서울남부지방법원 2026타경3001. 서울 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제5층 제504호, 집합건물인 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 현재 소유자는 이소영 씨이며 2021년 9월 4일 매매를 원인으로 2021.10.05. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 198,000,000원입니다.

권리의 핵심은 2023.02.01. 설정된 국(처분청 경기광주세무서장)의 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 이후 2023.11.17. 정인배의 주택임차권이 등기됐지만, 전입일이 2021.09.13.으로 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사 가능한 임차인입니다. 다만 매각물건명세서에는 미배당 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 이 사건은 ‘대항력 임차인이 있으니 무조건 인수’하는 사건이 아니라 확약 조건의 이행 여부가 실질 부담을 결정하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 확약이 실질 인수를 좌우한다

말소기준권리는 2023.02.01. 갑구 4번 국의 압류입니다. 이 기준권리 이후의 금천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.08.31. 설정된 든솔신용협동조합의 근저당권 2건은 채권최고액 2,160,000,000원 및 2,640,000,000원으로 등기됐으나 2021.10.05. 등기상 이미 말소되었습니다.

정인배의 임차권은 2023.11.17. 을구 4번으로 등기되었고 임차보증금은 198,000,000원입니다. 전입신고일 2021.09.13.이 말소기준권리일 2023.02.01.보다 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자 2022.12.26.과 배당요구로 우선변제권도 있습니다. 2024.01.17.의 을구 4-2는 4번 임차권의 경정등기이므로 별도 임차인으로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 신고

실제 임차인은 정인배 1명입니다. ‘시보증’으로 기재된 보증기관 승계 건은 주택도시보증공사가 정인배 보증금에 대해 대위·승계하는 내용으로, 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,320,000원 가정)

현재 회차 배당표상 정인배 보증금에서 80,164,480원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 그러나 매각조건상 정인배와 주택도시보증공사가 이 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 가격·회차 분석 — 64%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 120,320,000원으로 감정가 188,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰되어 가격은 상당히 낮아졌지만, 이 사건에는 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 64%라는 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.

2021.10.05. 소유자의 취득 거래가액은 198,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 약 60.8% 수준이지만, 해당 거래는 2021년 거래가액이므로 최근 시세와 동일하게 볼 수 없습니다. 현재 가격 판단은 120,320,000원이라는 실제 입찰가격과 현장·시장 확인을 별도로 놓고 봐야 합니다.

세 시나리오 모두 신청채권자 청구금액 198,000,000원 중 배당액은 0원으로 계산됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차인에 대한 매수인 부담액이 오히려 증가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통시됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통시됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층, 위생·급배수·승강기·기계식 주차설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 토지 남서측으로 노폭 약 4m의 막다른 도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역으로 기재되어 있고, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 조건부터 확인. 매각물건명세서의 정인배 및 주택도시보증공사에 대한 미배당 잔액 청구권 포기 조건과 주택임차권등기 말소 조건을 반드시 확인하세요.
• 인수액을 두 단계로 계산. 현재 회차 배당상 인수액은 80,164,480원이지만, 확약 이행 시 실질 인수는 0원입니다. 조건이 이행되지 않으면 이 금액이 매수인 부담으로 남습니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 정인배 보증금의 대위·승계 건이므로 별도의 198,000,000원 보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 4번과 4-2의 임차권등기 및 경정 내용을 확인하고, 매각 후 실제 말소 절차가 조건대로 완료되는지 확인하세요.
• 가격 상한을 별도로 설정. 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 최근 실거래 자료가 없으므로 현장 상태와 시장 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 96,256,000원, 4회 유찰 시 77,004,800원으로 내려가지만, 확약이 없다면 배당상 인수액은 각각 103,876,608원·122,781,286원으로 증가합니다.
• 민간임대주택 등기. 갑구 2-1의 민간임대주택 등록과 관련된 임대의무 및 낙찰 후 효력을 원본 등기와 관련 서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가 관련 원본을 직접 대조하고, 배당표의 당해세·최우선변제 반영 여부도 확인하세요.

맺으며 — “대항력 있음 ≠ 무조건 인수”

이 사건은 단순히 “대항력 있는 임차인 보증금 1.98억이 있으니 낙찰자가 떠안는다”고 보면 안 됩니다. 정인배의 전입일 2021.09.13.이 말소기준권리인 2023.02.01. 압류보다 빠르므로 대항력과 우선변제권은 분명히 존재합니다. 현재 최저가 120,320,000원에서는 배당상 80,164,480원의 미배당이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

그러나 매각물건명세서의 조건은 정인배와 주택도시보증공사가 이 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것입니다. 따라서 그 조건이 실제 이행되면 실질 인수는 0원이고, 매수인의 실질 취득부담은 현재 낙찰가 120,320,000원으로 정리됩니다. 반대로 조건 이행이 확인되지 않으면 배당상 인수액 80,164,480원이 남으므로 결론이 완전히 달라집니다.

가격도 감정가 188,000,000원의 64%까지 내려온 상태지만, 최근 실거래 자료가 없어 “시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 이미 2회 유찰된 오피스텔이고, 민간임대주택 등기까지 남아 있으므로 가격보다 먼저 확약 이행·임차권등기 말소·민간임대주택 관련 효력을 확인하는 것이 순서입니다. 결론은 “권리상 핵심 부담은 확약으로 해소 가능, 하지만 확약 확인 전에는 인수 0원을 확정하면 안 된다”입니다.