서울남부지방법원 2026타경3001. 금천구 가산동 한강 제1동 5층 504호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정 당시에도 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이소영은 2021년 9월 4일 매매를 원인으로 198,000,000원에 취득했고, 2021년 10월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 2월 1일의 국 압류이며, 이후 금천구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인 정인배입니다. 정인배는 2021년 9월 13일 전입했고, 2021년 10월 5일부터 점유를 시작했습니다. 이는 말소기준일인 2023년 2월 1일보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 임차보증금은 198,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 아무 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제5층 제504호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 10층 |
| 소유자 | 이소영 (2021.09.04. 매매 · 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 포기·말소 조건이 핵심
등기부상 2021년 8월 31일 설정됐던 든솔신용협동조합 근저당권 2건은 2021년 10월 5일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023년 2월 1일의 국 압류입니다. 정인배의 전입·점유는 이보다 앞서므로 대항력 자체는 인정되는 구조입니다.
| 임차·승계 관계 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 정인배 건물 전부 · 실제 임차인 | 198,000,000원 | 2021.09.13 확정일자 2021.09.06(경정) | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 주택도시보증공사 정인배 임차권 승계 | 정인배 보증금 승계 | 정인배 권리 승계 | 보증기관 승계 중복 합산 제외 |
실제 임차인은 1명, 정인배입니다. 주택도시보증공사는 정인배의 보증금채권을 대위·승계한 보증기관이므로 별도의 임차보증금 198,000,000원이 추가로 존재하는 것이 아닙니다. 또한 을구 4-2는 정인배의 주택임차권등기에서 임대차계약일을 2021.09.04, 확정일자를 2021.09.06으로 경정한 것으로, 별도의 두 번째 임차인으로 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질 인수 조건’을 먼저 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 188,000,000원입니다. 정인배의 보증금 198,000,000원보다 10,000,000원 낮습니다. 집행비용 3,432,000원을 먼저 반영하면 임차인에게 예상되는 배당액은 184,568,000원이고, 원자료상 미배당 보증금은 13,432,000원입니다.
따라서 포기·말소 조건이 없다면 현재 회차의 실질취득은 188,000,000원 + 13,432,000원이 되어 낙찰가만 보고 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시에는 낙찰가 150,400,000원에 원자료상 미배당액 50,505,600원, 2회 유찰 시에는 낙찰가 120,320,000원에 미배당액 80,164,480원이 붙는 구조입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 이유가 여기에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 임차인 정인배 보증금 | 198,000,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 198,000,000원은 정인배 보증금채권의 승계 관계이므로 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당표상 정인배 미배당액은 13,432,000원이지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 실질 매수인 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 북서측 인근이며, 주변에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정 당시에도 오피스텔로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 현황상 건물에 ‘1동’ 표시가 없다고 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남서측으로 폭 약 4m의 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 정인배 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 13,432,000원을 이중 계산하지 않기. 배당표상 현재 회차 미배당액은 13,432,000원이지만 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다.
- 보증기관 보증금을 별도 합산하지 않기. 주택도시보증공사는 정인배의 보증금채권 승계인이므로 실제 임차인은 정인배 1명이며, 198,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 4-2에서 임대차계약일은 2021.09.04, 확정일자는 2021.09.06으로 경정되어 있으므로 최신 등기 내용을 기준으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.10.05 접수된 민간임대주택 등기의 현재 상태와 매각 후 정리 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가와 최저가는 188,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 수치 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 현장 조사와 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 매각조건
이 물건을 숫자만 보면 긴장할 수 있습니다. 임차인 정인배의 보증금은 198,000,000원이고 최저가는 188,000,000원이므로, 일반적인 대항력 임차인 경매라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조이기 때문입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 13,432,000원이 부족합니다.
하지만 이 사건은 그 부족분에 대해 정인배와 주택도시보증공사가 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 그 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원*, 현재 회차 실질취득액은 188,000,000원*입니다. 주택도시보증공사는 정인배의 보증금 승계인이므로 보증금을 중복 합산해서도 안 됩니다.
결론은 “대항력 임차인이 있지만, 포기·말소 조건으로 인수위험을 제거한 조건부 안전형”입니다. 다만 이 안전성은 매각조건의 이행을 전제로 하므로, 입찰 직전 최종 매각물건명세서와 최신 등기에서 포기·말소 조건 및 민간임대주택 등기의 처리 관계를 다시 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
* 실질 인수 0원 및 실질취득 188,000,000원은 정인배와 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우를 전제로 합니다. 조건을 적용하지 않은 배당계산상 현재 회차 미배당액은 13,432,000원입니다.
