시 122,994,560원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 표면상 최저가는 288,800,000원, 231,040,000원으로 내려가도 실제 부담은 각각 354,843,200원, 354,034,560원 수준입니다.
더 중요한 것은 김은호입니다. 2025.10.02 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상의 변수가 남습니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 신건의 계산상 인수 0원만 보고 접근하기보다, 두 임차인의 실제 점유·보증금·배당관계를 확정한 뒤 실질취득액을 계산해야 하는 사건입니다.
