한 줄 평 대항력 있는 임차인 김세희의 보증금 245,000,000원이 이 사건의 핵심입니다. 다만 매각 비고의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되면 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 단, 확약 밖의 미상 권리와 세금 압류는 별도 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
253,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 판단
253,000,000원
확약 적용 시 인수 0원
임차보증금
245,000,000원
김세희 대항력 有
핵심지표
주의
임차권·세금 검토
서울남부지방법원 2026타경3005. 서울 금천구 가산동 한강 제1동 801호 오피스텔입니다. 외형상 신건 감정가 2.53억의 물건이지만, 권리 분석의 중심은 단순한 가격이 아니라 임차보증금 2.45억 구조입니다. 김세희 임차인은 2021년 9월 전입 및 점유, 2022년 12월 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제권 보유 임차인으로 확인됩니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 김세희 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 따라서 이 조건이 충족되는 경우 해당 임차인의 매수인 인수금액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 이소영 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 등기상 선순위 근저당권(2021.08.31) 구조이며, 이후 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 주택임차권은 대항력 있는 임차권으로 확인되어 일반적인 경우라면 보증금 미배당 잔액의 인수 가능성을 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.45억 구조
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세희 | 건물전부 | 245,000,000원 | 有 | 有 | 확약 시 0원 |
| 주택도시보증공사 | 보증기관 승계 | 별도 합산 아님 | 해당 없음 | 중복 신고 | 대위 |
⚠️ 보증기관 승계 주의 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 김세희 보증금에 대한 대위·승계 구조입니다. 보증금 245,000,000원을 별도로 합산하지 않습니다.
✅ 확약 적용 효과 매각 비고 조건에 따라 김세희 임차인과 주택도시보증공사가 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 경우, 해당 임차인 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 김세희 보증금 | 245,000,000원 | 245,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 3,658,000원 |
| 잔여 | - | 0원 |
배당표는 데이터상 가정 배당입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당 순위와 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
매각대금 배분
회차별 미배당 위험
유찰 시 대항력 임차보증금 미배당분이 증가할 수 있으나, 확약 조건 적용 여부 확인이 핵심입니다.
⛔ 가격 판단 실질취득가 판단은 최저가만으로 할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금 구조가 있는 물건은 낙찰가 하락 시 미배당 인수가 증가할 수 있으므로, 확약 여부 확인 전에는 단순 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 서울 금천구 가산동 가산디지털단지역 인근 업무시설·숙박시설·근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 및 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 이용이 가능합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황 주거용으로 사용 중입니다.
- 환금성. 업무시설 밀집 지역의 오피스텔로 주거 수요와 임대 수요를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 김세희 임차권 말소 및 보증금반환청구권 포기 조건 이행 여부를 반드시 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 보증기관 중복 주의. 주택도시보증공사 신고는 실제 임차인 보증금과 중복 계산하지 않습니다.
- 오피스텔 용도 확인. 주택임차권 적용과 실제 이용 상태를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 구조를 읽어야 하는 물건”
이 사건은 단순히 감정가 2.53억의 오피스텔이 아닙니다. 핵심은 대항력 임차인 김세희의 보증금 2.45억입니다. 다만 매각 조건상 확약이 적용되면 매수인 인수 위험은 실질 0원으로 해소됩니다. 반대로 확약 확인 없이 입찰하면 대항력 임차권이라는 큰 위험을 떠안을 수 있습니다. 권리는 정리 가능하지만, 확약 조건과 세금 압류 확인이 낙찰 판단의 기준입니다.
