서울남부지방법원 2026타경3009. 서울 양천구 신월동 어반리더스 제5층 제504호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 281,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 김인성과 이지안으로 각각 지분 2분의 1이며, 2026.01.06. 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”는 데 있지 않습니다. 이찬휘의 임대차계약일과 확정일자는 2021.07.09., 점유개시일은 2021.08.02., 주민등록일자는 2021.08.03.이고, 269,000,000원의 주택임차권등기가 2023.06.16. 접수되어 2026.01.06. 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매수인 인수 여부를 가장 먼저 따져야 하는 권리입니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 확약이 붙어 있어 이찬휘 관련 인수는 실질적으로 0원으로 처리됩니다.
문제는 그 확약이 강동희에게까지 확장되는 것은 아니라는 점입니다. 강동희는 2025.02.12. 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이찬휘의 확약만 보고 전체 임차인 위험을 0원으로 단정할 수 없으며, 강동희 부분은 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제5층 제504호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 곰달래로7길 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 | 29.91㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 · 제5층 제504호 · 사용승인 2021.04.15 |
| 소유자 | 김인성 지분 2분의 1 · 이지안 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권 | 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강동희 | 미상 | 2025.02.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 확약 적용 확인 없음 |
| 이찬휘 | 건물 전부 | 2021.08.03 | 2021.07.09 | 269,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 주택도시보증공사 승계 · 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
실제 임차·점유 관련 확인 대상은 강동희와 이찬휘 2명입니다. 주택도시보증공사는 이찬휘의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 269,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 승계 관계를 각각 별개 보증금으로 더하는 해석은 피해야 합니다.
③ 확약 적용 전·후 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 281,000,000원 | 0원 | 이찬휘 0원 · 강동희 미상 별도 |
| 1회 유찰 시 | 224,800,000원 | 48,147,200원 | 이찬휘 실질 0원 · 강동희 미상 별도 |
| 2회 유찰 시 | 179,840,000원 | 92,477,760원 | 이찬휘 실질 0원 · 강동희 미상 별도 |
48,147,200원·92,477,760원은 확약을 적용하지 않은 룰상 계산액입니다. 이찬휘 및 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이찬휘 관련 실질 인수는 0원입니다. 단, 이 조건은 강동희의 미상 보증금까지 해소시키는 조건이 아닙니다.
④ 시세 비교 — 281,000,000원은 105.9%
어반Leaders 동일면적 비교 거래는 8건이며 거래금액은 259,000,000원~269,000,000원, 평균은 265,250,000원입니다. 최신 거래는 2021.10.의 269,000,000원입니다. 현재 최저매각가 281,000,000원은 실거래 평균 대비 105.9%로, 신건 가격에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.90㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 265,250,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 임차인 이찬휘 보증금 · 우선변제 | 269,000,000원 | 269,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 7,266,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형상 주택도시보증공사의 미배당액은 261,734,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 주택도시보증공사는 이찬휘의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 이찬휘 보증금 269,000,000원과 주택도시보증공사의 승계 채권을 서로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑥ 민간임대주택 등기와 물건 특성
갑구에는 2021.08.02. 민간임대주택등기가 표시되어 있으며, 내용상 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 단순한 근저당·가압류 소멸 여부와 별개로, 입찰 전 현재의 등록·의무 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 위치. 신월1동주민센터 북동측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물로 사용승인일은 2021.04.15.입니다.
- 설비. 위생·난방·급배수·승강기·소화·화재경보기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 북서측 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,883,000원/㎡입니다.
- 규모. 어반Leaders 총 16세대입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강동희 보증금 확인. 2025.02.12. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 인수액을 확정하지 말고 원문서와 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 확약 문구 원문 대조. 이찬휘 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 승계 중복 계산 금지. 이찬휘 보증금과 주택도시보증공사 승계분을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 상태 확인. 등기상 민간임대주택 표시가 있으므로 임대의무 및 현재 등록상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 281,000,000원은 실거래 평균 265,250,000원의 105.9%입니다. 신건 가격에 시세 할인 가점을 주기 어렵습니다.
- 거래 표본 시점 확인. 비교 거래는 2021.06~2021.10에 형성되어 있어 개별 호수 상태와 현재 거래조건을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 위험은 아직 0이 아니다”
이 사건은 269,000,000원의 선순위 임차권만 보면 부담이 커 보이지만, 이찬휘와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 주된 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 낙찰가가 224,800,000원이나 179,840,000원으로 내려가 룰상 미배당 인수액이 48,147,200원·92,477,760원으로 커지더라도, 이찬휘 관련 금액은 확약 적용 시 실질 0원이라는 점이 핵심입니다.
다만 이 확약 때문에 물건 전체를 “인수 0원 안전형”으로 단정해서는 안 됩니다. 강동희는 2025.02.12. 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 신건 최저가 281,000,000원이 실거래 평균 265,250,000원의 105.9%이고, 민간임대주택 등기도 존재합니다. 따라서 결론은 주된 선순위 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유자 확인과 가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 물건입니다.
