서울남부지방법원 2026타경3005. 서울 금천구 가산동 한강 오피스텔 제1동 8층 801호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 이소영, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 245,000,000원입니다. 등기상 2023년 2월 1일 국세 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 뒤이어 임차권등기·지방세 압류·강제경매개시결정이 이어집니다.
주의할 점은 임차인의 주거 점유 및 주민등록이 말소기준권리보다 앞선다는 사실입니다. 김세희는 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 파악되며, 보증금도 현재 최저매각가를 초과합니다. 따라서 단순히 감정가 대비 최저가가 낮아졌다는 이유로 안전하거나 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
다만 매각물건명세서는 김세희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시합니다. 이는 일반적인 보증금 인수형 경매와 결론이 달라지는 결정적인 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제801호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 디지털로 208-17 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 8층 801호 |
| 이용상태 | 감정평가상 오피스텔 이용 · 매각물건명세서상 현황 주거용 사용 |
| 사용승인일 | 2021.08.18 |
| 소유자 | 이소영 (2021.09.29 소유권이전, 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 | 253,000,000원 |
| 최저매각가 | 161,920,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.01 국세 압류 (갑구 3번) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차관계 | 실제 임차인 김세희 1명 · 보증기관 승계신고 중복 합산 제외 |
| 공부와의 차이 | 감정평가상 해당사항 없음 · 현황상 건물에 '1동' 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차인 권리
말소기준권리는 2023.02.01 국세 압류입니다. 이후 등기된 임차권등기와 지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실과 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 임차인의 주민등록·점유가 압류보다 앞서므로 확약을 별도로 판단해야 합니다.
2021년 설정된 든솔신용협동조합의 근저당권 2건(채권최고액 2,160,000,000원 및 2,640,000,000원)은 2021.09.29 이미 등기상 말소되었습니다. 따라서 현재 경매의 유효한 말소기준 근저당으로 취급하지 않습니다. 또한 2021.12.24 민간임대주택등기 사항은 매각 후 잔존 여부와 적용 의무를 별도로 점검해야 합니다.
② 임차인 분석 — 245,000,000원 보증금과 조건부 포기
| 임차인 | 점유범위 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세희 | 건물전부 | 2021.09.29 | 2021.09.09 임차권등기 경정일자 기준 |
245,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 확약 적용 |
등기부 최초 임차권등기에는 확정일자 2022.12.23으로 기재되었으나, 2023.12.18 경정등기에 확정일자 2021.09.09가 표시되어 있습니다. 실제 배당순위는 경정등기 및 확정일자 원본을 기준으로 검토해야 합니다.
이 가정에서 매각대금과 인수액을 합친 금액은 248,066,880원입니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있으므로, 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
위 86,146,880원은 확약 적용 전의 모의 인수액이며, 실제 매수인 인수 확정금액이 아닙니다.
따라서 이 확약이 유효하고 실제 이행된다면, 김세희 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저매각가 161,920,000원이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 지출은 포함하지 않습니다.
확약의 효력은 김세희 및 명시된 승계인에 한정됩니다. 확약 대상이 아닌 별도 대항력 임차인이 확인되는 경우 그 인수 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
또한 을구 4-2번 임차권 경정은 김세희의 기존 임차권에 관한 확정일자 정정으로, 독립된 신규 임차인으로 계산하지 않습니다.
실제 임차인은 1명이며, 보증금 합계는 245,000,000원입니다. 승계기관과 경정등기를 별도의 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 매각가와 시세 — 감정가 할인과 시장가치 할인을 구별해야 한다
현재 최저매각가는 161,920,000원으로 감정가 253,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰된 만큼 감정가 대비 가격은 내려왔지만, 이것만으로 실거래 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수는 없습니다.
| 감정가 | 253,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 161,920,000원 |
| 현재 매각가율 | 64% |
| 3회 유찰 시 | 129,536,000원 (감정가 51.2%) |
| 4회 유찰 시 | 103,628,800원 (감정가 40.96%) |
| 확약 적용 인수액 | 0원 |
| 실거래 시세 판단 | 최근 실거래 비교자료 확인 필요 |
확약이 이행되는 경우 실질취득 기준금액은 낙찰가 자체입니다. 반면 확약이 무효이거나 이행되지 않는다면 단순 최저가 대신 미배당 보증금 인수액까지 합산한 실질취득액으로 분석해야 합니다.
현재는 시세 비교가 확정되지 않았으므로 저가 매수라고 단정하거나 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,066,880원 |
| 1. 김세희 임차보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 158,853,120원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당의 기계적 모의계산입니다. 집행비용은 추정치이며, 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제 등에 따른 순위 변동은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구액은 승계된 보증금과 중복 합산해 새로운 임차보증금으로 취급하지 않습니다.
또한 국세·지방세 압류가 3건 존재하므로 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 배당액 변동 자체가 곧바로 매수인의 보증금 인수로 연결되는 것은 아니며, 포기·말소 조건의 범위와 이행이 별도 판단 기준입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미반영 인수 추정 | 확약 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰 · 64%) | 161,920,000원 | 86,146,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 129,536,000원 | 118,077,504원 | 0원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 103,628,800원 | 143,622,003원 | 0원 |
확약 미반영 인수 추정액은 각 회차별 모의배당 조건에서 계산된 수치로 실제 인수 확정액이 아닙니다. 실제 포기·말소 조건이 이행되는 경우 표의 인수 추정액을 낙찰가에 중복 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 북서측 인근. 주변은 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 위치합니다. 대중교통 이용여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 사용승인일은 2021.08.18입니다. 승강기, 난방설비, 기계식 주차장, 소화전 및 기본 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 2~3m의 포장도로와 접합니다. 차량 진출입 및 기계식 주차장의 실제 이용조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 표시되어 있습니다.
- 물건 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 명세서에는 현황상 건물에 '1동' 표시가 없다고 기재되어 있습니다. 건축물대장과 등기부, 현장 표시를 대조해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔은 동일 건물 거래사례와 실제 주거·업무 이용수요를 함께 검토해야 합니다. 현재 실거래 비교를 통한 시장가격 및 환금성 수준은 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문. 김세희와 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 기재된 내용대로 유효한지 확인하세요.
- 확약의 대상 범위. 보증금 245,000,000원의 실제 임차인과 승계기관이 모두 확약 대상인지, 별도 권리자가 없는지 확인하세요. 확약 밖의 대항력 임차인이 있다면 해당 위험은 별도로 남습니다.
- 보증기관 중복신고. '시보증' 표기와 주택도시보증공사의 권리 승계관계를 원본으로 대조하고, 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요.
- 확정일자 경정. 기존 확정일자 2022.12.23과 경정된 2021.09.09의 관계를 확인하고, 임차인의 우선변제순위에 반영하세요.
- 조세 압류. 2023.02.01 국세 압류, 2024.09.30 및 2025.07.18 지방세 압류의 채권액·법정기일·당해세 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.12.24 등록된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 임대사업자 관련 의무를 점검하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 실제 현장 점유자는 별도로 확인해야 합니다. 인도명령 가능 여부와 명도 절차를 검토하세요.
- 관리비 및 시설. 공용부분 관리비 체납, 주차장 이용 가능 여부, 설비 상태를 확인하세요.
- 실거래 비교. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가를 확인하여 실질취득 기준금액과 비교하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 경정사항 및 배당 관련 자료를 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “보증금 인수의 함정은 확약으로 풀리지만, 가격은 별도 검증”
이 물건은 단순히 감정가에서 64%까지 내려온 오피스텔이 아닙니다. 원래 권리구조만 보면 대항력 있는 임차인의 보증금 245,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 사건입니다. 현재 회차의 모의배당에서는 그 부족분이 86,146,880원입니다.
그러나 김세희와 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다. 승계기관의 신고와 임차권 경정은 별도의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
여전히 국세·지방세 압류 3건의 실제 배당순위, 민간임대주택등기, 조건 이행과 시세 확인이라는 검토 과제가 남습니다. 특히 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
결론은 '조건부 권리위험 해소, 가격 판단 보류'입니다. 확약과 말소를 원본으로 확인한 뒤, 실질취득 기준금액을 실제 오피스텔 거래가격과 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
