서울남부지방법원 2026타경3009. 서울 양천구 신월동 곰달래로7길 53, 어반리더스 5층 504호입니다. 전용면적 29.91㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 2021년 사용승인을 받은 16세대 규모의 건물입니다. 공유 소유자는 김인성과 이지안이며 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 이번 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했고 청구금액은 269,000,000원입니다.

이 사건을 단순히 감정가 대비 36% 할인된 경매로 보면 판단을 그르칠 수 있습니다. 임차권등기상 이찬휘의 보증금도 정확히 269,000,000원이기 때문입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 유지된다면 매각대금에서 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어와, 낙찰가와 인수액을 합친 취득 부담이 보증금 규모에 수렴할 수 있습니다.

하지만 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 내용입니다. 따라서 이찬휘의 선순위 보증금을 그대로 낙찰자 부담으로 더해서는 안 됩니다. 다만 이 조건이 해결하는 것은 이찬휘와 그 임차권 승계인에 관한 문제이지, 별도로 조사된 강동희의 권리까지 소멸시키는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 매각 조건

말소기준권리는 2026.01.06 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.06.16 이찬휘의 임차권등기가 핵심이며, 임차인의 전입일과 확정일자는 그보다 더 이릅니다. 통상의 대항력 있는 임차권이라면 낙찰 후 미배당 보증금 인수가 문제 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 관계자 2명, 보증기관은 승계인

이 사건에서 확인되는 임차·점유 관련 개인은 이찬휘와 강동희, 2명입니다. 주택도시보증공사는 이찬휘 임차권의 승계인으로 명시되어 있으며, 별도의 세 번째 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 경매 신청채권액과 이찬휘의 임차보증금이 각각 269,000,000원이라고 해서 두 금액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래 기준이 오래됐다

어반리더스의 확인되는 실거래는 2021년 6월부터 10월까지의 8건입니다. 해당 거래의 평균은 265,250,000원, 최신 확인 거래는 2021년 10월의 269,000,000원입니다. 현재 최저가 179,840,000원은 이 과거 평균의 67.8%에 해당합니다.

하지만 거래월이 모두 2021년이므로 이 평균을 2026년의 최근 12개월 시세로 취급하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 시점의 가격 하락·상승 추세도 확인되지 않습니다. 따라서 과거 거래가보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)

예상배당 모델상 집행비용 3,317,760원과 임차보증금 우선배당 176,522,240원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 신청채권자 배당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 실제 배당은 채권승계 관계, 배당순위, 집행비용 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 이찬휘 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 독립된 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가면 어떻게 되나

선순위 임차보증금의 잔액을 매수인이 인수하는 일반적인 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가합니다. 즉 낙찰가격 하락이 실질취득액 감소로 그대로 연결되지 않을 수 있습니다. 다만 이 사건은 이찬휘 및 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 반영해야 하므로, 아래의 서류상 예상 인수액을 실제 인수금액으로 취급해서는 안 됩니다.

서류상 인수액은 제공된 회차별 추정치이며 집행비용 등의 가정에 따라 낙찰가와의 합계가 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 포기 조건이 없었다면 실질취득 부담은 대체로 이찬휘 보증금 269,000,000원 수준에서 고정되는 구조입니다. 조건이 유효하게 적용되면 이찬휘 임차권 인수는 0원이나, 강동희의 권리와 기타 취득비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월1동주민센터 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021.04.15 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·난방·급배수·승강기·소화·화재경보기 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·공항 관련 제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 기간은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 북동측 약 6m, 북서측 약 4m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 해당 사항이 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 여부도 별도 지적되어 있지 않습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소형 다세대주택으로, 확인된 거래는 2021년에 집중되어 있습니다. 현재의 실제 수요와 매도가격은 추가 조사가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 조건 원문 확인. 이찬휘 및 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건을 최신 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 포기·말소 절차 확인. 해당 조건이 실제 매수인에게 어떻게 적용되는지, 임차권등기 말소는 언제 어떤 절차로 이루어지는지 확인하세요.
• 강동희의 점유 조사. 2025.02.12 전입자의 현재 거주 여부, 임대차계약 존재, 보증금, 점유개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 조사하세요.
• 승계채권 중복 계산 방지. 주택도시보증공사의 채권과 이찬휘 임차보증금의 승계 관계를 확인하고 동일 보증금을 이중으로 합산하지 마세요.
• 최신 실거래 확인. 2021년 거래 평균을 현재 시세로 간주하지 말고, 유사 면적 다세대주택의 최근 매매사례와 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록 유지·말소 현황, 임대의무기간과 경매 매수인에게 적용되는 사항을 확인하세요.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 및 시설 상태를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록과 감정평가서를 최신 기준으로 직접 대조하세요.

맺으며 — “보증금 포기는 호재, 미상 점유자는 숙제”

이 사건은 선순위 임차권의 미배당 잔액을 포기하는 조건이 매각물건명세서에 명시되어 있다는 점이 중요합니다. 이찬휘의 보증금 269,000,000원이 낙찰자에게 그대로 넘어오는 일반적인 인수형 경매와는 다릅니다. 이찬휘와 임차권 승계인 주택도시보증공사에 대한 실질 인수는 0원으로 분석할 수 있습니다.

그렇다고 물건 전체를 권리상 안전하다고 결론내릴 수는 없습니다. 강동희의 보증금·실제 점유관계·대항력 여부가 미상이며, 이찬휘의 포기 조건이 강동희의 별도 권리까지 해결해 주지는 않습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 낮아졌지만 현재의 시세를 판단할 만한 최신 실거래도 확인되지 않습니다. 2021년 평균 대비 할인율만으로는 충분한 매수 근거가 되지 않습니다.

주된 인수는 조건부 해소, 별도 점유 위험은 미해소. 최종 결론은 권리 확인 후 조건부 접근입니다. 강동희의 권리관계와 포기·말소 조건의 적용을 먼저 확정한 뒤, 실제 취득 부담과 현재 환금가격을 비교해야 하는 물건입니다.